# Erste Immobilie als Kapitalanlage kaufen 2026 – Der komplette Leitfaden > Erste Immobilie als Kapitalanlage: Eigenkapital, Kaufnebenkosten von 5,5 bis 12 %, Rendite, Finanzierung und AfA, mit aktuellen Zahlen und Quellen. Canonical: https://www.investbud.de/blog/erste-immobilie-als-kapitalanlage-kaufen-2026 Last updated: 2026-10-26 Mit der ersten Immobilie als Kapitalanlage baust du langfristig Vermögen auf, bindest aber auch viel Eigenkapital. Gerade im Jahr 2026 stellt sich für viele Anleger die Frage: **Lohnt sich der Einstieg in Immobilien noch?** Die kurze Antwort lautet Ja, wenn Lage, Kaufpreis und Finanzierung zusammenpassen. In diesem Leitfaden erfährst du Schritt für Schritt, worauf du beim Kauf deiner ersten Anlageimmobilie achten solltest. --- ## 1. Warum Immobilien als Kapitalanlage? Immobilien bieten als Geldanlage mehrere Vorteile gleichzeitig: **Wertsteigerung:** Steigt der Wert, wächst dein Vermögen mit; garantiert ist das nicht. **Mieteinnahmen:** Regelmäßige Einnahmen können einen Teil oder sogar die gesamte Finanzierung decken. **Inflationsschutz:** Eine Indexmiete folgt dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts ([§ 557b BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__557b.html)). **Steuervorteile:** Viele Kosten lassen sich steuerlich absetzen, etwa Zinsen oder Abschreibungen. --- ## 2. Die wichtigste Frage: Lage, Lage, Lage Die Lage ist der wichtigste Faktor beim Immobilienkauf. Eine gute Lage sorgt für stabile Mieten, geringe Leerstände und langfristige Wertsteigerung. Achte besonders auf: - wirtschaftlich starke Städte oder Regionen - gute Verkehrsanbindung - Nähe zu Universitäten oder Arbeitszentren - Bevölkerungswachstum - geplante Infrastrukturprojekte Das Verhältnis von Kaufpreis und Miete ist in **kleineren Städten** oft günstiger. Laut [InvestBud-Mietrendite-Ranking](https://www.investbud.de/mietrendite-ranking) (Angebotsdaten, Stand 26. Oktober 2026) erreichen Plauen 7,6 % und Chemnitz 6,4 % Bruttomietrendite. Dafür ist die Nachfrage dort meist schwächer. --- ## 3. Wie viel Eigenkapital brauchst du? Mit wenig Eigenkapital zahlst du höhere Zinsen. Laut [Verbraucherzentrale](https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/bau-und-immobilienfinanzierung/immobilienfinanzierung-haeufige-fragen-rund-um-hauskauf-und-hauskredit-6992) verlangen Banken oft: **20 % der Gesamtkosten aus Eigenkapital** Zusätzlich musst du die Kaufnebenkosten bezahlen: Typische Kaufnebenkosten in Deutschland: - Grunderwerbsteuer: 3,5 % bis 6,5 % - Notar und Grundbuch: ca. 2 % (Planungsannahme) - Makler: ca. 3,57 % Käuferanteil (Annahme, [§ 656d BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656d.html)) Insgesamt solltest du mit etwa **5,5 bis 12 % Kaufnebenkosten** rechnen. Den Betrag für dein Bundesland zeigt der [Kaufnebenkosten-Rechner](https://www.investbud.de/rechner/kaufnebenkosten). Beispiel: - Immobilienpreis: 300.000 € - Nebenkosten: ca. 16.500 € bis 36.210 € --- ## 4. Die richtige Immobilie finden Nicht jede Wohnung eignet sich als Kapitalanlage. Wichtig sind vor allem: **1-Zimmer oder 2-Zimmer Wohnungen:** Sie sprechen vor allem Singles, Studierende und Berufseinsteiger an. **Guter Grundriss:** Praktische und funktionale Wohnungen lassen sich leichter vermieten. **Solider Zustand:** Zu viele Renovierungen können die Rendite stark reduzieren. **Hausgeld und Rücklagen:** Prüfe die Eigentümergemeinschaft und die Instandhaltungsrücklage. --- ## 5. Rendite richtig berechnen Bevor du eine Immobilie kaufst, solltest du immer die Rendite