Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Finanzierung und Steuer

Planen Sie die Kaufnebenkosten aus eigenem Geld ein. Banken verlangen laut Verbraucherzentrale oft 20 % der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln, und dieser Betrag ist in jedem Bundesland höher als die Nebenkosten. Steuerlich sind die Nebenkosten für Vermieter nicht verloren: Sie gehören zu den Anschaffungskosten und werden mit dem Gebäude abgeschrieben. Senken lassen sie sich legal vor allem über die Maklerprovision und über mitverkauftes Inventar.

Wie hoch die Nebenkosten in Ihrem Bundesland sind, zeigt unser Artikel Nebenkosten beim Immobilienkauf: Was kostet der Kauf wirklich? mit einer Tabelle aller 16 Länder. Hier geht es darum, was danach mit diesen Kosten passiert. Alle Beispiele rechnen mit einer Wohnung für 400.000 € in Nordrhein-Westfalen und Kaufnebenkosten von 48.280 € (6,5 % Grunderwerbsteuer, 1,5 % Notar, 0,5 % Grundbuch, 3,57 % Makler; alles außer der Steuer sind Annahmen).

Lassen sich Kaufnebenkosten finanzieren?

Planen Sie die Nebenkosten aus Eigenkapital ein. Die Verbraucherzentrale empfiehlt, 20 bis 30 % des Kaufpreises zuzüglich der Kaufnebenkosten selbst einzubringen (Verbraucherzentrale, Stand 31.10.2024). Nach ihren Angaben verlangen Banken oft 20 % der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln. Wer wenig oder kein Eigenkapital einsetzt, zahlt höhere Zinsen und braucht tendenziell länger, um schuldenfrei zu werden (Verbraucherzentrale, Stand 14.11.2025).

Der Grund liegt in der Sicherheit. Die Bank lässt sich eine Grundschuld auf die Immobilie eintragen, und deren Wert steigt durch Grunderwerbsteuer, Notar und Makler nicht. Ein Darlehen, das auch die Nebenkosten abdeckt, ist deshalb höher als der Wert der Sicherheit. Ob eine Bank das trotzdem macht und zu welchem Zins, entscheidet sie im Einzelfall.

Für das Beispiel bedeutet das:

Schon die erste Variante setzt fast 50.000 € Erspartes voraus, das nach dem Notartermin nicht mehr als Reserve zur Verfügung steht. Halten Sie zusätzlich Geld für Reparaturen und Leerstand zurück.

Steuer: Für Vermieter Teil der AfA-Basis

Wer vermietet, schreibt die Kaufnebenkosten zusammen mit dem Kaufpreis ab. Zu den Anschaffungskosten gehören auch die Nebenkosten (§ 255 Abs. 1 HGB); das Steuerrecht übernimmt diesen Begriff. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten für den Eigentumserwerb und die Maklerprovision erhöhen also die Bemessungsgrundlage der Absetzung für Abnutzung (AfA).

Abschreiben dürfen Sie nur den Gebäudeanteil, denn Grund und Boden nutzt sich nicht ab. Deshalb werden Kaufpreis und Nebenkosten im selben Verhältnis auf Boden und Gebäude verteilt. Für diese Aufteilung bietet das Bundesfinanzministerium eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung an. Der jährliche Satz hängt nach § 7 Abs. 4 EStG vom Fertigstellungsjahr ab:

• 2 % für Gebäude, die von 1925 bis Ende 2022 fertiggestellt wurden

• 3 % für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden

• 2,5 % für Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden

Für neue Mietwohnungen gibt es zusätzlich die degressive AfA von 5 % vom Restwert, wenn mit dem Bau zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 begonnen oder der Kaufvertrag in diesem Zeitraum geschlossen wurde und Sie spätestens im Jahr der Fertigstellung kaufen (§ 7 Abs. 5a EStG).

Im Beispiel nehmen wir einen Gebäudeanteil von 80 % und 2 % AfA an:

Die Nebenkosten bringen hier jedes Jahr rund 772 € zusätzliche AfA, verteilt über 50 Jahre. Wie viel Steuer das spart, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab; der AfA-Rechner rechnet es für Ihr Objekt durch.

