# Vorfälligkeitsentschädigung-Rechner

> Schätzen Sie die Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung Ihres Immobiliendarlehens — nach der vereinfachten Aktiv-Passiv-Methode.

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Last updated: 2026-10-28

Wer ein Immobiliendarlehen vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlt, etwa wegen eines Verkaufs, muss der Bank in der Regel den Schaden aus der vorzeitigen Rückzahlung ersetzen: die Vorfälligkeitsentschädigung (§ 490 Abs. 2, § 502 BGB). Sie kann je nach Zinsdifferenz und Restlaufzeit mehrere Prozent der Restschuld ausmachen. Unser Rechner schätzt die Größenordnung nach der vereinfachten Aktiv-Passiv-Methode, damit Sie die Kosten eines vorzeitigen Ausstiegs einplanen können.

## So nutzen Sie diesen Rechner

Für die Schätzung brauchen Sie vier Werte aus Ihrem Darlehensvertrag und dem aktuellen Marktumfeld:

- Schritt 1: Geben Sie die aktuelle Restschuld Ihres Darlehens ein.
- Schritt 2: Tragen Sie den Vertragszins (Sollzins) Ihres Darlehens ein.
- Schritt 3: Geben Sie die Restlaufzeit der Zinsbindung in Jahren an.
- Schritt 4: Tragen Sie den Wiederanlagezins ein. Das ist der Zins, zu dem die Bank das zurückgezahlte Geld aktuell sicher am Geld- und Kapitalmarkt anlegen könnte. Er orientiert sich am aktuellen Marktzinsniveau.

## Ergebnisse verstehen

Die Entschädigung ersetzt der Bank die Differenz zwischen Vertragszins und Wiederanlagezins:

- Zinsdifferenz: Vertragszins minus Wiederanlagezins. Liegt der Wiederanlagezins über dem Vertragszins, entsteht kein Schaden und die Entschädigung ist null.
- Jährlicher Zinsschaden: Die Zinsdifferenz angewendet auf die Restschuld.
- Geschätzte Vorfälligkeitsentschädigung: Der über die Restlaufzeit aufsummierte und abgezinste Zinsschaden.
- Anteil an der Restschuld: Die Entschädigung in Prozent der Restschuld, praktisch zum Vergleich verschiedener Szenarien.

## Warum die tatsächliche Entschädigung abweichen kann

Unser Rechner rechnet bewusst konservativ: Er wendet die Zinsdifferenz auf die volle Restschuld über die gesamte Restlaufzeit an. Banken müssen bei der exakten Berechnung dagegen die vertraglich vereinbarte Tilgung und eingeräumte Sondertilgungsrechte schadensmindernd berücksichtigen und ersparte Verwaltungs- und Risikokosten abziehen. Die tatsächliche Forderung fällt deshalb in der Regel niedriger aus als unsere Schätzung. Wichtig für Verkäufer: In bestimmten Fällen entfällt die Entschädigung ganz, etwa bei der Kündigung nach §489 BGB zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens, nach einem wirksamen Widerruf wegen fehlerhafter Widerrufsbelehrung oder wenn der Vertrag die Angaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Entschädigung nur unzureichend enthält (§502 Abs. 2 BGB). Lassen Sie die Abrechnung der Bank im Zweifel von der Verbraucherzentrale oder einem Fachanwalt prüfen.

## Praxistipps

- Zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens können Sie es nach §489 BGB mit sechsmonatiger Frist kündigen, ganz ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
- Beim Verkauf kann ein Pfandtausch die Entschädigung vermeiden: Das Darlehen läuft weiter, besichert durch eine andere Immobilie. Bietet diese eine gleichwertige Sicherheit, muss die Bank dem Tausch zustimmen.
- Nutzen Sie vor der Ablösung alle eingeräumten Sondertilgungsrechte. Sie senken die Restschuld und damit die Bemessungsgrundlage der Entschädigung.

## Häufige Fragen

### Wie berechnet die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung?

Derzeit meist nach der Aktiv-Passiv-Methode: Die Bank vergleicht die entgangenen Darlehenszinsen mit dem Ertrag einer sicheren Wiederanlage am Geld- und Kapitalmarkt über die Restlaufzeit. Die Differenz wird abgezinst und um ersparte Verwaltungs- und Risikokosten gemindert. Vertragliche Tilgung und Sondertilgungsrechte müssen schadensmindernd einfließen.

### Wie hoch fällt die Vorfälligkeitsentschädigung typischerweise aus?

Einen festen typischen Wert gibt es nicht, die Höhe hängt von Zinsdifferenz, Restschuld und Restlaufzeit ab. Beispiel nach der Methode des Rechners: 200.000 € Restschuld, 3,5 % Vertragszins, 2,5 % Wiederanlagezins und 5 Jahre Restlaufzeit ergeben 2.000 € Zinsschaden pro Jahr und abgezinst rund 9.290 €, also etwa 4,6 % der Restschuld. Liegt der Wiederanlagezins auf oder über dem Vertragszins, ist die Entschädigung null.

### Wann muss ich keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?

Unter anderem bei Kündigung nach §489 BGB zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit sechsmonatiger Frist, bei variabel verzinsten Darlehen (Kündigung jederzeit mit drei Monaten Frist, §489 Abs. 2 BGB), nach Ablauf der Zinsbindung sowie bei unzureichenden Vertragsangaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung der Entschädigung (§502 Abs. 2 BGB).

### Kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzen?

Bei vermieteten Immobilien nur eingeschränkt: Wird das Darlehen wegen des Verkaufs abgelöst, ist die Entschädigung nach der im Amtlichen Einkommensteuer-Handbuch dokumentierten BFH-Rechtsprechung nicht als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abziehbar. Bei einem steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäft nach §23 EStG zählt sie zu den Veräußerungskosten.