# Kauf vom Bauträger: Zahlungsplan und Sicherheit (MaBV)

> MaBV-Zahlungsplan mit allen Raten nach § 3 Abs. 2, 5 % Fertigstellungssicherheit nach § 650m BGB, notarieller Bauträgervertrag und Abnahme erklärt.

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Last updated: 2026-10-26

Beim Kauf vom Bauträger zahlen Sie den Preis in höchstens sieben Raten nach Baufortschritt. Welche Anteile wann fällig werden dürfen, legt § 3 Abs. 2 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) fest: 30 % nach Beginn der Erdarbeiten, der Rest in festen Anteilen bis zur vollständigen Fertigstellung. Vor der ersten Rate müssen vier Sicherungen stehen, und als Verbraucher haben Sie Anspruch auf eine Sicherheit von 5 % des Preises für die rechtzeitige und mangelfreie Fertigstellung.

## Der Bauträgervertrag: ein notarieller Vertrag über Grundstück und Bau

Ein Bauträgervertrag verpflichtet den Unternehmer, ein Haus zu errichten oder umzubauen und Ihnen zugleich das Eigentum am Grundstück zu übertragen ([§ 650u BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__650u.html)). Für den Bau gilt Werkvertragsrecht, für das Grundstück Kaufrecht. Weil eine Grundstücksübertragung dazugehört, muss der gesamte Vertrag notariell beurkundet werden ([§ 311b Abs. 1 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__311b.html)), einschließlich Baubeschreibung und Zahlungsplan.

Den Vertragsentwurf soll Ihnen der Notar im Regelfall zwei Wochen vor dem Termin zur Verfügung stellen ([§ 17 Abs. 2a BeurkG](https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__17.html)). Nutzen Sie diese Zeit, um Baubeschreibung, Fertigstellungstermin und Zahlungsplan prüfen zu lassen.

Einige Rechte aus dem Bauvertragsrecht gelten beim Bauträgervertrag nicht. Sie können ihn nicht frei kündigen, und Sie haben kein einseitiges Anordnungsrecht für Änderungen (§ 650u Abs. 2 BGB schließt unter anderem §§ 648 und 650b aus). Sonderwünsche müssen Sie daher mit dem Bauträger vereinbaren.

Die Grunderwerbsteuer fällt auf den gesamten Kaufpreis an, also auf Grundstück und Gebäude zusammen ([§ 9 Abs. 1 GrEStG](https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__9.html)). Den Betrag für Ihr Bundesland zeigt der [Grunderwerbsteuer-Rechner](https://www.investbud.de/rechner/grunderwerbsteuer).

## Vor der ersten Rate: vier Voraussetzungen nach § 3 Abs. 1 MaBV

Der Bauträger darf erst Geld annehmen, wenn alle folgenden Punkte erfüllt sind ([§ 3 MaBV](https://www.gesetze-im-internet.de/gewo_34cdv/__3.html)):

1. Der Vertrag ist wirksam, die nötigen Genehmigungen liegen vor, der Notar hat das schriftlich bestätigt, und der Bauträger hat kein vertragliches Rücktrittsrecht.
2. Zu Ihren Gunsten ist eine Auflassungsvormerkung im [Grundbuch](https://www.investbud.de/lexikon/grundbuch) eingetragen. Bei einer Eigentumswohnung muss außerdem das Wohnungseigentum im Grundbuch angelegt sein.
3. Die Freistellung von vorrangigen Grundpfandrechten ist gesichert. Die Bank des Bauträgers muss also zusagen, ihre Grundschuld zu löschen, wenn Sie zahlen, und zwar auch dann, wenn der Bau nicht fertig wird. Diese Freistellungserklärung muss Ihnen ausgehändigt werden.
4. Die Baugenehmigung ist erteilt oder der Baubeginn ist nach Baurecht zulässig. Bestätigt das nur der Bauträger selbst, muss danach mindestens ein Monat vergangen sein.

Statt dieser Sicherungen kann der Bauträger auch eine Bürgschaft für alle Ansprüche auf Rückzahlung stellen. Sie muss bis zur vollständigen Fertigstellung bestehen bleiben ([§ 7 MaBV](https://www.gesetze-im-internet.de/gewo_34cdv/__7.html)).

## Die Raten nach § 3 Abs. 2 MaBV

Die MaBV nennt Höchstanteile für einzelne Bauabschnitte. Nach dem ersten Abschnitt beziehen sich alle Prozentsätze auf die restliche Vertragssumme, also auf 70 % des Preises. Die Tabelle rechnet sie auf den Gesamtpreis um, mit einem angenommenen Kaufpreis von 500.000 €.

| Bauabschnitt | Anteil laut MaBV | Anteil am Gesamtpreis | Bei 500.000 € |
| --- | --- | --- | --- |
| Beginn der Erdarbeiten | 30 % des Preises | 30 % | 150.000 € |
| Rohbau einschließlich Zimmererarbeiten | 40 % des Rests | 28 % | 140.000 € |
| Dachflächen und Dachrinnen | 8 % des Rests | 5,6 % | 28.000 € |
| Rohinstallation Heizung | 3 % des Rests | 2,1 % | 10.500 € |
| Rohinstallation Sanitär | 3 % des Rests | 2,1 % | 10.500 € |
| Rohinstallation Elektro | 3 % des Rests | 2,1 % | 10.500 € |
| Fenstereinbau einschließlich Verglasung | 10 % des Rests | 7 % | 35.000 € |
| Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten | 6 % des Rests | 4,2 % | 21.000 € |
| Estrich | 3 % des Rests | 2,1 % | 10.500 € |
| Fliesenarbeiten im Sanitärbereich | 4 % des Rests | 2,8 % | 14.000 € |
| Bezugsfertigkeit, Zug um Zug gegen Besitzübergabe | 12 % des Rests | 8,4 % | 42.000 € |
| Fassadenarbeiten | 3 % des Rests | 2,1 % | 10.500 € |
| Vollständige Fertigstellung | 5 % des Rests | 3,5 % | 17.500 € |

