# Immobilienmarkt-Prognose Deutschland: Was die Daten 2026 zeigen

> Amtliche Preisindizes, Bauzinsen der Bundesbank, Neubauzahlen und unsere Angebotsdaten: was sich über die Richtung des Immobilienmarkts sagen lässt.

Canonical: https://www.investbud.de/blog/immobilienmarkt-prognose-deutschland
Last updated: 2026-10-26

Eine eigene Preisprognose veröffentlichen wir nicht. Belegen lässt sich Folgendes: Die Preise für Wohnimmobilien steigen bundesweit noch, aber mit jedem Quartal langsamer. Eigentumswohnungen in den großen Metropolen sind zuletzt leicht günstiger geworden. Die Bauzinsen sind seit Anfang 2025 wieder gestiegen, und es werden so wenige Wohnungen fertig wie seit 2012 nicht mehr.

## Preise: bundesweit knapp im Plus, mit nachlassendem Tempo

Der Häuserpreisindex des [Statistischen Bundesamts](https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2026/09/PD26_336_61262.html) lag im 2. Quartal 2026 um 0,6 % über dem Vorjahresquartal und um 0,3 % über dem Vorquartal. Ein halbes Jahr vorher war der Anstieg deutlich kräftiger. Für das 4. Quartal 2025 meldete Destatis ein Plus von 3,0 % zum Vorjahr, für das 1. Quartal 2026 nach Korrektur 1,2 %.

Hinter dem Durchschnitt stecken gegenläufige Entwicklungen. Die Veränderung zum Vorjahresquartal im 2. Quartal 2026:

| Region | Eigentumswohnungen | Ein- und Zweifamilienhäuser |
| --- | --- | --- |
| Sieben größte Städte | −0,4 % | +0,7 % |
| Übrige kreisfreie Großstädte | +2,0 % | +0,7 % |
| Dicht besiedelte ländliche Kreise | −1,8 % | +1,0 % |
| Dünn besiedelte ländliche Kreise | −0,6 % | −0,4 % |

Zu den sieben größten Städten zählt Destatis Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf. Außerhalb dieser Metropolen zogen die Wohnungspreise in den kreisfreien Großstädten dagegen weiter an.

## Angebotsdaten: wie lange Wohnungen inseriert bleiben

Die amtlichen Indizes erscheinen mit einigen Monaten Abstand. Aktueller sind Angebotsdaten aus Inseraten, die wir täglich auswerten. Unser Bericht zum [Immobilienmarkt Deutschland](https://www.investbud.de/immobilienmarkt-deutschland) (Stand 26. Oktober 2026) zeigt, wie lange Eigentumswohnungen im Median inseriert bleiben:

| Stadt | Angebotspreis pro m² | Tage am Markt |
| --- | --- | --- |
| München | 9.035 € | 17 |
| Hamburg | 6.726 € | 15 |
| Berlin | 5.688 € | 16 |
| Stuttgart | 4.658 € | 18 |
| Dresden | 3.200 € | 13 |

Die Hälfte der Inserate ist also nach rund zwei Wochen wieder offline. Ob die Wohnung verkauft oder das Inserat zurückgezogen wurde, lässt sich daraus nicht ablesen. Einen Preisnachlass im laufenden Inserat gab es laut unserer [Preisseite für München](https://www.investbud.de/immobilienpreise/bayern/muenchen) bei 6 % der Münchner Angebote. Angebotspreise sind keine Kaufpreise, die tatsächlich gezahlten Preise liegen oft darunter. Die Oktober-Ausgabe ist die erste unseres Berichts; Veränderungen zum Vormonat weisen wir ab der nächsten Ausgabe aus.

