# Baufinanzierungsrechner > Berechnen Sie monatliche Zahlungen, Gesamtzinsen und Tilgungszeitplan für deutsche Hypotheken. Canonical: https://www.investbud.de/rechner/baufinanzierung Last updated: 2026-10-28 Die Immobilienfinanzierung in Deutschland funktioniert nach dem Annuitätenprinzip, bei dem die monatliche Rate (Annuität) aus Zinsen und Tilgung besteht. Unser Baufinanzierungsrechner berechnet alle relevanten Kennzahlen Ihrer Baufinanzierung und zeigt Ihnen, wie sich Zinssatz und Tilgungsrate auf die Gesamtlaufzeit und die Restschuld nach der Zinsbindung auswirken. ## So nutzen Sie diesen Rechner Der Rechner bildet ein Annuitätendarlehen mit fester Zinsbindung ab. So gehen Sie vor: - Schritt 1: Geben Sie den gewünschten Darlehensbetrag ein. Das ist der Teil von Kaufpreis und Kaufnebenkosten, den Sie nicht aus Eigenkapital zahlen. - Schritt 2: Tragen Sie den aktuellen Zinssatz ein. Orientieren Sie sich an aktuellen Bankkonditionen für die gewünschte Zinsbindungsfrist. - Schritt 3: Legen Sie die anfängliche Tilgungsrate fest. Je höher sie ist, desto schneller sinkt die Restschuld und desto höher ist die Monatsrate. - Schritt 4: Geben Sie die Zinsbindungsfrist in Jahren ein. Daraus berechnet der Rechner die Restschuld am Ende der Zinsbindung. ## Ergebnisse verstehen Die berechneten Ergebnisse geben Ihnen einen umfassenden Überblick über Ihre Finanzierungsstruktur: - Monatliche Zahlung: Die konstante Annuität, die Sie monatlich an die Bank zahlen. Diese setzt sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen. - Jährliche Zahlung: Die Summe aller monatlichen Zahlungen über ein Jahr. - Zinsen im ersten Jahr: Der Anteil Ihrer Zahlungen, der im ersten Jahr auf die Zinsen entfällt. Dieser Anteil nimmt über die Laufzeit ab. - Tilgung im ersten Jahr: Der Anteil, der tatsächlich zur Rückzahlung des Darlehens verwendet wird. Dieser steigt über die Jahre. - Restschuld nach Zinsbindung: Der verbleibende Darlehensbetrag am Ende der Zinsbindungsfrist, für den Sie eine Anschlussfinanzierung benötigen. - Geschätzte Jahre bis zur Volltilgung: Die voraussichtliche Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens bei gleichbleibenden Konditionen. ## Warum der Baufinanzierungsrechner für Investoren wichtig ist Die Finanzierungsstruktur beeinflusst die Rentabilität einer Immobilieninvestition stark. Eine höhere Tilgungsrate beschleunigt den Schuldenabbau, verringert aber den monatlichen Cashflow. Eine niedrige Tilgung erhöht den kurzfristigen Cashflow, führt aber zu einer höheren Restschuld und damit zu mehr Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung. Die Zinsbindungsfrist bestimmt, wie lange der Zins feststeht: Eine längere Bindung gibt Planungssicherheit, eine kürzere führt früher zu neuen Konditionen, die höher oder niedriger sein können. Spielen Sie verschiedene Szenarien durch und vergleichen Sie Cashflow, Restschuld und Zinskosten. ## Praxistipps - Vergleichen Sie mehrere Tilgungsraten im Rechner. Eine höhere Tilgung verkürzt die Gesamtlaufzeit und senkt die Zinskosten insgesamt, erhöht aber die Rate. - Achten Sie auf Sondertilgungsrechte im Kreditvertrag. Wie viel Sie jährlich zusätzlich tilgen dürfen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen, regelt der Vertrag. - Vergleichen Sie die Restschuld nach Zinsbindung bei verschiedenen Szenarien, um das Risiko einer teureren Anschlussfinanzierung realistisch einzuschätzen. ## Häufige Fragen ### Was bedeutet Annuität bei deutschen Hypotheken? Die Annuität ist die gleichbleibende monatliche Rate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Während der Laufzeit verschiebt sich das Verhältnis: Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt. Die Gesamtrate bleibt jedoch konstant. ### Welche Zinsbindungsfrist ist empfehlenswert? Das hängt von der Zinslage und Ihrer Risikobereitschaft ab. Eine lange Bindung sichert den Zins für viele Jahre und schützt vor steigenden Zinsen. Eine kürzere Bindung kann sinnvoll sein, wenn Sie mit sinkenden Zinsen rechnen, birgt aber das Risiko höherer Zinsen bei der Anschlussfinanzierung. Vergleichen Sie im Rechner die Restschuld für unterschiedliche Bindungsfristen. ### Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung? Nach Ablauf der Zinsbindung benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld. Sie können die Konditionen mit Ihrer Bank neu verhandeln (Prolongation) oder zu einer anderen Bank wechseln (Umschuldung). Beginnen Sie mit der Planung frühzeitig vor Ablauf der Zinsbindung.