Baufinanzierung für Ausländer in Deutschland: Was Banken prüfen

Die Bank prüft, ob Sie den Kredit zurückzahlen können

Eine deutsche Staatsangehörigkeit ist keine gesetzliche Voraussetzung für einen Immobilienkredit. Vor jedem Immobiliar-Verbraucherdarlehen muss die Bank Ihre Kreditwürdigkeit prüfen und darf den Vertrag nur schließen, wenn es wahrscheinlich ist, dass Sie den Kredit vertragsgemäß zurückzahlen (§ 505a BGB). Grundlage sind nach § 505b Abs. 2 BGB Informationen zu Einkommen, Ausgaben und Ihren übrigen finanziellen Verhältnissen. Der Wert der Wohnung allein genügt nicht. Das Gesetz untersagt, die Prüfung hauptsächlich darauf zu stützen, dass die Immobilie mehr wert ist als der Kredit.

Für Käuferinnen und Käufer aus dem Ausland zählt deshalb, wie gut die Bank Ihr Einkommen über die gesamte Laufzeit einschätzen kann. Ein unbefristeter Arbeitsvertrag bei einem deutschen Arbeitgeber ist für sie leichter zu bewerten als Einkommen aus einem anderen Land. Ein befristeter Aufenthaltstitel wirft die Frage auf, ob dieses Einkommen nach Ablauf weiterläuft. Wie streng eine Bank das gewichtet, regelt kein Gesetz. Es gibt keine Mindestquote und keine Mindestaufenthaltsdauer, die für alle Banken gilt, und deshalb lohnt sich der Vergleich mehrerer Banken.

Die Bank muss Ihnen sagen, welche Unterlagen sie braucht

Sie müssen nicht raten, welche Nachweise verlangt werden. Nach Art. 247 § 1 Abs. 1 EGBGB muss die Bank mitteilen, welche Informationen und Nachweise sie innerhalb welchen Zeitraums für die Kreditprüfung benötigt. Bitten Sie beim ersten Termin um diese Liste in Textform. Je nach Bank und Situation gehören meist dazu:

• Reisepass oder Personalausweis, bei Staatsangehörigen außerhalb der EU zusätzlich der Aufenthaltstitel

• Arbeitsvertrag und aktuelle Gehaltsabrechnungen, bei Selbstständigen Steuerbescheide und Jahresabschlüsse

• Kontoauszüge, die Eigenkapital und laufende Ausgaben belegen

• Angaben zu bestehenden Krediten, auch solchen im Herkunftsland

• Unterlagen zur Immobilie wie Exposé, Grundbuchauszug und bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung

Klären Sie früh, ob die Bank Übersetzungen fremdsprachiger Dokumente verlangt. Solange Unterlagen fehlen, kann sie über den Kredit nicht entscheiden, und der Verkäufer ist nicht verpflichtet zu warten.

Bevor Sie unterschreiben, erhalten Sie das ESIS-Merkblatt (Europäisches Standardisiertes Merkblatt), das die Bank nach Art. 247 § 1 Abs. 2 EGBGB verwenden muss. Weil alle Banken dasselbe Format nutzen, können Sie Zins, Effektivzins und Gesamtkosten zweier Angebote direkt nebeneinanderlegen. Nach Abschluss haben Sie ein Widerrufsrecht (§ 495 BGB), die Frist beträgt 14 Tage (§ 355 Abs. 2 BGB) und beginnt erst, wenn Ihnen die Vertragsunterlagen vorliegen (§ 356b BGB).

SCHUFA: Erst die eigene Akte prüfen

Wer erst seit kurzer Zeit in Deutschland lebt, hat bei der SCHUFA oft wenig gespeicherte Historie. Daran lässt sich kurzfristig wenig ändern, Fehler in den gespeicherten Daten lassen sich aber korrigieren. Die SCHUFA muss Ihnen nach Art. 15 DSGVO kostenlos eine Datenkopie schicken. Wie Sie sie beantragen und warum Sie dafür keine kostenpflichtigen Drittanbieter brauchen, erklärt die Verbraucherzentrale. Fordern Sie die Kopie an, bevor die erste Bank eine Anfrage stellt.