berechnen. **Bruttomietrendite:** Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 Beispiel: - Kaufpreis: 250.000 € - Jahresmiete: 10.000 € Bruttorendite = **4 %** Zum Vergleich: In den zehn größten Städten liegen die Bruttomietrenditen laut [InvestBud-Marktdaten](https://www.investbud.de/immobilienmarkt-deutschland) zwischen **3,4 %** (München, Hamburg) und **4,9 %** (Leipzig), Stand 26. Oktober 2026. Aber wichtig: Die Nettorendite ist entscheidend. Hier werden zusätzlich berücksichtigt: - Verwaltungskosten - Instandhaltung - Mietausfallrisiko - Finanzierungskosten --- ## 6. Finanzierung: Der größte Hebel Die Finanzierung entscheidet über den Erfolg deiner Kapitalanlage. Achte besonders auf: - Zinssatz - Tilgung (mindestens 2 %) - Zinsbindung (Effektivzins laut [Bundesbank](https://www.bundesbank.de/de/statistiken/geld-und-kapitalmaerkte/zinssaetze-und-renditen/wohnungsbaukredite-an-private-haushalte-hypothekarkredite-auf-wohngrundstuecke-615036) im August 2026: 3,81 % bei 5 bis 10 Jahren, 4,04 % bei über 10 Jahren) - Sondertilgungsmöglichkeiten Der **Leverage-Effekt** entsteht, wenn du einen Großteil der Immobilie über Kredite finanzierst und die Miete einen Teil der Rate deckt. Das lohnt sich nur, solange die Immobilie mehr abwirft als der Kredit kostet. --- ## 7. Steuerliche Vorteile Immobilien bieten interessante Steuervorteile. Wichtige Punkte: **Abschreibung (AfA):** Den Gebäudeanteil schreibst du bei Fertigstellung 1925 bis 2022 mit **2 % pro Jahr** ab, ab 2023 mit 3 %, vor 1925 mit 2,5 % ([§ 7 Abs. 4 EStG](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html)). **Zinsen absetzbar:** Kreditzinsen sind Werbungskosten ([§ 9 Abs. 1 EStG](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__9.html)). **Renovierungskosten:** Viele Renovierungen können steuerlich geltend gemacht werden. Übersteigen Instandsetzungen in den ersten drei Jahren 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (netto), laufen sie komplett über die AfA ([§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__6.html)). Das reduziert die Steuerlast auf deine Mieteinnahmen. --- ## 8. Häufige Fehler beim ersten Immobilienkauf Viele Anfänger machen ähnliche Fehler. Dazu gehören: **Emotionale Entscheidungen:** Eine Kapitalanlage ist kein Eigenheim. **Rendite nicht genau berechnen** **Nebenkosten unterschätzen** **Zu schlechte Lage wählen** **Zu viele Renovierungen** --- ## 9. Schritt-für-Schritt zum ersten Investment Ein möglicher Ablauf: 1. Budget festlegen 2. Finanzierung klären 3. Standort auswählen 4. Immobilien suchen 5. Rendite berechnen 6. Besichtigung durchführen 7. Unterlagen prüfen 8. Kaufvertrag beim Notar unterschreiben 9. Immobilie vermieten --- ## Fazit: Lohnt sich eine Kapitalanlage 2026? Auch im Jahr 2026 bleiben Immobilien eine attraktive Möglichkeit zum Vermögensaufbau. Es kommt jedoch auf eine **strategische Auswahl der Immobilie**, eine **solide Finanzierung** und eine **realistische Renditeberechnung** an. Wer sich gut vorbereitet und langfristig denkt, kann mit der ersten Anlageimmobilie den Grundstein für ein stabiles Immobilienportfolio legen. --- Wenn du planst, deine erste Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen, lohnt es sich außerdem, **verschiedene Objekte zu vergleichen, Finanzierungen zu simulieren und Renditen genau zu berechnen**, bevor du eine endgültige Entscheidung triffst. Dieser Artikel ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. ## Verwandte Seiten - [Immobilien-Blog: Ratgeber & Marktanalysen](https://www.investbud.de/blog)