# Bayern

> Bayern ist Deutschlands flächenmäßig größtes Bundesland und hat mit 3,5% den niedrigsten Grunderwerbsteuersatz.

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Last updated: 2026-10-28

Bayern ist das einzige Bundesland, das noch den Grunderwerbsteuersatz von 3,5 % aus dem Bundesgesetz anwendet. Das senkt die Erwerbsnebenkosten gegenüber allen anderen Ländern. Ende 2025 lebten in Bayern rund 13,2 Millionen Menschen, und mit einem Bruttoinlandsprodukt von 824 Mrd. Euro (2025) hat das Land nach Nordrhein-Westfalen die zweitgrößte Wirtschaftsleistung der Länder. Der Markt reicht von München bis zu Städten wie Nürnberg, Augsburg, Regensburg und Würzburg. Kaufpreise, Mieten und Bruttorendite für Bayern sehen Sie in den Live-Werten oben auf dieser Seite.

- Grunderwerbsteuer: 3,5%
- Hauptstadt: München
- Bevölkerung: 13,2 Millionen
- Fläche: 70.550 km²
- Niedrigster Grunderwerbsteuersatz in Deutschland (3,5 %)
- Rund 13,2 Millionen Einwohner Ende 2025
- Zweitgrößte Wirtschaftsleistung der Länder nach Nordrhein-Westfalen
- Niedrigste Arbeitslosenquote der Bundesländer

## Immobilienmarkt

Wichtige Branchen in Bayern sind die Autoindustrie, Technologie, Luft- und Raumfahrt sowie der Tourismus. München ist der teuerste Wohnungsmarkt Deutschlands. Nürnberg hat deutlich niedrigere Kaufpreise. Bayern hatte im September 2026 mit 4,2 % die niedrigste Arbeitslosenquote aller Bundesländer.

- BMW, Siemens und Allianz haben ihren Konzernsitz in München
- Nürnberg hat deutlich niedrigere Kaufpreise als München und einen überdurchschnittlich hohen Industrieanteil
- Alpen und Seen ziehen Urlauber an. Prüfen Sie vor dem Kauf einer Ferienwohnung die örtlichen Regeln für Ferienvermietung

## Grunderwerbsteuer

Bayern erhebt eine Grunderwerbsteuer von 3,5 %, den niedrigsten Satz in Deutschland. Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein verlangen 6,5 %. Bei einer Immobilie für 500.000 Euro zahlen Sie in Bayern 17.500 Euro Grunderwerbsteuer, in Brandenburg oder Schleswig-Holstein wären es 32.500 Euro. Die 15.000 Euro Unterschied senken Ihre Anschaffungskosten und damit das Eigenkapital, das Sie für den Kauf brauchen.

## Investmentstädte

Neben München haben mehrere bayerische Städte eigene Märkte mit unterschiedlichen Preisen und Mietern.

- München: Deutschlands teuerster Markt; die Bruttorenditen gehören zu den niedrigsten in Deutschland
- Nürnberg: Bayerns zweitgrößte Stadt und größte Stadt Frankens, mit mehreren Hochschulen und deutlich niedrigeren Kaufpreisen als München
- Augsburg: Bayerns drittgrößte Stadt, mit Universität
- Regensburg: Die Altstadt ist UNESCO-Welterbe; die Stadt hat eine Universität

## Praxistipps

- Vergleichen Sie die gesamten Erwerbskosten in Bayern mit denen in Ländern mit höherer Grunderwerbsteuer. Bei gleichem Kaufpreis sparen Sie gegenüber 6,5 % drei Prozentpunkte
- Nürnberg hat niedrigere Kaufpreise und eine höhere Bruttorendite als München. Vergleichen Sie die Live-Werte, bevor Sie sich für eine Stadt entscheiden

## Häufige Fragen

### Warum hat Bayern die niedrigste Grunderwerbsteuer in Deutschland?

Seit der Föderalismusreform 2006 dürfen die Länder den Steuersatz selbst festlegen. Bayern hat das nicht getan, deshalb gilt dort weiter der Satz von 3,5 % aus § 11 des Grunderwerbsteuergesetzes. Alle anderen Länder haben ihren Satz auf 5,0 bis 6,5 % angehoben.

### Ist München zu teuer für Immobilieninvestitionen?

München hat die höchsten Kaufpreise in Deutschland, deshalb ist die Bruttomietrendite dort niedriger als in fast allen anderen Großstädten. Die aktuellen Werte sehen Sie oben auf dieser Seite. Wenn Ihnen eine höhere Rendite wichtig ist, vergleichen Sie Umlandgemeinden und andere bayerische Städte.

### Welche sind die besten Gebiete für Mietinvestitionen in Bayern?

Wenn Ihnen die Rendite wichtig ist, lohnt der Vergleich mit Nürnberg: Dort liegen die Kaufpreise deutlich unter München und die Bruttorendite höher. Prüfen Sie in Städten wie Augsburg, Würzburg, Erlangen oder Regensburg die Rendite jeder Wohnung mit realistischer Kaltmiete und allen Kosten.