Immobilienkaufvertrag erklärt: Klauseln, Notartermin, Ablauf

Ein Vertrag, mit dem sich jemand verpflichtet, ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu verkaufen oder zu kaufen, bedarf nach § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung. Ein privat unterschriebener Kaufvertrag ist nach § 125 BGB nichtig; wirksam würde er nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB erst, wenn Auflassung und Grundbucheintragung trotzdem erfolgen. Mit der Unterschrift beim Notar wird der Vertrag für beide Seiten verbindlich. Für Käufer liegt die eigentliche Arbeit deshalb vor dem Termin, beim Lesen des Entwurfs.

Vor dem Termin: der Entwurf und zwei Wochen Zeit

Bei Verbraucherverträgen soll der Notar dem Verbraucher den beabsichtigten Vertragstext nach § 17 Abs. 2a BeurkG im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Die Bundesnotarkammer erläutert, dass das für Kaufverträge zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher gilt, also etwa beim Kauf vom Bauträger oder von einer Wohnungsgesellschaft. Kaufen Sie von einer Privatperson, gilt die Frist in dieser Form nicht. Bitten Sie trotzdem früh um den Entwurf.

Fragen zum Entwurf können Sie jederzeit an den Notar oder seine Mitarbeiter richten. Nach Angaben der Bundesnotarkammer kostet das nichts extra, weil die Beratung in der Beurkundungsgebühr enthalten ist. Zwei Dinge sollten Sie vor dem Termin erledigt haben. Klären Sie die Finanzierung, denn die Grundschuld für Ihre Bank sollte nach Empfehlung der Bundesnotarkammer möglichst direkt im Anschluss an den Kaufvertrag bestellt werden, und reichen Sie die Unterlagen dafür vorher beim Notar ein. Und legen Sie alle Absprachen mit dem Verkäufer offen, denn Vereinbarungen außerhalb der Urkunde sind laut Bundesnotarkammer grundsätzlich unwirksam und können den ganzen Vertrag gefährden. Das gilt auch für die mündliche Zusage, die Einbauküche dazulassen.

Im Termin liest der Notar den Vertrag vollständig vor

Nach § 13 Abs. 1 BeurkG muss die Niederschrift in Gegenwart des Notars vorgelesen, von den Beteiligten genehmigt und eigenhändig unterschrieben werden. Auf das Vorlesen lässt sich nach Angaben der Bundesnotarkammer nicht verzichten; ein Verzicht würde den Vertrag unwirksam machen. Wer nicht persönlich kommen kann, kann sich vertreten lassen oder den Vertrag nachträglich genehmigen.

Der Notar ist dabei kein Vertreter einer Seite. § 17 Abs. 1 BeurkG verpflichtet ihn, den Willen der Beteiligten zu erforschen, über die rechtliche Tragweite zu belehren und darauf zu achten, dass unerfahrene Beteiligte nicht benachteiligt werden. Ob der Preis angemessen ist, beurteilt er nicht. Die Bundesnotarkammer zählt es ausdrücklich zu den Aufgaben des Käufers, Vergleichspreise zu ermitteln, bei einer Kapitalanlage auch für die erzielbaren Mieten.

Die Klauseln, auf die es ankommt

Kaufgegenstand

Der Vertrag bezeichnet das Objekt mit seiner Grundbuchstelle. Bei einer Eigentumswohnung kommt es auf die Teilungserklärung an, die nach der Bundesnotarkammer festlegt, was zum Sondereigentum gehört und welche Sondernutzungsrechte bestehen, etwa an einem Stellplatz oder Garten. Prüfen Sie, ob der Stellplatz, den Sie besichtigt haben, im Vertrag tatsächlich auftaucht. Mitverkaufte bewegliche Sachen wie eine Einbauküche unterliegen laut Bundesnotarkammer nicht der Grunderwerbsteuer und sollten mit eigenem Betrag ausgewiesen werden.

Kaufpreis und Fälligkeit

Sie zahlen den Kaufpreis regelmäßig erst, wenn zu Ihren Gunsten eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist und dem Notar alle Unterlagen vorliegen, um Ihnen das Objekt frei von nicht übernommenen Belastungen zu verschaffen. Dazu gehören nach der Bundesnotarkammer vor allem die Löschungsunterlagen der Verkäuferbank und der Verzicht der Gemeinde auf ein gesetzliches Vorkaufsrecht, bei Eigentumswohnungen die Zustimmung des Verwalters, wenn die Teilungserklärung sie verlangt. Liegen die Voraussetzungen vor, schickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Dann zahlen Sie innerhalb der vertraglichen Frist an den Verkäufer oder an dessen abzulösende Bank.