Rechenbeispiel: Wie viel Eigenkapital eine Wohnung in NRW bindet

Die Verbraucherzentrale weist ausdrücklich darauf hin, dass die Summe aus Darlehen und Eigenkapital auch die Nebenkosten decken muss. Im folgenden Beispiel werden sie vollständig aus Eigenkapital bezahlt. Es nutzt die Standardannahmen des Baufinanzierungsrechners von InvestBud. Es ist kein Angebot einer Bank, und Ihr tatsächlicher Zins hängt vom Markt und von Ihrer Bonität ab.

Der Satz von 6,5 % gilt in Nordrhein-Westfalen laut Landesgesetz seit dem 1. Januar 2015. In Sachsen sind es 5,5 % (Sächsisches Grunderwerbsteuersatzgesetz), in Bayern gilt der bundesgesetzliche Satz von 3,5 % (§ 11 GrEStG). Für Notar und Grundbuch nennt die Verbraucherzentrale zusammen 1 bis 1,5 %, der Rechner setzt mit 2 % etwas mehr an. Ohne Makler sinken die Nebenkosten im Beispiel auf 25.500 €. Zahlen Käufer und Verkäufer beide eine Provision, müssen die Anteile bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gleich hoch sein (§ 656c BGB).

Finanziert werden dann 240.000 €. Bei 3,5 % Sollzins und 30 Jahren Laufzeit ergibt das eine Monatsrate von rund 1.078 €. Im ersten Monat entfallen davon 700 € auf Zinsen, der Rest auf die Tilgung. Die Bank sichert den Kredit über eine Grundschuld im Grundbuch ab. Ihre eigenen Zahlen rechnen Sie im Kaufnebenkosten-Rechner und im Baufinanzierungsrechner nach.

Einkommen in fremder Währung: Das Wechselkursrisiko tragen Sie

Mit fester Zinsbindung zahlen Sie eine feste Rate in Euro. Verdienen Sie in Franken, Pfund oder Dollar, schwankt, was diese Rate Sie in Ihrer Währung kostet. Für Kreditnehmer mit Wohnsitz in einem EU-Staat regelt § 503 BGB einen Schutz. Ist der Kredit nicht in der Währung des EU-Staats geschlossen, in dem Sie bei Vertragsschluss wohnen, können Sie die Umwandlung in diese Währung verlangen, sobald die Restschuld oder die Raten wechselkursbedingt um mehr als 20 % teurer geworden sind. Der Vertrag kann als maßgebliche Währung auch die festlegen, in der Sie überwiegend Ihr Einkommen beziehen. Wer außerhalb der EU wohnt, sollte die Klauseln zur Währung im Vertragsentwurf gezielt prüfen lassen, denn die Vorschrift ist auf EU-Wohnsitze zugeschnitten.

Wer in Deutschland arbeitet und sein Gehalt in Euro erhält, hat dieses Risiko nicht.

Häufige Fragen

Bekomme ich als Nicht-EU-Bürger eine Baufinanzierung?

Das Gesetz schließt das nicht aus. Die Bank entscheidet auf Grundlage von Einkommen, Ausgaben und finanziellen Verhältnissen (§ 505b BGB). Wie lange Ihr Aufenthaltstitel und Ihr Arbeitsvertrag laufen, fließt in diese Einschätzung ein, und Banken bewerten das unterschiedlich.

Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?

Ob eine Bank auch die Nebenkosten finanziert, entscheidet sie selbst, einen Anspruch darauf gibt es nicht. Wer sie aus Eigenkapital zahlen kann, ist auf diese Entscheidung nicht angewiesen. Im Beispiel oben sind das 36.210 € zusätzlich zur Anzahlung.

Was steht im ESIS-Merkblatt?

Es fasst die Bedingungen des Kreditangebots in einem einheitlichen europäischen Format zusammen, unter anderem Sollzins, Effektivzins, Laufzeit und Gesamtkosten. Die Bank muss es Ihnen rechtzeitig vor Ihrer Vertragserklärung in Textform übermitteln (Art. 247 § 1 Abs. 2 EGBGB).

Dieser Artikel ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.