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Immobilieninvestment in Deutschland: Stadt, Steuern, Kredit
Eine Kapitalanlage-Wohnung durchgerechnet: Renditen nach Stadt, Kaufnebenkosten je Bundesland, AfA, Spekulationsfrist und Kreditrate zum aktuellen Zins.
Inhaltsverzeichnis
Ob sich eine vermietete Wohnung trägt, entscheidet sich an drei Stellen: am Verhältnis von Miete zu Kaufpreis in der Stadt, an den Kosten, die beim Kauf und danach anfallen, und am Zins, zu dem du finanzierst. Als durchgehendes Beispiel dient eine typische Leipziger Wohnung für rund 200.000 €.
Die Stadt bestimmt, wie viel Miete ein Euro Kaufpreis bringt
Bei der Bruttomietrendite liegen zwischen München und Chemnitz drei Prozentpunkte. Die Werte stammen aus unserem Bericht zum Immobilienmarkt Deutschland und beruhen auf Angebotspreisen und Angebotsmieten, Stand 26. Oktober 2026.
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Stadt | Angebotspreis pro m² (Median) | Bruttomietrendite |
|---|---|---|
München | 9.035 € | 3,4 % |
5.198 € | 3,9 % | |
5.688 € | 4,2 % | |
3.017 € | 4,9 % | |
Chemnitz | 1.127 € | 6,4 % |
In München zahlst du damit rund 29 Jahreskaltmieten für eine Wohnung, in Leipzig rund 20. Wer in München kauft, setzt darauf, dass Miete und Wert später steigen. Die laufende Miete deckt dort bei heutigen Zinsen nur einen Teil der Kreditrate.
Die jüngsten amtlichen Zahlen sprechen allerdings nicht für schnellere Wertsteigerungen in den Metropolen. Laut Statistischem Bundesamt waren Eigentumswohnungen in den sieben größten Städten im 2. Quartal 2026 um 0,4 % günstiger als ein Jahr zuvor, in den übrigen kreisfreien Großstädten dagegen um 2,0 % teurer.
Den höchsten Wert unter den größeren Märkten erreicht laut demselben Bericht Plauen mit 7,6 % bei 877 € pro m². In solchen Märkten wiegt jede leere Wohnung und jede Heizungsreparatur schwerer, weil sie im Verhältnis zur Miete teurer ist. Beachte außerdem: Angebotspreise sind keine Kaufpreise, die tatsächlich gezahlten Preise liegen oft darunter.
Kaufnebenkosten: zwischen 5,5 und gut 12 Prozent
Zum Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und oft ein Makler. Den größten Posten, die Grunderwerbsteuer, legt jedes Bundesland selbst fest. Das Bundesgesetz nennt in § 11 GrEStG 3,5 %, und genau diesen Satz erhebt Bayern. Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein verlangen 6,5 %, Berlin und Hessen 6,0 %, Sachsen und Hamburg 5,5 %, Baden-Württemberg 5,0 %.
Für Notar und Grundbuch setzen unsere Rechner 1,5 % und 0,5 % an. Die Verbraucherzentrale nennt für beides zusammen etwa 1 bis 1,5 %, unsere Annahme ist also eher vorsichtig. Für den Makler rechnen wir mit 3,57 %, also 3 % plus Umsatzsteuer. Beauftragen Käufer und Verkäufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses denselben Makler, müssen beide nach § 656c BGB gleich viel zahlen, sofern du als Verbraucher kaufst.
Beispiel Leipzig: Eine typische Wohnung mit 68 m² wird laut unserer Preisseite für Leipzig für 199.990 € angeboten (Stand 25. Oktober 2026). Gerundet auf 200.000 € ergibt das:
Posten | Satz | Betrag |
|---|---|---|
Grunderwerbsteuer Sachsen | 5,5 % | 11.000 € |
Notar | 1,5 % | 3.000 € |
Grundbuch | 0,5 % | 1.000 € |
Makler | 3,57 % | 7.140 € |
Summe | 11,07 % | 22.140 € |
Mit dem Kaufnebenkosten-Rechner setzt du dein Bundesland und deinen Kaufpreis ein.
