Bevor die Objektsuche beginnt, sollte das Budget stehen: Wie viel Immobilie ist mit dem eigenen Einkommen und Eigenkapital realistisch finanzierbar? Unser Budgetrechner leitet aus der tragbaren Monatsrate das maximale Darlehen ab, zieht die Kaufnebenkosten Ihres Bundeslands ab und zeigt den maximalen Kaufpreis — die Zahl, mit der Sie gezielt suchen können.
So nutzen Sie diesen Rechner
Der Rechner arbeitet in drei Schritten: tragbare Rate, maximales Darlehen, maximaler Kaufpreis.
- Schritt 1: Geben Sie Ihr monatliches Haushaltsnettoeinkommen und bestehende Verpflichtungen (z. B. andere Kredite, Unterhalt) ein.
- Schritt 2: Legen Sie fest, welcher Anteil des Einkommens maximal in die Rate fließen soll — Banken rechnen meist mit 35 bis 40 %.
- Schritt 3: Tragen Sie Eigenkapital, Sollzins und anfängliche Tilgung ein.
- Schritt 4: Wählen Sie Ihr Bundesland und ob eine Maklerprovision anfällt — beides bestimmt die Kaufnebenkosten, die vom Budget abgehen.
Ergebnisse verstehen
Vom Einkommen zum Kaufpreis in nachvollziehbaren Schritten:
- Maximale Monatsrate: Ihr Einkommensanteil für die Finanzierung abzüglich bestehender Verpflichtungen.
- Maximales Darlehen: Die Rate hochgerechnet über die Annuitätenformel aus Sollzins plus Tilgung.
- Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer Ihres Bundeslands plus Notar, Grundbuch und ggf. Makler — sie werden aus dem Budget bezahlt, schaffen aber keinen Gegenwert.
- Maximaler Kaufpreis: Darlehen plus Eigenkapital, bereinigt um die Kaufnebenkosten — die realistische Obergrenze für Ihre Objektsuche.
Warum eine konservative Budgetplanung entscheidend ist
Die größte Gefahr bei der Immobilienfinanzierung ist ein zu knapp kalkuliertes Budget. Wer die Rate am oberen Limit ansetzt, hat keinen Puffer für Zinsanstiege bei der Anschlussfinanzierung, Instandhaltung, Nebenkostennachzahlungen oder Einkommensausfälle. Als Faustregel sollte die Rate auch nach einem Zinsanstieg von zwei Prozentpunkten noch tragbar sein. Ebenfalls oft unterschätzt: Die Kaufnebenkosten von rund 9 bis 12 % des Kaufpreises sind verlorene Kosten, die idealerweise vollständig aus Eigenkapital gedeckt werden — Banken finanzieren sie ungern mit und verlangen dafür deutliche Zinsaufschläge. Für Kapitalanleger gilt zusätzlich: Die Mieteinnahmen können die tragbare Rate erhöhen, werden von Banken aber nur anteilig (üblich sind 70 bis 80 %) angerechnet.
Tipps
- •Decken Sie mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital — Finanzierungen über 100 % des Kaufpreises sind teuer und werden nur selten vergeben.
- •Rechnen Sie die Rate mit einem Stresstest: Bleibt sie auch bei zwei Prozentpunkten mehr Zins in der Anschlussfinanzierung tragbar?
- •Neben der Rate fallen laufende Kosten an: Hausgeld, Instandhaltungsrücklage und Grundsteuer gehören zusätzlich ins Monatsbudget.