# Grundschuld > Grundpfandrecht zur Sicherung eines Hypothekendarlehens Canonical: https://www.investbud.de/lexikon/grundschuld Last updated: 2026-10-28 Die Grundschuld ist das im Grundbuch eingetragene Sicherungsrecht, das ein Immobiliendarlehen absichert. Anders als eine Hypothek hängt sie nicht vom Stand des Darlehens ab: Sie bleibt bestehen, bis sie im Grundbuch gelöscht wird, und kann für spätere Finanzierungen wiederverwendet werden. In der Baufinanzierung dient heute fast immer eine Grundschuld als Sicherheit. Bei Aufnahme einer 200.000 € Hypothek wird eine Grundschuld von 200.000 € plus Zinsen und Kostenpuffer auf die Immobilie eingetragen. Die Grundschuld ist das in Deutschland am häufigsten verwendete Sicherungsinstrument bei der Immobilienfinanzierung. Nahezu jede Bankfinanzierung wird durch eine Grundschuld abgesichert, die in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen wird. Für Immobilieninvestoren ist das Verständnis der Grundschuld essenziell, da sie die Finanzierungsmöglichkeiten und die Flexibilität bei Anschlussfinanzierungen direkt beeinflusst. Praxisbeispiel: Kauf einer Wohnung für 300.000 € mit 240.000 € Bankfinanzierung. Die Bank verlangt eine Grundschuld über 240.000 € nebst Grundschuldzinsen, die als Puffer für Zinsen und Kosten dienen. Notar und Grundbuchamt berechnen ihre Gebühren nach dem Grundschuldbetrag, zusammen sind das einige hundert bis über tausend Euro. Bei 3,5 % Zins und 2 % Anfangstilgung liegt die Restschuld nach 10 Jahren bei rund 182.600 €. Die Grundschuld bleibt aber über 240.000 € eingetragen und kann bei einer Anschlussfinanzierung wiederverwendet werden. ## Grundschuld vs. Hypothek Die Grundschuld und die Hypothek sind beides Grundpfandrechte, unterscheiden sich aber in ihrer Bindung an das Darlehen. Die Hypothek ist akzessorisch, das heißt, sie ist an eine bestimmte Forderung gebunden: Der Gläubiger kann sie nur in Höhe der Restschuld geltend machen, getilgte Beträge gehen auf den Eigentümer über (§ 1163 BGB). Die Grundschuld ist nicht akzessorisch. Sie bleibt in voller Höhe bestehen, auch wenn das Darlehen teilweise oder vollständig zurückgezahlt ist. Deshalb lässt sie sich für neue Darlehen wiederverwenden, ohne dass eine neue Eintragung nötig ist. - Grundschuld: Nicht akzessorisch, bleibt nach Tilgung bestehen, wiederverwendbar - Hypothek: Akzessorisch, an die Forderung gebunden; für ein neues Darlehen ist eine neue Hypothek nötig - Hypothek: In der Praxis kaum noch verwendet, als Sicherheit dient fast immer eine Grundschuld ## Eintragung und Kosten der Grundschuld Der Notar beurkundet die Grundschuldbestellung, das Grundbuchamt trägt die Grundschuld in Abteilung III ein. Der Eintrag enthält den Betrag, den Gläubiger (Bank) und die Zinsen. Die Kosten setzen sich aus Notargebühren und Grundbuchgebühren zusammen und richten sich nach dem Grundschuldbetrag. Die Grundbuchgebühren stellt das Grundbuchamt als Gerichtskosten in Rechnung. Zusammen sind das einige hundert bis über tausend Euro. Diese Kosten gehören zu den Nebenkosten der Finanzierung und fallen zusätzlich zu den Kaufnebenkosten an. - Schritt 1: Bank erstellt eine Grundschuldbestellungsurkunde - Schritt 2: Notar beurkundet die Grundschuldbestellung (oft zusammen mit dem Kaufvertrag) - Schritt 3: Notar beantragt die Eintragung im Grundbuch - Schritt 4: Grundbuchamt trägt die Grundschuld in Abteilung III ein - Schritt 5: Bank erhält den Grundschuldbrief oder die Eintragungsbestätigung (bei Buchgrundschuld) ## Löschung und Abtretung der Grundschuld Nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens hat der Eigentümer die Wahl: Die Grundschuld kann gelöscht oder als sogenannte Eigentümergrundschuld bestehen bleiben. Oft ist es sinnvoll, die Grundschuld nicht löschen zu lassen, da sie bei einer künftigen Finanzierung wiederverwendet werden kann und die Kosten einer Neueintragung spart. Bei einem Bankwechsel kann die Grundschuld auch an die neue Bank abgetreten werden, was günstiger ist als Löschung und Neueintragung. - Nach vollständiger Rückzahlung die Löschungsbewilligung von der Bank anfordern - Für die Löschung fallen Notar- und Grundbuchgebühren an - Alternative: Grundschuld als Eigentümergrundschuld bestehen lassen, das spart Kosten bei künftigen Finanzierungen - Bei einer Umschuldung kann die Grundschuld an die neue Bank abgetreten werden, das ist günstiger als Löschung und Neueintragung - Eine bestehende Grundschuld sichert den Rang im Grundbuch ## Praxistipps - Lassen Sie eine abbezahlte Grundschuld nicht voreilig löschen. Als Eigentümergrundschuld kann sie bei einer späteren Finanzierung wiederverwendet werden und spart Notar- und Grundbuchkosten. - Bei der Anschlussfinanzierung mit einer neuen Bank ist die Abtretung der bestehenden Grundschuld günstiger als Löschung und Neueintragung. Sprechen Sie dies frühzeitig mit der neuen Bank ab. ## Häufige Fragen ### Was ist der Unterschied zwischen Buchgrundschuld und Briefgrundschuld? Bei einer Briefgrundschuld stellt das Grundbuchamt einen Grundschuldbrief aus. Bei einer Buchgrundschuld ist die Erteilung des Briefs ausgeschlossen (§ 1116 Abs. 2 BGB), es gibt nur die Eintragung im Grundbuch und damit keinen Brief, der verloren gehen kann. Eine Briefgrundschuld lässt sich dagegen ohne Grundbuchänderung übertragen: Es genügen eine schriftliche Abtretungserklärung und die Übergabe des Briefs (§ 1154 BGB). ### Kann eine Immobilie mehrere Grundschulden haben? Ja, es können mehrere Grundschulden auf einer Immobilie lasten. Die Reihenfolge der Eintragung in Abteilung III bestimmt den Rang (§ 879 BGB): Die zuerst eingetragene Grundschuld hat den ersten Rang und wird im Fall einer Zwangsversteigerung zuerst bedient. Nachrangige Grundschulden haben ein höheres Ausfallrisiko, erstrangige bieten die besten Konditionen. Bei Investoren, die eine zweite Finanzierung aufnehmen möchten, ist der Rang der Grundschuld ein wichtiger Verhandlungspunkt. ### Was passiert mit der Grundschuld bei Verkauf der Immobilie? Bei Verkauf wird die Grundschuld in der Regel im Rahmen der Kaufabwicklung gelöscht. Die Löschungsbewilligung stellt die Bank nach Tilgung des Restdarlehens aus, und der Notar veranlasst die Löschung im Grundbuch. Alternativ kann der Käufer die bestehende Grundschuld übernehmen, wenn seine Bank damit einverstanden ist. Das spart Löschungs- und Neueintragungskosten.