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Heizungsgesetz (GEG/GModG): Sanierungspflichten beim Hauskauf
Seit 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Welche Pflichten Käufer älterer Häuser nach dem Eigentümerwechsel noch haben, mit Fristen.
Inhaltsverzeichnis
Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die Änderung beruht auf dem Gesetz vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226). Mit ihr sind die 65-Prozent-Vorgabe für neue Heizungen und das Betriebsverbot für alte Öl- und Gaskessel entfallen. Wer ein älteres Haus kauft, kann trotzdem zwei Nachrüstpflichten mit einer Frist von zwei Jahren haben: die oberste Geschossdecke dämmen und offen liegende Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen dämmen.
Alle Angaben beziehen sich auf den Gesetzestext auf gesetze-im-internet.de, Stand der letzten Änderung durch Art. 4 des Gesetzes vom 23. Juli 2026. Die Adresse lautet weiterhin /geg/, die Paragrafen haben sich aber teilweise verschoben.
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Was mit dem GModG weggefallen ist
Die §§ 71 bis 73 sind im aktuellen Gesetzestext als „weggefallen“ markiert. Damit gibt es keine Pflicht mehr, beim Heizungstausch 65 % erneuerbare Energie zu nutzen. Auch die Regel, dass bestimmte Öl- und Gaskessel nach 30 Jahren außer Betrieb genommen werden müssen, ist entfallen. Frühere Artikel, auch die alte Fassung dieses Beitrags, nannten den Kesseltausch als typische Pflicht nach dem Kauf; das gilt nicht mehr.
Eine funktionierende Heizung dürfen Sie also weiter betreiben. Was beim Austausch gilt, regeln jetzt die §§ 42 bis 46 GModG.
Pflichten nach dem Eigentümerwechsel: Geschossdecke und Rohre
Zwei Nachrüstpflichten bestehen für alle Wohngebäude. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern, deren Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst darin gewohnt hat, gelten sie erst für den neuen Eigentümer nach einem Verkauf. Die Frist beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002.
Oberste Geschossdecke (§ 35 GModG): Genügt die oberste Geschossdecke nicht dem Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2, muss sie so gedämmt werden, dass der Wärmedurchgangskoeffizient höchstens 0,24 W/(m²K) beträgt. Die Pflicht gilt auch als erfüllt, wenn stattdessen das Dach darüber entsprechend gedämmt ist.
Heizungs- und Warmwasserrohre (§ 69 GModG): Bisher ungedämmte, zugängliche Leitungen in unbeheizten Räumen, etwa im Keller, müssen nach Anlage 8 des Gesetzes gedämmt werden.
Für Käufer heißt das konkret:
Hat der Verkäufer schon am 1. Februar 2002 selbst im Haus gewohnt und ist Ihr Kauf der erste Eigentümerwechsel seitdem, beginnt mit Ihrem Eigentumsübergang die Zweijahresfrist.
Wurde das Haus seit 2002 schon einmal verkauft, lief die Frist für den damaligen Käufer. Ist die Dämmung nie gemacht worden, kaufen Sie ein Haus, bei dem die Pflicht bereits fällig ist.
War das Haus am 1. Februar 2002 vermietet, galt die Pflicht für den damaligen Eigentümer schon unabhängig von einem Verkauf.
Eine Ausnahme gibt es für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser: Die Dämmung der Geschossdecke entfällt dort, soweit sich die Kosten nicht in angemessener Frist durch die eingesparte Energie amortisieren (§ 35 Abs. 4 GModG). Für vermietete Häuser gilt diese Ausnahme nicht. Fragen Sie den Verkäufer vor dem Kauf nach der Unternehmererklärung, die ein Fachbetrieb nach beiden Maßnahmen ausstellen muss (§ 96 GModG), und rechnen Sie fehlende Arbeiten in Ihr Budget ein, etwa im Cashflow-Rechner als Sanierungskosten.
Energieausweis und Beratungsgespräch beim Kauf
Der Verkäufer oder Makler muss Ihnen den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach dem Kaufvertrag übergeben (§ 80 Abs. 4 GModG). Beim Kauf eines Wohngebäudes mit höchstens zwei Wohnungen müssen Sie danach ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis mit einer Person führen, die Energieausweise ausstellen darf. Das gilt, wenn ein solches Gespräch unentgeltlich angeboten wird.
