# München

> München ist Bayerns Hauptstadt und Deutschlands teuerster Immobilienmarkt, bekannt für seine starke Wirtschaft und hohe Lebensqualität.

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Last updated: 2026-10-28

München ist Deutschlands teuerster Markt für Wohneigentum. BMW, Siemens und Allianz haben hier ihren Konzernsitz. Beim Kauf zahlen Sie die bayerische Grunderwerbsteuer von 3,5 %, den niedrigsten Satz in Deutschland. Die hohen Kaufpreise drücken dafür die Mietrendite.

- Angebotspreis/m² (Median): €9.140 (2026-11-04)
- Bruttomietrendite (Median): 3,3% (2026-11-04)
- Kaltmiete/m² (Median): €25,41 (2026-11-04)
- Bevölkerung: 1.472.000
- Deutschlands höchste Immobilienpreise
- Konzernsitze von BMW, Siemens und Allianz
- Sitz von LMU und TU München
- Bayerns Grunderwerbsteuer von 3,5 %
- Beliebte Stadtteile: Schwabing, Maxvorstadt, Haidhausen, Bogenhausen, Sendling

## Immobilienmarkt im Überblick

Die Grunderwerbsteuer von 3,5 % gleicht einen kleinen Teil der hohen Kaufpreise aus. Große Arbeitgeber kommen aus der Automobilindustrie, der Technologie, der Versicherungswirtschaft und den Medien.

- Bayerns Grunderwerbsteuer von 3,5 % ist der niedrigste Satz in Deutschland und senkt die Erwerbsnebenkosten
- Die Kaufpreise sind im Verhältnis zur Miete hoch. Rechnen Sie jede Wohnung deshalb mit realistischer Kaltmiete und allen laufenden Kosten durch

## Beste Stadtteile für Investitionen

Münchens Stadtteile unterscheiden sich stark in Preis, Baualter und Mieterschaft. U-Bahn und S-Bahn binden auch Lagen am Stadtrand an die Innenstadt an.

- Schwabing: Eines der beliebtesten Wohn- und Ausgehviertel der Stadt, mit vielen Altbauten aus der Zeit um 1900 und einem Teil des Englischen Gartens; im Süden grenzt es an das Universitätsviertel
- Maxvorstadt: Münchens Museumsviertel mit LMU und TU München; die meisten Bewohner sind zwischen 20 und 30 Jahre alt
- Haidhausen: Frühere Arbeitervorstadt mit dem gründerzeitlichen Franzosenviertel rund um den Pariser Platz westlich des Ostbahnhofs, heute ein beliebtes Szene- und Wohnviertel
- Bogenhausen: Villen an der Prinzregentenstraße und die Isar am westlichen Rand; Alt-Bogenhausen gehört zu den gehobensten Wohnlagen der Stadt
- Sendling & Obersendling: Obersendling war lange von Siemens geprägt und wandelt sich vom Gewerbe- zum Wohngebiet, etwa mit dem Quartier Südseite auf dem früheren Siemens-Gelände; U3, S7 und S20 binden es an

## Investitionsprozess

Gute Lagen sind in München gefragt, und Verkäufer bevorzugen Käufer, deren Finanzierung schon steht. Bereiten Sie den Kauf deshalb vor, bevor Sie Wohnungen besichtigen.

- Schritt 1: Vor der Suche eine Finanzierungsbestätigung der Bank einholen, damit Sie bei einer passenden Wohnung schnell zusagen können
- Schritt 2: Bei mehreren Maklern und Immobilienportalen Suchaufträge anlegen und Besichtigungstermine zügig wahrnehmen
- Schritt 3: Die Unterlagen prüfen, vor allem Energieausweis, Teilungserklärung und Hausgeld
- Schritt 4: Den Kauf beim Notar beurkunden lassen; rechnen Sie mit 3,5 % Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten von zusammen etwa 1 bis 1,5 % des Kaufpreises
- Schritt 5: Eine Hausverwaltung für Mieterbetreuung und Nebenkostenabrechnung beauftragen

## Praxistipps

- Vergleichen Sie Kaufpreise und Mieten auch in Gemeinden knapp außerhalb der Stadtgrenze wie Garching, Unterschleißheim oder Ottobrunn, und prüfen Sie dort die Fahrzeit in die Stadt
- Achten Sie in Vorortlagen auf eine S-Bahn- oder U-Bahn-Station in Gehweite. Für Mieter, die in der Stadt arbeiten, zählt die Fahrzeit
- Planen Sie eine Reserve für Mieterwechsel und Renovierung ein

## Häufige Fragen

### Warum ist die Grunderwerbsteuer in München niedriger als in anderen Städten?

Die Grunderwerbsteuer legen die Bundesländer fest, nicht die Städte. Bayern wendet weiter den Satz von 3,5 % aus § 11 des Grunderwerbsteuergesetzes an, andere Länder haben ihren Satz auf bis zu 6,5 % angehoben. Deshalb sind die Erwerbsnebenkosten in München trotz der hohen Kaufpreise vergleichsweise niedrig.

### Sind die Mietrenditen in München niedriger als in anderen deutschen Städten?

Ja, in der Regel. Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, und in München sind die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete höher als in den meisten anderen Großstädten. Die aktuellen Renditewerte für München sehen Sie oben auf dieser Seite.

### Lohnt sich eine Investition in München trotz der hohen Preise?

Das hängt von Ihrem Ziel ab. Wer einen laufenden Überschuss aus der Miete sucht, hat es in München wegen der niedrigen Renditen schwer. Für München sprechen die Konzernsitze großer Arbeitgeber und die niedrigste Grunderwerbsteuer Deutschlands. Rechnen Sie jede Wohnung mit Finanzierung, Hausgeld und Rücklagen durch, bevor Sie kaufen.