# Hypothek > Traditionelles Grundpfandrecht direkt an einen bestimmten Darlehensbetrag gebunden Canonical: https://www.investbud.de/lexikon/hypothek Last updated: 2026-10-28 Die Hypothek ist ein Grundpfandrecht, das direkt an einen bestimmten Schuldbetrag gebunden ist. Anders als bei der Grundschuld kann der Gläubiger sie nur in Höhe der noch offenen Forderung geltend machen. Ist das Darlehen getilgt, erwirbt der Eigentümer die Hypothek als Eigentümergrundschuld, aus dem Grundbuch verschwindet sie erst mit der Löschung. Banken verwenden heute fast immer die Grundschuld, umgangssprachlich heißt ein Immobilienkredit aber oft noch 'Hypothek'. Bei einer Hypothek über 150.000 € kann die Bank nach Tilgung von 50.000 € nur noch 100.000 € geltend machen. Der getilgte Teil von 50.000 € steht dem Eigentümer zu. Obwohl der Begriff 'Hypothek' im allgemeinen Sprachgebrauch häufig als Synonym für Immobilienkredit verwendet wird, ist die Hypothek im juristischen Sinne ein eigenständiges Grundpfandrecht mit besonderen Eigenschaften. In der modernen deutschen Bankpraxis wurde sie weitgehend durch die flexiblere Grundschuld ersetzt. Für Immobilieninvestoren ist es dennoch wichtig, die Unterschiede zu kennen und die verschiedenen Finanzierungsinstrumente zu verstehen. Praxisbeispiel: Finanzierung einer Kapitalanlage-Wohnung: Kaufpreis 250.000 €, Eigenkapital 75.000 € (30 %), Darlehen 175.000 €. Zinssatz: 3,8 % fest für 15 Jahre. Tilgung: 2 % anfänglich. Monatliche Rate: 846 € (554 € Zinsen + 292 € Tilgung im 1. Monat). Die Rate bleibt konstant (Annuitätendarlehen), aber der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt. Nach 15 Jahren Restschuld: ca. 104.400 €. Steuerlich absetzbar: Die Zinsen von ca. 6.590 € im 1. Jahr reduzieren die Steuerlast bei einem Grenzsteuersatz von 42 % um ca. 2.770 €. ## Funktionsweise der Hypothek Die Hypothek ist ein akzessorisches Grundpfandrecht, das heißt, sie ist untrennbar mit der zugrunde liegenden Darlehensforderung verbunden. Der Gläubiger kann sie nur in Höhe der Restschuld geltend machen. Erlischt die Forderung ganz oder teilweise, erwirbt der Eigentümer die Hypothek in dieser Höhe (§ 1163 Abs. 1 BGB), sie wird zur Eigentümergrundschuld (§ 1177 BGB). Aus dem Grundbuch verschwindet sie erst durch Löschung. Diese strenge Bindung an die Forderung bietet dem Schuldner Schutz, macht die Hypothek aber im Vergleich zur Grundschuld weniger flexibel. - Akzessorietät: Hypothek ist direkt an die Darlehensforderung gebunden - Teilweise Tilgung: Der getilgte Teil geht auf den Eigentümer über - Vollständige Tilgung: Die Hypothek wird zur Eigentümergrundschuld und bleibt eingetragen, bis sie gelöscht wird - Keine Wiederverwendung: Für ein neues Darlehen ist eine neue Hypothek erforderlich ## Immobilienfinanzierung in Deutschland heute In der heutigen deutschen Bankpraxis spielen Hypotheken im juristischen Sinne kaum noch eine Rolle, als Sicherheit dient fast immer eine Grundschuld. Der Begriff 'Hypothek' wird jedoch umgangssprachlich weiterhin für Immobilienkredite verwendet, auch wenn rechtlich eine Grundschuld eingetragen wird. Bei der Wahl der Finanzierung sind für Investoren andere Faktoren entscheidender: die Zinsbindungsdauer, die Tilgungshöhe, Sondertilgungsoptionen und die Flexibilität bei der Anschlussfinanzierung. - Zinsbindung: Die Verbraucherzentrale rät zu mehr als 10 Jahren, um das Risiko bei der Anschlussfinanzierung zu senken - Tilgungsrate: Die Verbraucherzentrale empfiehlt mindestens 2 % Anfangstilgung, besser mehr - Sondertilgung: Jährliche Sondertilgungen von 5 oder 10 % des Darlehensbetrags vertraglich vereinbaren ## Finanzierungstipps für Immobilieninvestoren Bei Anlageimmobilien prüft die Bank neben Ihrem Einkommen auch die erwarteten Mieteinnahmen. Wie viel Eigenkapital sie verlangt und mit welchem Anteil sie die Miete ansetzt, legt jede Bank selbst fest. Eine längere Zinsbindung kostet etwas mehr Zins, schützt aber länger vor steigenden Zinsen. Zudem sind die Darlehenszinsen bei vermieteten Immobilien als Werbungskosten absetzbar, ein wichtiger Punkt bei der Fremdfinanzierung. - Zinsbindung nach Ihrem Risiko wählen: Eine längere Bindung kostet etwas mehr Zins, schützt aber länger vor steigenden Zinsen - Alte, nicht gelöschte Hypotheken im Grundbuch vor dem Kauf bereinigen lassen - Angebote mehrerer Banken einholen und über den Effektivzins vergleichen ## Praxistipps - Holen Sie Angebote mehrerer Banken ein und vergleichen Sie sie über den Effektivzins. Er enthält die Pflichtkosten der Finanzierung und zeigt so die tatsächlichen Kosten. ## Häufige Fragen ### Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung? Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, die die Bank verlangt, wenn Sie ein Darlehen mit Zinsbindung vor Ablauf der Bindungsfrist zurückzahlen. Sie gleicht den Zinsverlust der Bank aus. Die Höhe hängt von der Restlaufzeit der Zinsbindung und der Zinsdifferenz ab. Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung haben Sie gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB ein gesetzliches Kündigungsrecht mit 6 Monaten Kündigungsfrist. Dann fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. ### Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Anlageimmobilie? Eine gesetzliche Eigenkapitalquote gibt es nicht, jede Bank legt ihre Anforderungen selbst fest. Planen Sie zusätzlich die Kaufnebenkosten ein: Grunderwerbsteuer von 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % je nach Bundesland, Notar und Grundbuch zusammen etwa 1 bis 1,5 % und gegebenenfalls Ihren Makleranteil von bis zu 3,57 %. Bei einer 300.000 €-Immobilie sind das je nach Bundesland und Makler etwa 13.500 € bis 34.710 €. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto niedriger ist der Beleihungsauslauf, und erstrangige Darlehen bieten die besten Konditionen. ### Sind die Zinsen bei vermieteten Immobilien steuerlich absetzbar? Ja, die Darlehenszinsen für vermietete Immobilien sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG). Die Tilgung hingegen ist nicht absetzbar, da sie die Schuld verringert. Deshalb arbeiten viele Immobilieninvestoren bewusst mit Fremdkapital: Die Zinsen mindern die Steuerlast.