Aus diesen 13 Abschnitten setzt der Vertrag höchstens sieben Raten zusammen, etwa indem die drei Rohinstallationen eine Rate bilden. Fällt ein Abschnitt nicht an, wird sein Anteil auf die übrigen Raten verteilt. Für einen Erbbaurechtsvertrag beträgt die erste Rate 20 % statt 30 %.

Eine Rate wird erst fällig, wenn der Abschnitt tatsächlich fertig ist. Prüfen Sie den Baustand vor jeder Zahlung oder lassen Sie ihn von einem Sachverständigen prüfen.

## 5 % Fertigstellungssicherheit nach § 650m BGB

Bei der ersten Abschlagszahlung muss Ihnen der Bauträger eine Sicherheit von 5 % des Gesamtpreises leisten, für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel ([§ 650m Abs. 2 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__650m.html)). Dass diese Regel auch für Bauträgerverträge gilt, steht ausdrücklich in der [Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen](https://www.gesetze-im-internet.de/abschlagsv/__1.html).

Die Sicherheit kann auf zwei Wegen geleistet werden. Verlangt der Bauträger es so, behalten Sie den Betrag von den ersten Raten ein. Alternativ stellt er eine Garantie oder Bürgschaft einer Bank oder eines Kreditversicherers (§ 650m Abs. 3 BGB). Bei 500.000 € sind das 25.000 €; mit Einbehalt zahlen Sie bei Beginn der Erdarbeiten also 125.000 € statt 150.000 €. Steigt der Preis durch Änderungen um mehr als 10 %, steht Ihnen bei der nächsten Rate eine weitere Sicherheit von 5 % des Mehrbetrags zu.

Die alte Faustregel „die letzten 5 % behält der Käufer bis zur mängelfreien Übergabe“ vermischt zwei Dinge: Die letzte MaBV-Rate beträgt 3,5 % des Preises und ist nach vollständiger Fertigstellung fällig. Die 5 % nach § 650m BGB sind eine eigene Sicherheit, die bei der ersten Rate entsteht.

## Abnahme: Ab hier läuft die Gewährleistung

Mit der Abnahme erklären Sie, dass Sie das Bauwerk als im Wesentlichen vertragsgemäß annehmen ([§ 640 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__640.html)). Wegen unwesentlicher Mängel dürfen Sie sie nicht verweigern. Ab der Abnahme läuft die Verjährung Ihrer Mängelansprüche, die bei einem Bauwerk fünf Jahre beträgt ([§ 634a BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__634a.html)).

Drei Punkte sollten Sie bei der Abnahme beachten:

- Mängel, die Sie kennen, müssen Sie sich bei der Abnahme ausdrücklich vorbehalten. Sonst verlieren Sie insoweit die Rechte auf Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung (§ 640 Abs. 3 BGB).
- Setzt Ihnen der Bauträger nach Fertigstellung eine Frist zur Abnahme und reagieren Sie nicht, gilt das Werk als abgenommen. Bei Verbrauchern gilt das nur, wenn er Sie zusammen mit der Aufforderung in Textform auf diese Folge hingewiesen hat (§ 640 Abs. 2 BGB). Wer verweigert, muss mindestens einen Mangel nennen.
- Bei einer Eigentumswohnung werden die Wohnung und das Gemeinschaftseigentum abgenommen. Prüfen Sie im Vertrag, wer das Gemeinschaftseigentum abnimmt und wann.

Zur Abnahme können Sie einen eigenen Bausachverständigen mitnehmen, der Mängel prüft und im Protokoll festhalten lässt. Die Kosten dafür tragen Sie selbst.

## Häufige Fragen

### Darf der Bauträger mehr als sieben Raten verlangen?

Nach § 3 Abs. 2 MaBV sind höchstens sieben Teilbeträge zulässig. Abweichen darf der Zahlungsplan, etwa mit einer Anzahlung vor Beginn der Erdarbeiten, nur dann, wenn der Bauträger eine Bürgschaft nach § 7 MaBV stellt.

### Was passiert, wenn der Bauträger insolvent wird?

Dann greifen die Sicherungen aus § 3 Abs. 1 MaBV. Die Vormerkung sichert Ihren Anspruch auf das Eigentum, und die Freistellungserklärung der Bank sorgt dafür, dass deren Grundschuld gelöscht wird, soweit Sie Raten nach Baufortschritt bezahlt haben. Wird der Bau nicht fertig, kann sich die Bank vorbehalten, statt der Freistellung Ihre Zahlungen bis zum anteiligen Wert zurückzuzahlen. Die Sicherheit nach § 650m BGB steht Ihnen zusätzlich für Ansprüche wegen verspäteter oder mangelhafter Fertigstellung zur Verfügung.

### Muss ich bei der Abnahme alle Mängel kennen?

Nein. Mängel, die erst später auftauchen, können Sie innerhalb der fünfjährigen Verjährungsfrist geltend machen. Der Vorbehalt bei der Abnahme ist nur für Mängel nötig, die Sie zu diesem Zeitpunkt bereits kennen.

Dieser Artikel ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.

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