Steuern: was du absetzen kannst und wann ein Verkauf steuerfrei ist
Von den Mieteinnahmen ziehst du Werbungskosten ab. Zwei davon sind bei finanzierten Wohnungen besonders groß. Schuldzinsen zählen nach § 9 Abs. 1 EStG dazu, soweit sie mit den Mieteinkünften zusammenhängen. Die Tilgung gehört nicht dazu.
Der zweite große Posten ist die Abschreibung (AfA). Nach § 7 Abs. 4 EStG schreibst du Wohngebäude jährlich ab:
mit 2 %, wenn sie zwischen 1925 und Ende 2022 fertiggestellt wurden
mit 3 %, wenn sie nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden
mit 2,5 %, wenn sie vor 1925 fertiggestellt wurden
Abgeschrieben wird nur das Gebäude, der Anteil für Grund und Boden bleibt außen vor. Für die Aufteilung des Kaufpreises stellt das Bundesfinanzministerium eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit. Nimmst du für die Leipziger Wohnung einen Gebäudeanteil von 75 % an, sind das 150.000 € x 2 % = 3.000 € AfA im Jahr. Für neue Wohngebäude, deren Bau nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen hat, erlaubt § 7 Abs. 5a EStG wahlweise eine degressive AfA von 5 % vom jeweiligen Buchwert.
Verkaufst du eine vermietete Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig. Die Ausnahme gilt nur für selbst genutzte Wohnungen: ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor.
Finanzierung: was die Rate bei 3,81 Prozent Zins bedeutet
Für neue Wohnungsbaukredite mit 5 bis 10 Jahren Zinsbindung lag der effektive Zins laut Bundesbank im August 2026 bei 3,81 % (vorläufiger Wert). Im Januar 2025 waren es 3,30 %, im Januar 2021 noch 1,03 %.
Die Verbraucherzentrale empfiehlt, 20 bis 30 % des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zu zahlen. Für die Leipziger Wohnung wären das am unteren Ende 40.000 € plus 22.140 €, also 62.140 €.
Den Rest, 160.000 €, finanzierst du mit 3,81 % Zins und 2 % Anfangstilgung. Die Jahresrate beträgt dann 9.296 €, monatlich 774,67 €. Im ersten Jahr sind davon 6.096 € Zinsen, die du absetzen kannst, und 3.200 € Tilgung.
Die Miete reicht dafür knapp. Bei 12,00 € pro m², dem Median der Leipziger Angebotsmieten, bringt die Wohnung 816 € kalt im Monat. Nach der Kreditrate bleiben rund 41 €. Davon müssen noch der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds, Rücklagen für Reparaturen und Monate ohne Mieter bezahlt werden. Die Verbraucherzentrale rechnet für den Werterhalt mit rund 2 % des Werts der Bausubstanz im Jahr. Bei 150.000 € Gebäudewert sind das 250 € im Monat. Vor Steuern ist der Cashflow in diesem Beispiel also negativ. Wer ihn ins Plus bringen will, braucht mehr Eigenkapital, einen niedrigeren Kaufpreis oder eine höhere Miete. Die Varianten rechnest du im Baufinanzierungsrechner durch.
Die häufigsten Rechenfehler
Mit der Angebotsmiete rechnen, wo die Mietpreisbremse gilt. In Gebieten, die das Land per Verordnung bestimmt hat, darf die Miete bei Vertragsbeginn nach § 556d BGB höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Angebotsmieten aus Inseraten können darüber liegen.
Die Kaufnebenkosten mitfinanzieren. Sie erhöhen den Kredit, ohne dass die Wohnung mehr wert wird.
Einen Verkauf vor Ablauf der zehn Jahre einplanen, ohne die Steuer auf den Gewinn mitzurechnen.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. In Sachsen sind es 5,5 %, bei 200.000 € Kaufpreis also 11.000 €.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Kapitalanlage?
Die Verbraucherzentrale empfiehlt 20 bis 30 % des Kaufpreises plus alle Kaufnebenkosten. Bei 200.000 € Kaufpreis in Sachsen sind das mindestens rund 62.000 €.
Wann ist der Verkauf einer vermieteten Wohnung steuerfrei?
Wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Davor ist der Gewinn nach § 23 EStG zu versteuern.
Dieser Artikel ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
