# Wohngebäudeversicherung Pflicht? Was Bank, WEG und Gesetz sagen > Gesetzlich ist die Wohngebäudeversicherung keine Pflicht. Die Bank verlangt sie für den Kredit, die WEG muss versichern, beim Hauskauf geht die Police über. Canonical: https://www.investbud.de/blog/wohngebaeudeversicherung-pflicht Last updated: 2026-10-26 Ein Gesetz, das Hauseigentümer zu einer Wohngebäudeversicherung verpflichtet, gibt es in Deutschland nicht. Die BaFin nennt sie in ihren Verbraucherinformationen ausdrücklich „nicht gesetzlich vorgeschrieben“. Ohne Police kommen trotzdem nur wenige Eigentümer aus. Banken machen sie in der Regel zur Bedingung für den Immobilienkredit, Eigentümergemeinschaften müssen das Gebäude versichern, und wer ein Haus kauft, tritt automatisch in den Vertrag des Verkäufers ein. ## Für den Immobilienkredit ist sie praktisch Pflicht Laut BaFin ist die Wohngebäudeversicherung meist Voraussetzung für einen Immobilienkredit. Die Bank sichert ihr Darlehen über eine [Grundschuld](https://www.investbud.de/lexikon/grundschuld) auf dem Objekt ab, und deren Wert hängt am Gebäude. Welchen Nachweis Ihre Bank verlangt und bis wann, steht im Darlehensvertrag oder in den Auszahlungsvoraussetzungen. Klären Sie das vor dem Notartermin, damit die Auszahlung nicht an einem fehlenden Versicherungsschein hängt. Die Bank bleibt auch nach der Auszahlung beteiligt. Steht sie als Grundpfandgläubigerin im Grundbuch und hat sie das dem Versicherer mitgeteilt, brauchen Sie nach Angaben der Verbraucherzentrale ihre Zustimmung, wenn Sie den Versicherer wechseln oder den Vertrag kündigen wollen. Einen günstigeren Tarif können Sie also jederzeit abschließen, die alte Police beenden Sie aber erst mit dem Einverständnis der Bank. ## Bei der Eigentumswohnung versichert die Gemeinschaft Wer eine Eigentumswohnung kauft, schließt in der Regel keine eigene Gebäudeversicherung ab. § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG zählt „die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht“ zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Die BaFin beschreibt die Praxis entsprechend: Bei Eigentumswohnungen läuft die Versicherung zumeist zentral über die Eigentümergemeinschaft. Bezahlt wird sie über das [Hausgeld](https://www.investbud.de/lexikon/hausgeld). Die Kosten verteilt § 16 Abs. 2 WEG nach Miteigentumsanteilen, sofern die Eigentümer keine andere Verteilung beschlossen haben. Lassen Sie sich als Käufer vor der Beurkundung den aktuellen Versicherungsschein der Gemeinschaft zeigen und prüfen Sie, ob Elementarschäden eingeschlossen sind. Erhöht der Versicherer die Prämie, zahlen Sie die Erhöhung über das Hausgeld anteilig mit. ## Was die Grunddeckung abdeckt und wo die Lücken liegen Die Grunddeckung umfasst nach Darstellung der Verbraucherzentrale Brand, Blitzschlag und Explosion, Leitungswasser einschließlich Rohrbruch durch Frost sowie Sturm ab Windstärke 8 und Hagel. Für Vermieter ist ein weiterer Punkt wichtig: Nach einem versicherten Schaden ist in der Regel auch der Mietausfall für bis zu zwölf Monate abgedeckt. Hochwasser, Starkregen, Rückstau, Erdbeben, Erdrutsch und Schneedruck gehören nicht zur Grunddeckung. Diese Gefahren deckt eine Elementarschadenversicherung, die laut BaFin meist nur als Zusatz zur Gebäudeversicherung angeboten wird. Nach Angaben des GDV sind derzeit etwa 59 Prozent der Wohngebäude in Deutschland gegen Elementarschäden versichert. Das soll sich ändern. Die Bundesregierung hat im Oktober 2026 ein Konzept vorgelegt, nach dem neu abgeschlossene Wohngebäudeversicherungen Naturgefahren wie Hochwasser und Starkregen abdecken müssen, mit einem Selbstbehalt von höchstens 10 Prozent der Versicherungssumme und maximal 20.000 Euro je Schaden. Bestehende Verträge sollen nach einer Übergangszeit von einem Jahr erweitert werden. Geprüft wird außerdem eine Opt-out-Variante mit 50 Prozent Selbstbehalt bis 100.000 Euro. Einen Referentenentwurf erwartet der GDV für das erste Quartal 2027. Bis dahin ist keine dieser Regeln geltendes Recht. Zwei Vertragsdetails entscheiden im Schadenfall über viel Geld. Das erste ist die grobe Fahrlässigkeit. Nach § 81 Abs. 2 VVG darf der Versicherer seine Leistung