## Zinsen: seit Anfang 2025 wieder höher

Die [Bundesbank](https://www.bundesbank.de/de/statistiken/geld-und-kapitalmaerkte/zinssaetze-und-renditen/wohnungsbaukredite-an-private-haushalte-hypothekarkredite-auf-wohngrundstuecke-615036) veröffentlicht monatlich den Effektivzins für neue Wohnungsbaukredite. Für eine Zinsbindung von 5 bis 10 Jahren:

| Monat | Effektivzins |
| --- | --- |
| Januar 2021 | 1,03 % |
| November 2023 | 3,92 % |
| Januar 2025 | 3,30 % |
| August 2026 (vorläufig) | 3,81 % |

Nach dem Höchststand Ende 2023 fiel der Zins bis Anfang 2025 um gut einen halben Prozentpunkt und hat seitdem den größten Teil davon wieder zugelegt. Ein halber Prozentpunkt kostet bei 300.000 € Kredit 1.500 € Zinsen im Jahr, also 125 € im Monat. Bei gleicher Monatsrate bedeutet ein höherer Zins einen kleineren finanzierbaren Kaufpreis.

## Neubau: wenig fertig, aber mehr genehmigt

2025 wurden laut [Destatis](https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2026/05/PD26_174_31121.html) 206.600 Wohnungen fertiggestellt, 18,0 % weniger als im Vorjahr und so wenige wie seit 2012 nicht. Ende 2025 waren 760.700 Wohnungen genehmigt, aber noch nicht fertig, davon 307.200 bereits im Bau. Von der Genehmigung bis zur Fertigstellung vergingen bei neuen Wohngebäuden im Schnitt 27 Monate.

Die Genehmigungen steigen dagegen. Von Januar bis August 2026 wurden laut [Destatis](https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2026/10/PD26_370_3111.html) 169.400 Wohnungen genehmigt, 12,1 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Bei durchschnittlich 27 Monaten von der Genehmigung bis zur Fertigstellung wären diese Wohnungen im Schnitt erst 2028 fertig. Kurzfristig ändert der Anstieg der Genehmigungen am Angebot also wenig.

## Was die Bundesbank erwartet

Im [Finanzstabilitätsbericht 2025](https://publikationen.bundesbank.de/publikationen-de/berichte-studien/finanzstabilitaetsberichte/finanzstabilitaetsbericht-2025-968826?article=ueberblick-968832) vom November 2025 schreibt die Bundesbank, die Preisentwicklung auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt deute auf eine Erholung hin. Zugleich bestehen nach ihrer Einschätzung moderate Verwundbarkeiten im Neugeschäft fort. Die Destatis-Zahlen aus 2026 zeigen, dass diese Erholung bisher flach verläuft.

## Was das für Ihre Kaufentscheidung heißt

Auf den richtigen Zeitpunkt zu warten, ist bei diesen Daten ein Rätselraten. Die Preise fallen nicht deutlich, die Zinsen auch nicht. Belastbarer ist die Frage, ob sich eine konkrete Wohnung zum heutigen Zins trägt. Rechnen Sie dafür die Rate mit dem aktuellen Effektivzins und die Miete mit dem, was in der Lage tatsächlich verlangt wird. Unser [Mietrendite-Ranking](https://www.investbud.de/mietrendite-ranking) zeigt, wo Miete und Kaufpreis am günstigsten zueinander stehen. Ob Kaufen gegenüber Mieten für Sie aufgeht, prüft der [Kaufen-oder-Mieten-Rechner](https://www.investbud.de/rechner/kaufen-oder-mieten).

## Häufige Fragen

### Fallen die Immobilienpreise in Deutschland?

Bundesweit nicht: Im 2. Quartal 2026 lagen sie laut Destatis 0,6 % über dem Vorjahr. Eigentumswohnungen in den sieben größten Städten waren 0,4 % günstiger, in ländlichen Kreisen ebenfalls etwas günstiger.

### Wie hoch sind die Bauzinsen aktuell?

Im August 2026 lag der effektive Zins für neue Wohnungsbaukredite mit 5 bis 10 Jahren Zinsbindung laut Bundesbank bei 3,81 % (vorläufiger Wert).

### Wird bald mehr gebaut?

Die Genehmigungen steigen, von Januar bis August 2026 um 12,1 %. Bei durchschnittlich 27 Monaten bis zur Fertigstellung wirkt sich das erst in einigen Jahren auf das Angebot aus.

Dieser Artikel ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.

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