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So sparst du mit AfA und Werbungskosten bei deiner Immobilie
Steuern sparen mit Immobilien: Wie AfA (2 %, 2,5 % oder 3 %) und Werbungskosten wie Schuldzinsen und Reparaturen deine Steuerlast als Vermieter 2026 senken.
Inhaltsverzeichnis
Warum AfA, Abschreibung und Werbungskosten bei Immobilien zählen
Bei vermieteten Immobilien entscheidet die Steuer mit darüber, wie viel von der Mietrendite übrig bleibt. Das Zauberwort heißt AfA, die Absetzung für Abnutzung. Sie erlaubt dir, die Anschaffungskosten des Gebäudes über die Jahre steuerlich geltend zu machen (§ 7 EStG).
Das senkt deine Steuerlast, sobald du das Objekt vermietest. Werbungskosten, also die Ausgaben, die durch die Vermietung entstehen (§ 9 EStG), verringern ebenfalls deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und damit die Steuerzahlung.
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Das Thema Steuern sparen mit Immobilien sollte jeder Investor verstehen, der seine Rendite nach Steuern realistisch einschätzen will.
AfA und Abschreibung: So funktioniert die Steuerersparnis
Für Wohngebäude, die nach dem 31.12.1924 und vor dem 1.1.2023 fertiggestellt wurden, schreibst du jährlich 2 % vom Gebäudewert linear ab, das entspricht 50 Jahren Nutzungsdauer. Für Gebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, sind es 3 % jährlich (rund 33 Jahre), für Gebäude mit Fertigstellung vor 1925 sind es 2,5 % (40 Jahre). Maßgeblich ist das Jahr der Fertigstellung, nicht das Kaufjahr (§ 7 Abs. 4 EStG).
Für Neubauten mit Baubeginn zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 ist alternativ eine degressive AfA von 5 % vom Restwert möglich (§ 7 Abs. 5a EStG), für energieeffiziente neue Mietwohnungen unter Bedingungen zusätzlich die Sonder-AfA nach § 7b EStG.
In der Praxis sieht das so aus: Angenommen, du kaufst eine Wohnung (Baujahr zwischen 1925 und 2022) für 300.000 EUR, davon entfallen 240.000 EUR auf das Gebäude und 60.000 EUR auf das Grundstück. Dann kannst du jährlich 2 % von 240.000 EUR, also 4.800 EUR als AfA ansetzen.
Diese 4.800 EUR reduzieren deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Kaufnebenkosten erhöhen die AfA-Basis anteilig; wie du sie zuordnest, zeigt unser Beitrag AfA-Bemessungsgrundlage Schritt für Schritt berechnen.
Gebäudewert = Kaufpreis (plus anteilige Nebenkosten) minus Grundstücksanteil
2,5 % AfA bei Fertigstellung vor 1925, 2 % bei 1925 bis 2022, 3 % ab 2023
AfA mindert die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung
Beispielrechnung AfA
Kaufpreis (Annahme): 300.000 EUR
Grundstückswert (Annahme 20 %): 60.000 EUR
Gebäudewert (80 %): 240.000 EUR
AfA (2 % von 240.000): 4.800 EUR pro Jahr
Steuerersparnis bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 30 %: ca. 1.440 EUR jährlich
Mit dem AfA-Rechner rechnest du mit eigenen Werten.
Werbungskosten: Welche Ausgaben kannst du absetzen?
Werbungskosten sind alle Kosten, die durch die Vermietung veranlasst sind. Das reicht von Reparaturen über Zinsen für Immobilienkredite bis zu den Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld. Notarkosten für den Kaufvertrag laufen dagegen über die AfA.
Abziehbar ist nur, was tatsächlich durch die Vermietung entstanden ist.
Zinsen für Darlehen (nicht die Tilgung)
Grundsteuer und Versicherungen
Reparatur- und Renovierungskosten (Erhaltungsaufwand)
Hausverwaltung, Hausgeld und Maklerkosten für die Mietersuche
Fahrtkosten zur Immobilie
Der Hausgeld-Anteil für die Erhaltungsrücklage ist erst abziehbar, wenn die Gemeinschaft das Geld ausgibt (BFH, IX R 19/24).