kürzen, wenn Sie den Schaden grob fahrlässig herbeigeführt haben. Die BaFin nennt als Beispiele das offene Dachfenster bei Unwetter und die vergessene Kerze. Lesen Sie in den Bedingungen nach, ob und in welchem Umfang der Versicherer auf diese Kürzung verzichtet. Das zweite ist die Versicherungssumme. Ist das Gebäude zu niedrig versichert, zahlt der Versicherer nur anteilig. Die Verbraucherzentrale rechnet das an einem Haus im Wert von 1 Million Euro vor, das mit 500.000 Euro versichert ist: Von einem Brandschaden über 100.000 Euro werden 50.000 Euro ersetzt. Sie rät deshalb zu Tarifen, die sich an der Wohnfläche orientieren, und zur gleitenden Neuwertversicherung, deren Summe sich an die Baukosten anpasst. ## Herabfallende Ziegel sind ein Fall für die Haftpflicht Die Gebäudeversicherung ersetzt Schäden am eigenen Gebäude. Trifft ein loser Dachziegel einen Passanten oder ein parkendes Auto, ist das ein Haftungsfall. Nach § 836 BGB haftet der Besitzer des Grundstücks, wenn sich Teile des Gebäudes infolge mangelhafter Unterhaltung ablösen, es sei denn, er hat die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachtet. Diesen Fall deckt die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, die § 19 WEG für Eigentümergemeinschaften gleich mit aufführt. Außerhalb einer Eigentümergemeinschaft ist sie ein eigener Vertrag neben der Gebäudeversicherung. ## Beim Hauskauf übernehmen Sie die Police des Verkäufers Mit dem Eigentumswechsel tritt der Käufer nach § 95 VVG in den bestehenden Versicherungsvertrag ein. Für die Prämie der laufenden Versicherungsperiode haften Verkäufer und Käufer als Gesamtschuldner. Die Verbraucherzentrale empfiehlt, die Aufteilung schriftlich zu regeln. Die Veräußerung ist dem Versicherer nach § 97 VVG unverzüglich anzuzeigen. Unterbleibt die Anzeige, kann der Versicherer unter den dort genannten Voraussetzungen leistungsfrei werden. Als Käufer dürfen Sie den übernommenen Vertrag nach § 96 Abs. 2 VVG mit sofortiger Wirkung oder zum Ende der laufenden Versicherungsperiode kündigen. Das Recht erlischt einen Monat nach dem Erwerb, nach Darstellung der BaFin gerechnet ab der Eintragung ins Grundbuch. Nutzen Sie diesen Monat, um Deckung und Preis mit anderen Angeboten zu vergleichen, und kündigen Sie erst, wenn der neue Vertrag steht. Achten Sie dabei auf den Tag der Übergabe. Nach § 446 BGB geht mit der Übergabe die Gefahr der zufälligen Verschlechterung auf Sie über. Die Übergabe liegt in der Regel vor der Grundbucheintragung, weil der Besitz nach der Kaufpreiszahlung wechselt und die Umschreibung erst danach folgt. Prüfen Sie deshalb schon vor der Übergabe, ob die bestehende Police mit ihrer Versicherungssumme und ihren Bausteinen zu dem Haus passt, das Sie kaufen. ## Vermieter können die Prämie umlegen Die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden zählen nach § 2 Nr. 13 BetrKV zu den Betriebskosten. Auf den Mieter umlegen dürfen Sie sie nach § 556 Abs. 1 BGB nur, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Fehlt diese Vereinbarung, bleibt die Prämie bei Ihnen und gehört als laufende Ausgabe in die [Cashflow-Rechnung](https://www.investbud.de/rechner/cashflow) der Wohnung. ## Häufige Fragen ### Brauche ich als Käufer einer Eigentumswohnung eine eigene Wohngebäudeversicherung? In der Regel nicht. Das Gemeinschaftseigentum versichert die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG, und Sie zahlen Ihren Anteil über das Hausgeld. Prüfen Sie aber, was die Police der Gemeinschaft abdeckt. ### Wird die Elementarschadenversicherung Pflicht? Stand Oktober 2026 nicht. Es gibt ein Konzept der Bundesregierung, nach dem neue Wohngebäudeversicherungen Naturgefahren einschließen müssen. Ein Gesetzentwurf wird laut GDV für das erste Quartal 2027 erwartet. ### Kann der Versicherer den Vertrag nach meinem Kauf kündigen? Ja. Nach § 96 Abs. 1 VVG darf der Versicherer dem Erwerber mit einer Frist von einem Monat kündigen. Dieses Recht erlischt, wenn er es nicht innerhalb eines Monats ab Kenntnis von der Veräußerung ausübt. Dieser Artikel ist keine Rechtsberatung. ## Verwandte Seiten - [Immobilien-Blog: Ratgeber & Marktanalysen](https://www.investbud.de/blog)