Über ein Notaranderkonto läuft das Geld nur ausnahmsweise. Nach § 57 Abs. 2 BeurkG darf der Notar Geld zur Verwahrung nur annehmen, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht. Enthält der Vertrag eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung, kann der Verkäufer den Kaufpreis ohne vorheriges Gerichtsverfahren vollstrecken, wenn Sie trotz Fälligkeit nicht zahlen.

Auflassungsvormerkung

Die Vormerkung nach § 883 BGB reserviert die Immobilie für Sie. Verfügungen, die nach ihrer Eintragung über das Grundstück getroffen werden, sind insoweit unwirksam, als sie Ihren Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden. Das gilt nach § 883 Abs. 2 BGB auch für Zwangsvollstreckung und für Verfügungen eines Insolvenzverwalters. Der Notar beantragt die Vormerkung, eingetragen wird sie vom Grundbuchamt.

Auflassung und Eigentumsumschreibung

Eigentümer werden Sie erst mit der Eintragung im Grundbuch. Dafür braucht es nach §§ 873 und 925 BGB die Auflassung, also die Einigung über den Eigentumsübergang, erklärt bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Seiten vor dem Notar. Eine Auflassung unter einer Bedingung ist nach § 925 Abs. 2 BGB unwirksam. Damit der Verkäufer sein Eigentum trotzdem nicht vor der Zahlung verliert, veranlasst der Notar die Umschreibung nach der Darstellung der Bundesnotarkammer erst, wenn der Verkäufer den Kaufpreis erhalten hat.

Besitzübergang

Die Schlüssel bekommen Sie in der Regel nach der Kaufpreiszahlung. Ab der Übergabe gebühren Ihnen nach § 446 BGB die Nutzungen, Sie tragen die Lasten und die Gefahr zufälliger Beschädigung. Bei einer Eigentumswohnung zahlen Sie ab diesem Tag regelmäßig das Hausgeld.

Sachmängel

Bei gebrauchten Immobilien wird die Haftung des Verkäufers für Sachmängel häufig ausgeschlossen. Nach § 444 BGB kann er sich darauf nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat. Mängel, die Sie bei Vertragsschluss kannten, sind nach § 442 BGB ausgeschlossen. Was Ihnen wichtig ist, zum Beispiel eine zugesagte Reparatur, gehört deshalb als Beschaffenheit oder Pflicht des Verkäufers in den Vertrag. Den Zustand des Gebäudes sollten Sie vorher prüfen, die Bundesnotarkammer nennt dafür ausdrücklich den Bausachverständigen.

Bestehende Mietverhältnisse

Für Kapitalanleger ist diese Klausel zentral. Nach § 566 BGB treten Sie mit dem Eigentumserwerb in den Mietvertrag ein, nach § 566a BGB auch in die Rechte und Pflichten aus der Kaution. Der Vertrag sollte die Mietverträge aufführen, die Übertragung der Kaution regeln und festlegen, ab wann Ihnen die Miete zusteht.

Kosten

Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung, der Auflassung und der Eintragung ins Grundbuch. Die Kosten der Lastenfreistellung übernimmt laut Bundesnotarkammer regelmäßig der Verkäufer. Unabhängig davon haften gegenüber Notar und Grundbuchamt beide Seiten kraft Gesetzes für alle Kosten. Den Gesamtbetrag mit Grunderwerbsteuer und Makler können Sie im Kaufnebenkostenrechner überschlagen.

Nach dem Termin: bis Sie im Grundbuch stehen

1. Der Notar beantragt die Vormerkung und meldet den Vertrag dem Finanzamt, das Ihnen den Grunderwerbsteuerbescheid schickt.

2. Der Notar holt die Verzichtserklärung der Gemeinde zum Vorkaufsrecht, die Löschungsunterlagen der Verkäuferbank und gegebenenfalls die Verwalterzustimmung ein.

3. Sie erhalten die Fälligkeitsmitteilung. Ihre Bank bekommt eine Kopie und zahlt den finanzierten Teil direkt an den Verkäufer.

4. Sie zahlen die Grunderwerbsteuer. Das Finanzamt erteilt danach die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die Sie nach § 22 GrEStG nicht ins Grundbuch eingetragen werden dürfen.

5. Der Notar beantragt die Eigentumsumschreibung, und die alten Grundschulden des Verkäufers werden gelöscht.

Dieser Artikel ist keine Rechts- oder Steuerberatung.