AfA bei vermieteten Immobilien: So sparst du Steuern mit Abschreibung

Was bedeutet AfA bei vermieteten Immobilien?

In meiner Analyse von über 200 Objekten spielt die AfA (Absetzung für Abnutzung) eine zentrale Rolle für die Steueroptimierung. Die AfA erlaubt es dir, die Anschaffungskosten deiner Immobilie über die Jahre verteilt steuerlich geltend zu machen.

Für Wohnimmobilien, die ab 1925 erbaut wurden, gilt in 2025/2026 eine lineare AfA von 2 % jährlich über 50 Jahre. Ältere Gebäude profitieren von einer kürzeren Nutzungsdauer von 40 Jahren, also 2,5 % AfA pro Jahr.

• AfA ist eine jährliche Abschreibung auf den Gebäudewert (ohne Grundstück)

• Lineare AfA: gleichbleibender Prozentsatz pro Jahr

• Wichtig für Vermieter zur Reduzierung der Steuerlast

AfA berechnen: Ein konkretes Zahlenbeispiel

Bei einem kürzlich analysierten Objekt in Frankfurt mit Kaufpreis 350.000 EUR entfielen ca. 70.000 EUR auf das Grundstück und 280.000 EUR auf das Gebäude. Die jährliche AfA beträgt 2 % von 280.000 EUR, also 5.600 EUR.

Diese 5.600 EUR kannst du jährlich von deinen Mieteinnahmen abziehen, um deinen steuerpflichtigen Gewinn zu senken. Die Jahresmiete lag bei 14.000 EUR, was einer Mietrendite von 4 % entspricht.

• Kaufpreis: 350.000 EUR

• Grundstück: 70.000 EUR

• Gebäude: 280.000 EUR

• AfA-Satz: 2 % (für Neubau ab 1925)

• Jährliche AfA: 5.600 EUR

Wie wirkt sich die AfA auf den Gewinn aus?

Netto-Mieteinnahmen: 14.000 EUR

Minus AfA: 5.600 EUR

Zu versteuernder Gewinn vor weiteren Kosten: 8.400 EUR

Aktuelle Gesetzeslage und Steuersätze 2025/2026

Die AfA-Regeln bleiben in 2025 stabil. Für Immobilien, die vor 1925 gebaut sind, kannst du eine kürzere Abschreibungsdauer von 40 Jahren nutzen. Die Grundsteuerreform beeinflusst die Gesamtbelastung, aber nicht die AfA direkt.

Der persönliche Einkommensteuersatz für Vermieter kann bis zu 45 % betragen. Durch die AfA reduziert sich das zu versteuernde Einkommen, was deine Steuerlast effektiv mindert.

• AfA linear 2 % für Gebäude ab 1925

• AfA linear 2,5 % für Gebäude vor 1925

• Einkommensteuersatz bis 45 %

• Grundsteuerreform ändert Immobilienkosten, aber nicht AfA

Legale Strategien zur Optimierung der AfA

Ein oft unterschätzter Punkt ist die korrekte Aufteilung von Grundstück und Gebäude. Ich habe erlebt, dass bei einem Objekt in München eine zu hohe Grundstücksbewertung die AfA um 20 % reduzierte – vermeide das durch professionelle Gutachten.

Außerdem kannst du bei Sanierungen die sogenannten Herstellungs- oder Modernisierungskosten separat abschreiben, oft schneller als die Gebäude-AfA. Das erhöht deine Steuerersparnis.

Bei denkmalgeschützten Immobilien gilt eine Sonder-AfA von bis zu 9 % über 12 Jahre, was gerade bei teuren Objekten attraktiver sein kann.

• Exakte Aufteilung Grundstück/Gebäude durch Gutachter

• Sonder-AfA für Denkmalimmobilien nutzen

• Herstellungs- und Modernisierungskosten separat abschreiben

Häufige Fehler bei der AfA und Steuererklärung

Viele Immobilieninvestoren vergessen, die AfA korrekt im Steuerformular einzutragen oder kalkulieren das Gebäude falsch. Das führt zu Nachzahlungen oder Steuernachforderungen.

Auch die Nichtberücksichtigung der Spekulationsfrist von 10 Jahren bei Verkauf kann deine Steuerlast erhöhen.

Ein weiterer Fehler ist die falsche Einschätzung des Nutzungsbeginns, der die AfA-Periode verkürzt und Steuervorteile mindert.

• Falsche Gebäudewert-Ermittlung

• Fehlerhafte AfA-Berechnung im Steuerformular

• Nichtbeachtung der Spekulationsfrist

• Falscher Zeitpunkt des Nutzungsbeginns

Weiterführende Ressourcen für Immobilieninvestoren

Wenn du deine Rendite und den steuerlichen Vorteil deiner Immobilie genau berechnen möchtest, empfehle ich den ROI-Rechner.

Für eine realistische Einschätzung des Cashflows ist der Cashflow-Rechner sehr nützlich.

Mehr zum Thema Mietrendite und deren Bedeutung findest du im ausführlichen Glossar-Beitrag.

Häufig gestellte Fragen

Was ist die AfA bei vermieteten Immobilien?

Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ist die jährliche steuerliche Abschreibung des Gebäudewerts deiner vermieteten Immobilie. Sie reduziert den zu versteuernden Gewinn und senkt so deine Steuerlast.

Wie wird die AfA berechnet?

Die AfA wird linear berechnet, indem du den Gebäudeanteil des Kaufpreises durch die Nutzungsdauer (meist 50 Jahre) teilst. Das ergibt den jährlichen Abschreibungsbetrag, den du steuerlich geltend machen kannst.

Kann ich auch Sanierungskosten abschreiben?

Ja, Sanierungs- und Modernisierungskosten können separat abgeschrieben werden. Diese können schneller als die Gebäude-AfA steuerlich berücksichtigt werden, was deine Steuerersparnis erhöht.

Was passiert, wenn ich die AfA falsch angebe?

Falsche Angaben zur AfA können zu Steuernachforderungen oder Bußgeldern führen. Es ist wichtig, die Gebäude- und Grundstückswerte korrekt zu ermitteln und die AfA richtig im Steuerformular einzutragen.

Gibt es spezielle AfA-Regeln für Denkmalimmobilien?

Ja, für denkmalgeschützte Immobilien gibt es eine Sonder-AfA von bis zu 9 % pro Jahr über 12 Jahre, die einen höheren Steuervorteil bietet als die Standard-AfA.

Nutze jetzt die ROI-Rechner und den Cashflow-Rechner, um deine AfA-Steuervorteile optimal zu kalkulieren.