Anders behandelt werden die Kosten der Finanzierung. Notar- und Grundbuchgebühren für die Grundschuld und Bankgebühren gehören nicht zu den Anschaffungskosten der Immobilie. Bei einer vermieteten Immobilie sind sie Werbungskosten, die Sie im Jahr der Zahlung abziehen (§ 9 Abs. 1 EStG). Lassen Sie sich Kaufvertrag und Grundschuld deshalb vom Notar getrennt abrechnen.

Ein zweiter Effekt zeigt sich beim Verkauf. Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren, ist der Gewinn steuerpflichtig. Er berechnet sich aus Verkaufspreis minus Anschaffungskosten und Werbungskosten, wobei die bereits abgezogene AfA die Anschaffungskosten mindert (§ 23 EStG). Die Nebenkosten senken also auch einen späteren steuerpflichtigen Gewinn. Ein Beispiel dazu liefert der Spekulationssteuer-Rechner.

Wer selbst einzieht, kann die Nebenkosten nicht absetzen, weil keine Mieteinnahmen gegenüberstehen.

Zwei legale Wege, die Nebenkosten zu senken

Grunderwerbsteuer und Notarkosten können Sie nicht verhandeln. Den Steuersatz legt das Bundesland fest, und Vereinbarungen über die Höhe der Notarkosten sind unwirksam (§ 125 GNotKG). Spielraum gibt es an zwei Stellen.

Maklerprovision: Teilung nutzen und verhandeln

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern darf ein Makler, den der Verkäufer beauftragt hat, höchstens die Hälfte seiner Provision an Sie als Verbraucher weitergeben (§ 656d BGB). Ist er für beide Seiten tätig, zahlen beide gleich viel (§ 656c BGB). Die Höhe der Provision selbst legt kein Gesetz fest; sie ist Verhandlungssache. Beim Mehrfamilienhaus und beim Kauf durch eine GmbH gelten diese Teilungsregeln nicht (§ 656b BGB). Im Beispiel macht die Provision mit 14.280 € fast 30 % der Nebenkosten aus.

Inventar im Kaufvertrag gesondert ausweisen

Grunderwerbsteuer fällt nur auf das Grundstück an, also auf Boden, Gebäude und die fest mit ihm verbundenen Bestandteile (§ 2 Abs. 1 GrEStG, § 94 BGB). Bewegliche Gegenstände, die Sie mitkaufen, etwa Möbel oder eine freistehende Küche, gehören nicht dazu. Wird für sie im notariellen Vertrag ein eigener Preis vereinbart, entfällt auf diesen Teil keine Grunderwerbsteuer.

Der Preis muss dem tatsächlichen Wert entsprechen. Das Finanzamt kann überhöhte Ansätze korrigieren, und für eingebaute Teile, die wesentlicher Bestandteil des Gebäudes sind, gilt die Regel nicht. Bei 5.000 € Inventar spart der Käufer in NRW 325 € Steuer.

Häufige Fragen

Kann ich Kaufnebenkosten für eine selbst genutzte Wohnung absetzen?

Nein. Werbungskosten und AfA setzen voraus, dass Sie mit der Immobilie Einnahmen erzielen, etwa aus Vermietung. Bei Eigennutzung fehlen diese Einnahmen.

Gehört die Maklerprovision zur AfA-Basis?

Ja, beim Kauf einer Mietimmobilie ist sie Teil der Anschaffungskosten. Sie wird wie Grunderwerbsteuer und Notarkosten anteilig dem Gebäude zugerechnet und über die Nutzungsdauer abgeschrieben.

Was passiert, wenn mein Eigenkapital die Nebenkosten nicht abdeckt?

Dann muss die Bank mehr als den Kaufpreis finanzieren. Ob sie das tut und zu welchem Zinsaufschlag, entscheidet sie im Einzelfall. Laut Verbraucherzentrale führt wenig Eigenkapital zu höheren Zinsen.

Dieser Artikel ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.