Nutzen Sie den Ausweis schon vor dem Notartermin. Er zeigt den Energiebedarf oder -verbrauch und enthält Modernisierungsempfehlungen, die Ihnen Hinweise auf die Kosten nach dem Kauf geben. Mit ihnen lässt sich auch die Rücklage für die Instandhaltung realistischer ansetzen.
Neue Gas- oder Ölheizung: Bio-Anteil ab 2029
Wer nach dem 29. Juli 2026 eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss sicherstellen, dass ein wachsender Teil der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammt (§ 43 GModG):
Ab | Mindestanteil |
|---|---|
1. Januar 2029 | 10 % |
1. Januar 2030 | 15 % |
1. Januar 2035 | 30 % |
1. Januar 2040 | 60 % |
Die Pflicht lässt sich auch mit einer Solarthermieanlage oder einer Wärmepumpen-Hybridheizung erfüllen, wenn die Anlagen die Mindestgrößen aus § 43 Abs. 3 und 5 erreichen. Für den Kauf eines Hauses mit alter Heizung bedeutet das: Ersetzen Sie diese später wieder durch eine Gas- oder Ölheizung, müssen Sie ab 2029 einen wachsenden Anteil Bio-Brennstoff oder Wasserstoff einsetzen. Holen Sie dafür vor der Entscheidung Preise ein. Zusätzlich kündigt § 42a GModG ein eigenes Gesetz über eine Grüngas- und Grünheizölquote an, das die Bundesregierung bis zum 1. Dezember 2026 vorlegen soll. Beschlossen ist es noch nicht.
Eine Stromdirektheizung darf in ein Gebäude mit Wohnungen nur eingebaut werden, wenn der bauliche Wärmeschutz die Neubauanforderungen um mindestens 30 % unterschreitet. Ausgenommen sind selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser (§ 46 GModG).
Mehrfamilienhaus: Heizungsprüfung bis September 2027
Für Kapitalanleger, die ein Haus mit mindestens sechs Wohnungen kaufen, gilt zusätzlich § 60b GModG. Eine wassergeführte Heizung, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurde, muss bis zum 30. September 2027 geprüft und optimiert werden. Bei späteren Anlagen ist die Prüfung innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren fällig. Wärmepumpen sind bei den neueren Anlagen ausgenommen.
Förderung für den Heizungstausch
Die KfW bezuschusst klimafreundliche Heizungen in Wohngebäuden mit 30 % Grundförderung, auch für Vermieter. Selbstnutzende Eigentümer können unter weiteren Voraussetzungen Boni erhalten; insgesamt ist die Förderung grundsätzlich auf 70 % begrenzt, bei niedrigem Haushaltseinkommen auf 80 %. Förderfähig sind bei einem Einfamilienhaus Kosten bis 28.000 € (KfW, Programm 458). Als Vermieter erhalten Sie damit höchstens 8.400 €.
Beim Ablauf hat sich gegenüber älteren Darstellungen etwas geändert. Für den Antrag brauchen Sie bereits einen Liefer- oder Leistungsvertrag, der unter der Bedingung der Förderzusage steht. Gestellt werden muss der Antrag, bevor die Arbeiten beginnen. Die KfW kündigt an, dass Höchstbetrag und Klimageschwindigkeitsbonus ab dem 1. Februar 2027 schrittweise sinken.
Häufige Fragen
Muss ich nach dem Kauf eine alte Öl- oder Gasheizung austauschen?
Nein. Das Betriebsverbot für alte Kessel ist mit dem GModG entfallen. Eine Austauschpflicht allein wegen des Eigentümerwechsels gibt es nicht mehr.
Gilt die Zweijahresfrist auch beim Kauf einer Eigentumswohnung?
Die Sonderregel mit der Frist nach dem Eigentümerwechsel betrifft nur Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen. In einem Mehrfamilienhaus gelten die Nachrüstpflichten unabhängig von einem Verkauf; ob sie erfüllt sind, sollten Sie in den Protokollen der Eigentümerversammlung prüfen.
Wer kontrolliert die Nachrüstpflichten?
Der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger prüft bei der Feuerstättenschau, ob pflichtige Rohrleitungen noch ungedämmt sind, setzt eine Frist und meldet Verstöße an die nach Landesrecht zuständige Behörde (§ 97 GModG). Wer die Geschossdecke oder die Leitungen nicht dämmt, handelt ordnungswidrig (§ 108 GModG).
Dieser Artikel ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
