Hauskauf in Deutschland: Ablauf vom Kredit bis zum Grundbuch

Ein Haus- oder Wohnungskauf in Deutschland läuft immer über einen Notar und endet mit der Eintragung im Grundbuch. Erst mit dieser Eintragung werden Sie Eigentümer. Davor liegen die Finanzierung, die Prüfung des Objekts und der Notartermin.

1. Finanzierung und Nebenkosten klären, bevor Sie suchen

Rechnen Sie zuerst aus, wie viel Eigenkapital Sie einsetzen können und welchen Kaufpreis das trägt. Die Verbraucherzentrale empfiehlt, 20 bis 30 % des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten selbst aufzubringen.

Die Nebenkosten hängen stark vom Bundesland ab, weil jedes Land die Grunderwerbsteuer selbst festlegt. Bayern erhebt 3,5 %, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein 6,5 %. Dazu kommen nach den Standardwerten unserer Rechner 1,5 % für den Notar und 0,5 % für das Grundbuch, bei einem Maklerkauf außerdem 3,57 % Provision. Für ein Haus für 400.000 € ergibt das:

Mit dem Kaufnebenkosten-Rechner setzen Sie Ihr Bundesland und Ihren Preis ein.

Für die Rate zählt der Zins. Laut Bundesbank lag der effektive Zins für neue Wohnungsbaukredite mit 5 bis 10 Jahren Zinsbindung im August 2026 bei 3,81 % (vorläufiger Wert). Bei 300.000 € Kredit und 2 % Anfangstilgung sind das 17.430 € im Jahr oder 1.452,50 € im Monat. Wie sich andere Tilgungssätze und Laufzeiten auswirken, zeigt der Baufinanzierungsrechner. Lassen Sie sich die Finanzierung von der Bank zusagen, bevor Sie den Notartermin vereinbaren: Den beurkundeten Kaufvertrag müssen Sie erfüllen, auch wenn der Kredit später scheitert, sofern der Vertrag für diesen Fall kein Rücktrittsrecht vorsieht.

2. Das Objekt und seine Unterlagen prüfen

Einige Unterlagen stehen Ihnen gesetzlich zu, andere sollten Sie anfordern.

• Den Energieausweis muss der Verkäufer oder Makler nach § 80 Abs. 4 GModG spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Er zeigt, wie viel Energie das Gebäude braucht.

• Den Grundbuchauszug darf nach § 12 GBO nur einsehen, wer ein berechtigtes Interesse darlegt. Am einfachsten stellt ihn der Verkäufer bereit. Darin stehen der Eigentümer, Rechte Dritter wie Wege- oder Wohnrechte und eingetragene Grundschulden.

• Bei einer Eigentumswohnung brauchen Sie zusätzlich die Teilungserklärung, die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung, die Beschluss-Sammlung (Protokolle und Beschluss-Sammlung schreibt § 24 WEG vor), den Wirtschaftsplan und die letzte Hausgeldabrechnung. Aus den Protokollen ersehen Sie, ob teure Sanierungen beschlossen oder absehbar sind.

Für den baulichen Zustand eines älteren Hauses lohnt sich ein Bausachverständiger, bevor Sie unterschreiben. Schließt der Vertrag die Gewährleistung aus, können Sie Mängel, die erst nach dem Kauf auffallen, nur noch geltend machen, wenn der Verkäufer sie arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat (§ 444 BGB).

3. Maklerprovision: wer was zahlt

Kaufen Sie als Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus und hat der Makler mit beiden Seiten einen Vertrag, müssen Käufer und Verkäufer nach § 656c BGB gleich viel zahlen. Arbeitet der Makler für eine Seite kostenlos, darf er auch von der anderen nichts verlangen.

4. Der Notartermin

Ein Vertrag über den Kauf eines Grundstücks muss nach § 311b BGB notariell beurkundet werden. Der Notar vertritt dabei keine Partei. Nach § 14 BNotO betreut er die Beteiligten unabhängig und unparteiisch.

Den Vertragsentwurf soll der Notar Ihnen als Verbraucher nach § 17 Abs. 2a BeurkG in der Regel zwei Wochen vor dem Termin zur Verfügung stellen. Nutzen Sie die Zeit. Prüfen Sie vor allem, wann der Kaufpreis fällig wird, wann Sie die Schlüssel bekommen und ob die Gewährleistung ausgeschlossen ist. Fragen dazu können Sie dem Notar vorab stellen.

Im Termin muss der Notar den Vertrag nach § 13 BeurkG vorlesen, danach unterschreiben beide Seiten. Für den Eigentumsübergang braucht es außerdem die Auflassung, also die Einigung von Käufer und Verkäufer darüber. Sie muss nach § 925 BGB bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Seiten erklärt werden, und jeder Notar darf sie entgegennehmen. Deshalb kann sie im selben Termin erklärt werden. Finanziert eine Bank den Kauf, bestellen Sie beim Notar außerdem die Grundschuld, mit der sich die Bank absichert.

5. Nach dem Termin: Vormerkung, Steuer, Kaufpreis, Grundbuch

Sieht der Vertrag es vor, beantragt der Notar als Erstes eine Auflassungsvormerkung für Sie im Grundbuch. Nach § 883 BGB sind spätere Verfügungen des Verkäufers unwirksam, soweit sie Ihren Anspruch auf das Eigentum vereiteln würden. Achten Sie darauf, dass der Vertrag die Zahlung des Kaufpreises erst nach dieser Eintragung fällig stellt.

Das Finanzamt schickt Ihnen den Bescheid über die Grunderwerbsteuer. Erst wenn sie bezahlt ist, stellt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die Sie nach § 22 GrEStG nicht als Eigentümer eingetragen werden.

Sind Kaufpreis und Steuer bezahlt, beantragt der Notar die Umschreibung, wie im Vertrag vereinbart. Mit der Eintragung im Grundbuch geht das Eigentum nach § 873 BGB auf Sie über.

Häufige Fragen

Ab wann bin ich Eigentümer?

Mit der Eintragung im Grundbuch. Die Unterschrift beim Notar verpflichtet beide Seiten, überträgt aber noch kein Eigentum. Wann Sie Besitz und Schlüssel bekommen, regelt der Kaufvertrag gesondert.

Wie lange vor dem Notartermin bekomme ich den Vertrag?

Als Verbraucher sollen Sie den Entwurf in der Regel zwei Wochen vorher erhalten (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Wird die Frist unterschritten, sollen die Gründe in der Niederschrift stehen.

Muss ich beim Hauskauf einen Makler bezahlen?

Nur, wenn Sie einen Maklervertrag geschlossen haben. Hat der Makler mit beiden Seiten einen Vertrag, teilen Käufer und Verkäufer die Provision für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus zu gleichen Teilen.

Dieser Artikel ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.