# Köln

> Köln ist Deutschlands viertgrößte Stadt, bekannt für seinen Dom, die Medienbranche und lebendige Kulturszene.

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Last updated: 2026-10-28

Köln ist mit rund 1,09 Millionen Einwohnern (Hauptwohnsitz, Ende 2025) die viertgrößte Stadt Deutschlands und die größte in Nordrhein-Westfalen. Hier sitzen der WDR und RTL Deutschland, und an den Kölner Hochschulen studierten im Wintersemester 2025/26 rund 92.700 Menschen. Durch Zuzug gewinnt die Stadt vor allem 18- bis 29-Jährige hinzu. Beim Kauf fallen in NRW 6,5 % Grunderwerbsteuer an. Die Kaufpreise liegen unter dem Niveau von München und Frankfurt.

- Angebotspreis/m² (Median): €5.284 (2026-11-04)
- Bruttomietrendite (Median): 3,8% (2026-11-04)
- Kaltmiete/m² (Median): €16,90 (2026-11-04)
- Bevölkerung: 1.084.000
- Sitz von WDR und RTL Deutschland
- Zuzugsüberschuss bei 18- bis 29-Jährigen
- Über 90.000 Studierende an Kölner Hochschulen
- Kaufpreise unter dem Niveau von München und Frankfurt
- Beliebte Stadtteile: Ehrenfeld, Nippes, Südstadt, Lindenthal, Deutz

## Immobilienmarkt im Überblick

Köln ist die größte Stadt Nordrhein-Westfalens und einer der großen Medienstandorte Deutschlands. Neben WDR und RTL Deutschland haben hier weitere Sender, Produktionsfirmen und Digitalagenturen ihren Sitz. Die Grunderwerbsteuer in NRW beträgt 6,5 %; rechnen Sie sie von Anfang an in Ihre Erwerbskosten ein. Die Kaufpreise pro Quadratmeter liegen unter denen in München und Frankfurt. An der Universität zu Köln, der TH Köln, der Deutschen Sporthochschule und gut 20 weiteren Hochschulen sind zusammen rund 92.700 Studierende eingeschrieben.

- Rund 92.700 Studierende (Wintersemester 2025/26), davon rund 45.500 an der Universität zu Köln und rund 16.100 an der TH Köln, fragen kompakte Wohnungen und WG-Zimmer nach
- Medien und IT kamen im März 2025 auf rund 57.100 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in Köln, darunter 8.500 in der Film-, TV- und Hörfunkproduktion und 7.800 bei Sendern
- 2025 zogen per Saldo rund 9.400 Menschen im Alter von 18 bis 29 Jahren nach Köln, und gut die Hälfte der Kölner Haushalte sind Einpersonenhaushalte

## Beste Stadtteile für Investitionen

Ehrenfeld, Nippes, die Südstadt und Lindenthal liegen links des Rheins rund um die Innenstadt. Auf der rechten Rheinseite plant die Stadt im Deutzer Hafen ein neues Quartier mit rund 3.000 Wohnungen.

- Ehrenfeld: früheres Industrie- und Arbeiterviertel westlich der Innenstadt, heute mit Ateliers, Clubs und vielen Cafés
- Nippes: Stadtteil nördlich der Innenstadt mit Altbaustraßen, eigener Einkaufsstraße und dem Wochenmarkt am Wilhelmplatz
- Südstadt: Altbauviertel südlich der Altstadt mit viel Gründerzeit-Bebauung, zwischen Rheinufer und Volksgarten
- Lindenthal: Stadtteil am Stadtwald mit der Uniklinik Köln
- Deutz & Mülheim (rechtsrheinisch): Deutz liegt gegenüber der Altstadt, dort entsteht das neue Quartier Deutzer Hafen; Mülheim schließt nördlich an

## Investitionsprozess

Der Kauf folgt dem üblichen deutschen Ablauf mit notariellem Kaufvertrag und Eintragung im Grundbuch. In NRW kommt die Grunderwerbsteuer von 6,5 % hinzu.

- Schritt 1: Zielsegment festlegen. Wer an Studierende und Berufseinsteiger vermieten will, sucht gut angebundene kompakte Wohnungen
- Schritt 2: Finanzierung mit einer Bank klären, die Kapitalanlagen in NRW finanziert, und mehrere Angebote vergleichen
- Schritt 3: Über lokale Makler, Online-Inserate und Zwangsversteigerungen nach Objekten suchen
- Schritt 4: Due Diligence durchführen: Energieausweis prüfen, Hausgeld und Erhaltungsrücklage analysieren und bestehende Mietverträge lesen
- Schritt 5: Kaufnebenkosten einplanen: 6,5 % Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch zusammen etwa 1 bis 1,5 % des Kaufpreises und gegebenenfalls die Maklerprovision. Diese liegt laut Verbraucherzentrale insgesamt je nach Region häufig zwischen 5,95 und 7,14 % des Kaufpreises und wird bei Wohnungen und Einfamilienhäusern zwischen Käufer und Verkäufer geteilt

## Praxistipps

- Kleine Wohnungen (1 bis 2 Zimmer) nahe den Hochschulen und Medienstandorten sprechen Studierende und Berufseinsteiger an. Der marktaktive Leerstand lag beim Zensus 2022 in Köln bei 1,2 %.
- In Deutz, Mülheim und Kalk auf der rechten Rheinseite lohnt ein genauer Vergleich von Kaufpreisen und Mieten mit linksrheinischen Lagen; im Deutzer Hafen entsteht ein neues Wohnquartier.

## Häufige Fragen

### Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Köln?

Köln liegt in Nordrhein-Westfalen, wo die Grunderwerbsteuer 6,5 % des Kaufpreises beträgt. Rechnen Sie die Steuer in Ihre Renditeberechnung ein. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten von zusammen etwa 1 bis 1,5 % und gegebenenfalls eine Maklerprovision, die sich Käufer und Verkäufer teilen.

### Ist Kölns Studierendenbevölkerung ein verlässlicher Treiber der Mietnachfrage?

Ja. Im Wintersemester 2025/26 waren an den Kölner Hochschulen rund 92.700 Studierende eingeschrieben, davon rund 45.500 an der Universität zu Köln, rund 16.100 an der TH Köln und rund 5.500 an der Deutschen Sporthochschule. Die Zahl liegt etwas unter dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre (rund 99.100). Studierende suchen meist günstige, kompakte Wohnungen nahe Bahn und Hochschule.

### Wie vergleicht sich Köln mit Düsseldorf für Immobilieninvestitionen?

Köln und Düsseldorf liegen beide in NRW und haben dieselbe Grunderwerbsteuer von 6,5 %. Köln hat rund 1,09 Millionen Einwohner und rund 92.700 Studierende. In Düsseldorf liegt das verfügbare Einkommen je Einwohner höher. Vergleichen Sie die aktuellen Kaufpreise und Mieten beider Städte, bevor Sie sich für eine entscheiden.