Nebenkosten beim Immobilienkauf: Was kostet der Kauf wirklich?

Zum Kaufpreis kommen in Deutschland drei Kostenblöcke hinzu: die Grunderwerbsteuer, die Gebühren für Notar und Grundbuch und, falls ein Makler beteiligt ist, die Maklerprovision. Zusammen ergeben sie je nach Bundesland rund 5,5 % (Bayern, ohne Makler) bis gut 12 % des Kaufpreises (Brandenburg, NRW, Saarland oder Schleswig-Holstein, mit Makler). Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das zwischen 22.000 € und 48.280 €.

Diese Spanne beruht auf den Steuersätzen der Länder und auf drei Planungsannahmen, die auch die InvestBud-Analyse als Standardwerte nutzt: 1,5 % für den Notar, 0,5 % für das Grundbuch und 3,57 % Maklerprovision für den Käufer. Notar- und Grundbuchkosten folgen festen Gebührentabellen, die Maklerprovision ist Verhandlungssache. Mit dem Kaufnebenkosten-Rechner setzen Sie eigene Werte ein.

Grunderwerbsteuer: der größte Posten, je nach Land 3,5 bis 6,5 %

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten, und ihr Satz hängt allein vom Bundesland ab. Das Grunderwerbsteuergesetz nennt in § 11 GrEStG 3,5 %, nach Art. 105 Abs. 2a GG bestimmen die Länder den Satz aber selbst. Bis auf Bayern haben alle einen höheren Satz festgelegt.

Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, beim Kauf also der Kaufpreis einschließlich übernommener sonstiger Leistungen (§ 8 und § 9 GrEStG). Steuerschuldner sind nach § 13 GrEStG beide Vertragsparteien. Wer die Steuer im Verhältnis untereinander trägt, regelt der Kaufvertrag; in diesem Artikel rechnen wir sie dem Käufer zu.

Die Steuer hat direkte Folgen für den Ablauf. Ins Grundbuch eingetragen wird der Käufer erst, wenn das Finanzamt bescheinigt, dass keine steuerlichen Bedenken bestehen. Diese Bescheinigung erteilt das Finanzamt, wenn die Steuer bezahlt, sichergestellt oder gestundet ist (§ 22 GrEStG).

Alle 16 Bundesländer im Vergleich

Die Tabelle zeigt die Grunderwerbsteuer und die gesamten Kaufnebenkosten für einen Kaufpreis von 400.000 €. Die Spalte „ohne Makler“ enthält Grunderwerbsteuer plus 2 % für Notar und Grundbuch, die Spalte „mit Makler“ zusätzlich 3,57 % Käuferprovision. Die Sätze stammen aus unseren Länderdaten, Stand Oktober 2026.

Zwischen Bayern und den vier Ländern mit 6,5 % liegen bei diesem Kaufpreis 12.000 € allein an Steuer. Die Steuer für Ihren eigenen Kaufpreis berechnet der Grunderwerbsteuer-Rechner.

Notar und Grundbuch: feste Gebühren statt Prozentsatz

Der Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Wohnung muss notariell beurkundet werden, sonst ist er unwirksam (§ 311b BGB). Was Notar und Grundbuchamt dafür verlangen, steht im Gerichts- und Notarkostengesetz. Die Gebühren richten sich nach dem Geschäftswert, meist dem Kaufpreis, und steigen langsamer als dieser (Gebührentabelle B, Anlage 2 GNotKG). Einen Rabatt kann der Notar nicht gewähren, denn Vereinbarungen über die Höhe der Kosten sind unwirksam (§ 125 GNotKG).

Bei 400.000 € beträgt eine volle Gebühr nach Tabelle B 785 €. Laut Kostenverzeichnis fallen unter anderem an:

• Beurkundung des Kaufvertrags (Nr. 21100, 2,0-Gebühr): 1.570 € plus Umsatzsteuer

• Vollzug des Vertrags durch den Notar (Nr. 22110, 0,5-Gebühr): 392,50 € plus Umsatzsteuer

• Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch (Nr. 14150, 0,5-Gebühr): 392,50 €

• Eintragung des neuen Eigentümers (Nr. 14110, 1,0-Gebühr): 785 €

Hinzu kommen je nach Vertrag weitere Gebühren und Auslagen. Wer finanziert, zahlt außerdem für Bestellung und Eintragung der Grundschuld; diese Kosten richten sich nach der Höhe der Grundschuld. Die 2 % für Notar und Grundbuch in unserer Tabelle sind deshalb eine Planungsannahme mit Puffer; die genaue Zahl nennt Ihnen der Notar vorab. Mehr zu den Positionen steht im Lexikon unter Notarkosten.

Maklerprovision: höchstens die Hälfte bei Wohnung und Einfamilienhaus

Eine gesetzlich festgelegte Höhe der Maklerprovision gibt es nicht. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt aber eine Teilungsregel (Art. 229 § 53 EGBGB). Beauftragen Käufer und Verkäufer denselben Makler, müssen sich beide in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c BGB). Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er höchstens die Hälfte an den Käufer weitergeben, und der Käufer zahlt erst, wenn der Verkäufer seinen Teil nachweislich gezahlt hat (§ 656d BGB).

Diese Regeln gelten nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser und nur, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB). Wer ein Mehrfamilienhaus kauft oder über eine GmbH erwirbt, muss mit einer frei verhandelten und möglicherweise höheren Käuferprovision rechnen. Die 3,57 % in unserer Rechnung entsprechen 3 % zuzüglich 19 % Umsatzsteuer; das ist eine Annahme, keine Vorgabe.

Rechenbeispiel: 400.000 € in Nordrhein-Westfalen und Bayern

Angenommen ist eine Eigentumswohnung für 400.000 €, gekauft über einen Makler, den der Verkäufer beauftragt hat und dessen Provision je zur Hälfte geteilt wird. Alle Prozentsätze außer der Grunderwerbsteuer sind Planungsannahmen.

In NRW kostet derselbe Kauf also 12.000 € mehr. Ohne Makler sinken die Nebenkosten auf 34.000 € in NRW und 22.000 € in Bayern.

Die Nebenkosten erhöhen den Wert der Wohnung nicht; bei einem frühen Wiederverkauf sind sie in der Regel verloren. Ob sich die Nebenkosten finanzieren lassen, wie sie steuerlich wirken und wo es legale Stellschrauben gibt, behandeln wir im Artikel Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Finanzierung und Steuer.

Häufige Fragen

Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?

Nach dem Notartermin schickt das Finanzamt einen Steuerbescheid. Die Steuer ist einen Monat nach dessen Bekanntgabe fällig, das Finanzamt kann eine längere Frist setzen (§ 15 GrEStG). Planen Sie den Betrag deshalb schon für die Wochen nach der Beurkundung ein.

Wie hoch sind die Nebenkosten ohne Makler?

Ohne Makler bleiben Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Mit unseren Annahmen sind das 5,5 % des Kaufpreises in Bayern und 8,5 % in den Ländern mit 6,5 % Grunderwerbsteuer.

Gilt die halbierte Maklerprovision auch für ein Mehrfamilienhaus?

Nein. §§ 656c und 656d BGB erfassen nur Wohnungen und Einfamilienhäuser, die ein Verbraucher kauft. Beim Mehrfamilienhaus wird die Käuferprovision frei vereinbart, deshalb lohnt es sich, sie vor der Reservierung schriftlich zu klären.

Dieser Artikel ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.