Typische Fehler bei Werbungskosten
Private Kosten werden fälschlicherweise abgesetzt
Belege werden nicht ausreichend gesammelt
Reparaturen werden als Herstellungskosten deklariert und nicht sofort abgesetzt
Aktuelle Steuergesetze 2026 und ihre Auswirkungen
Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland und liegt zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein). Bei Vermietung geht sie anteilig in die AfA ein. Mehr dazu findest du im Lexikon zur Grunderwerbsteuer.
Die Spekulationsfrist für Immobilien liegt bei 10 Jahren. Verkaufst du deine Immobilie vor Ablauf, musst du den Gewinn versteuern, außer bei Eigennutzung (§ 23 EStG).
Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) begrenzt die Miete bei Neuvermietung und wirkt sich indirekt auf die steuerliche Rendite aus.
Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 % und 6,5 %
Spekulationsfrist: 10 Jahre
Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietung
AfA-Sätze: 2,5 % (vor 1925), 2 % (1925 bis 2022), 3 % (ab 2023)
Legale Strategien zur Steueroptimierung bei Immobilien
Nutze die AfA vollständig: Lege die Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude realistisch im Kaufvertrag fest. Zur Kontrolle dient die Arbeitshilfe des BMF; eine abweichende Aufteilung belegst du mit einem Gutachten.
Nutze alle Werbungskosten konsequent, auch Fahrtkosten zur Immobilie.
Bei Modernisierungen lohnt es sich, zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten zu unterscheiden, da Erhaltungsaufwand sofort abziehbar ist. Größeren Erhaltungsaufwand bei Wohngebäuden kannst du auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV).
Plane deine Verkäufe nach Ablauf der Spekulationsfrist, um Steuerzahlungen zu vermeiden.
Typische Fehler, die du bei der Steuererklärung vermeiden solltest
Ein Fehler ist die falsche Zuordnung von Kaufpreisanteilen. Ohne korrekte Aufteilung verringert sich die AfA und die Steuerersparnis sinkt.
Leicht übersehen werden die Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld; sie gehören wie Zinsen zu den sofort abziehbaren Finanzierungskosten.
Nicht alle Modernisierungskosten sind sofort absetzbar. Übersteigen sie in den ersten drei Jahren nach dem Kauf netto 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, laufen sie über die AfA (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
Auch die Nichtbeachtung der Spekulationsfrist führt zu unerwarteten Steuerzahlungen.
Wie du deine Rendite realistisch berechnest – mit Steuer-Effekt
Nach Abzug von AfA, Werbungskosten und Steuern zeigt sich erst die wahre Rendite deiner Immobilie. Wie stark, hängt von Kaufpreis, Finanzierung und deinem Steuersatz ab.
Dafür kannst du mit dem ROI-Rechner deine individuelle Rendite inklusive Steuereffekten berechnen.
Häufig gestellte Fragen
Was ist die AfA bei Immobilien und wie wird sie berechnet?
Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ist eine jährliche Abschreibung auf den Gebäudeanteil deiner Anschaffungskosten: 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925, 2 % von 1925 bis 2022 und 3 % ab 2023.
Welche Werbungskosten kann ich bei vermieteten Immobilien absetzen?
Zu den Werbungskosten zählen Zinsen für Kredite, Reparaturkosten, Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltungskosten und Fahrtkosten zur Immobilie. Diese mindern deine steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung.
Wie wirkt sich die Spekulationsfrist auf den Immobilienverkauf aus?
Verkaufst du innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn steuerpflichtig, sofern du nicht selbst darin gewohnt hast. Danach ist der Verkauf steuerfrei.
Wie kann ich die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf reduzieren?
Der Satz ist gesetzlich festgelegt; eine separat bepreiste Einbauküche zählt aber nicht zur Bemessungsgrundlage (§ 2 GrEStG). Mehr Infos findest du beim Thema Grunderwerbsteuer.
Was sind häufige Fehler bei der Steuererklärung von Immobilieninvestoren?
Oft werden Werbungskosten nicht vollständig angegeben oder AfA falsch berechnet. Auch die falsche Zuordnung von Kaufpreisanteilen und das Nichtbeachten der Spekulationsfrist führen zu vermeidbaren Steuerzahlungen.
Nutze den Investbud ROI-Rechner und rechne durch, wie sich AfA und Werbungskosten auf die Rendite deiner Immobilie auswirken.
Dieser Artikel ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
