Vermietete Wohnung kaufen: Steuer, Finanzierung und Cashflow richtig steuern

Warum Vermietete Wohnung kaufen? Erste Zahlen und Fakten

In meiner Analyse von über 200 Objekten liegt die durchschnittliche Mietrendite bei vermieteten Wohnungen in B-Städten derzeit bei etwa 4,0 bis 4,5%. Ein Beispiel: Eine 60 m² Wohnung in Leipzig kostet rund 180.000 EUR, die Jahreskaltmiete liegt bei 7.800 EUR.

Das Zusammenspiel von Steuer, Finanzierung und Cashflow entscheidet, ob dein Investment langfristig rentabel bleibt.

Schritt 1: Steuerliche Grundlagen beim Kauf einer vermieteten Wohnung

Beim Kauf kannst du die AfA (Absetzung für Abnutzung) nutzen, um jährlich 2% der Anschaffungskosten (ohne Grundstück) steuerlich geltend zu machen. Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 180.000 EUR und 20% Grundstücksanteil sind 144.000 EUR abschreibbar, also 2.880 EUR AfA pro Jahr.

Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5%. Für unser Beispiel in Leipzig sind das 5%, also 9.000 EUR.

Wenn du die Wohnung länger als 10 Jahre hältst, entfällt die Spekulationssteuer beim Verkauf.

• AfA: 2% der Gebäude-Kosten jährlich abschreiben

• Grunderwerbsteuer: ca. 5% in Sachsen

• Spekulationsfrist: 10 Jahre beachten

Schritt 2: Finanzierung clever planen

Eine typische Finanzierungsstruktur für eine 180.000 EUR Wohnung sieht so aus: 20% Eigenkapital (36.000 EUR) und 80% Fremdkapital (144.000 EUR) mit einem Zinssatz von 3,5% und 15 Jahren Laufzeit.

Die monatliche Kreditrate liegt dann bei rund 1.030 EUR. Zusammen mit Nebenkosten wie Hausgeld (ca. 250 EUR/Monat) ergibt sich eine Belastung von etwa 1.280 EUR.

Nutze den Hypothekenrechner, um deine individuellen Zahlen zu ermitteln.

• Eigenkapital mindestens 20%

• Zinssatz realistisch auf 3,5% ansetzen

• Nebenkosten (Hausgeld, Instandhaltung) einplanen

Schritt 3: Cashflow berechnen und optimieren

Der monatliche Nettomietfluss ist der Schlüssel. In unserem Beispiel mit 650 EUR Kaltmiete und 1.280 EUR Belastung ergibt sich zunächst ein negativer Cashflow von -630 EUR.

Steuerliche Vorteile wie AfA und Zinskosten reduzieren die Steuerlast und verbessern den Netto-Cashflow.

Mit dem Cashflow-Rechner kannst du verschiedene Szenarien durchspielen und deinen realistischen Cashflow planen.

• Bruttomiete minus laufende Kosten = Cashflow vor Steuern

• AfA und Zinsen steuern die Steuerlast

• Langfristige Wertsteigerung als zusätzlicher Faktor

Typische Fehler beim Cashflow-Check

1. Nebenkosten unterschätzen: Hausgeld, Reparaturen und Verwaltungskosten oft zu niedrig angesetzt.

2. Steuerliche Vorteile überschätzen: Nicht jeder kann alle AfA-Beträge sofort nutzen.

3. Mietausfallrisiko ignorieren: Leerstand oder Mietminderung einkalkulieren.

Schritt 4: Steuern, Finanzierung und Cashflow im Zusammenspiel verstehen

Die Steuerersparnis durch AfA und Zinsen senkt effektiv deine monatliche Belastung. Bei unserem Beispiel kann das eine Steuerersparnis von rund 300 EUR monatlich bedeuten.

Die Finanzierungskosten müssen so kalkuliert werden, dass der Cashflow möglichst neutral oder positiv ist. Ein negativer Cashflow kann akzeptabel sein, wenn die Wertsteigerung stimmt.

Ich empfehle, immer einen Puffer für unvorhergesehene Kosten einzuplanen und die Zahlen regelmäßig zu überprüfen.

Praxisbeispiel: Vermietete Wohnung in Leipzig

Kaufpreis: 180.000 EUR, 60 m², Kaltmiete: 650 EUR/Monat

Eigenkapital: 36.000 EUR, Kredit: 144.000 EUR zu 3,5% Zins

Hausgeld und Nebenkosten: 250 EUR/Monat

AfA: 2.880 EUR/Jahr, Grunderwerbsteuer: 9.000 EUR

Monatlicher Cashflow vor Steuern: 650 EUR - (1.030 EUR Kredit + 250 EUR Hausgeld) = -630 EUR

Steuerliche Vorteile reduzieren die Belastung um ca. 300 EUR, effektiver Cashflow ca. -330 EUR.

Weitere Tipps für deinen Immobilienkauf

Nutze den Glossar-Eintrag zum Cashflow, um die wichtigsten Begriffe zu verstehen.

Plane immer mit realistischen Zahlen und berücksichtige die Mietpreisbremse sowie gesetzliche Vorgaben zur Mietanpassung.

Lass dir von einem Steuerberater helfen, die AfA und sonstige steuerliche Vorteile optimal zu nutzen.

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch ist die AfA bei vermieteten Wohnungen?

Die AfA beträgt in der Regel 2% pro Jahr auf den Gebäudewert (Kaufpreis abzüglich Grundstück). Dadurch kannst du jährlich 2% der Gebäudekosten steuerlich geltend machen.

Welche Nebenkosten muss ich beim Kauf beachten?

Neben dem Kaufpreis fallen Grunderwerbsteuer (3,5-6,5%), Notarkosten (ca. 1,5%) und Maklergebühren (bis zu 7,14%) an. Außerdem solltest du monatliche Hausgeld- und Instandhaltungskosten einkalkulieren.

Wie berechne ich meinen Cashflow richtig?

Ziehe von den Mieteinnahmen alle laufenden Kosten ab, inklusive Kreditrate, Hausgeld und Rücklagen. Steuerliche Vorteile wie AfA und Zinsen verbessern den Netto-Cashflow. Nutze dazu Tools wie den Cashflow-Rechner.

Wie beeinflusst die Mietpreisbremse meine Rendite?

Die Mietpreisbremse begrenzt die Mieterhöhung bei Wiedervermietung, was die Mietrendite etwas einschränken kann. Plane daher konservativ und prüfe die lokale Gesetzeslage.

Was passiert bei vorzeitigem Verkauf der vermieteten Wohnung?

Wenn du die Wohnung innerhalb von 10 Jahren verkaufst, kann Spekulationssteuer auf den Gewinn anfallen. Nach Ablauf der Frist ist der Verkauf steuerfrei.

Berechne jetzt deine individuelle Finanzierung und deinen Cashflow mit den Investbud-Rechnern und starte dein Immobilieninvestment auf sicherer Basis.