Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist eines der wichtigsten Steuerinstrumente für Immobilieninvestoren in Deutschland. Sie ermöglicht es, den Wertverlust des Gebäudes über die Jahre steuerlich geltend zu machen und so die Steuerlast aus den Mieteinnahmen erheblich zu senken. Unser AfA-Rechner ermittelt die jährliche Abschreibung sowie die daraus resultierende Steuerersparnis.
So nutzen Sie diesen Rechner
Der AfA-Rechner trennt den abschreibungsfähigen Gebäudeanteil vom nicht abschreibbaren Grundstücksanteil und berechnet daraus Ihre steuerliche Entlastung. So gehen Sie vor:
- Schritt 1: Geben Sie den Kaufpreis der Immobilie ein.
- Schritt 2: Tragen Sie die Kaufnebenkosten ein, da diese anteilig die AfA-Basis erhöhen.
- Schritt 3: Legen Sie den Gebäudeanteil am Kaufpreis fest. Der Grundstücksanteil ist nicht abschreibbar; üblich sind 70-85 %.
- Schritt 4: Wählen Sie den AfA-Satz. Für Gebäude ab Baujahr 1925 gelten 2 %, für ältere 2,5 %, für Neubauten ab 2023 sind 3 % möglich.
- Schritt 5: Geben Sie Ihren persönlichen Steuersatz ein, um die jährliche Ersparnis zu schätzen.
Ergebnisse verstehen
Die Berechnung zeigt Ihnen, wie viel Sie jährlich abschreiben und wie stark dies Ihre Steuerlast senkt:
- Gebäudewert (AfA-Basis): Der abschreibungsfähige Anteil aus Kaufpreis und Nebenkosten, nach Abzug des Grundstücksanteils.
- Jährliche AfA: Der Betrag, den Sie pro Jahr als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen können.
- Monatliche AfA: Die jährliche Abschreibung auf den Monat heruntergerechnet.
- Jährliche Steuerersparnis: Die geschätzte Reduktion Ihrer Steuerlast, ermittelt aus der AfA multipliziert mit Ihrem persönlichen Steuersatz.
- Gesamte Steuerersparnis über die Nutzungsdauer: Die kumulierte Steuerersparnis über die gesamte Abschreibungsdauer, ermittelt aus der jährlichen Ersparnis multipliziert mit der Anzahl der Jahre.
- Abschreibungsdauer: Der Zeitraum in Jahren, über den das Gebäude vollständig abgeschrieben wird.
Warum die AfA für Investoren wichtig ist
Die AfA ist ein sogenannter nicht zahlungswirksamer Aufwand: Sie mindert die Steuerlast, ohne dass tatsächlich Geld abfließt. Dadurch entsteht ein erheblicher Steuerstundungs- und Hebeleffekt, der die Nettorendite einer vermieteten Immobilie deutlich verbessern kann. Bei einem Gebäudewert von 240.000 Euro und einem AfA-Satz von 2 % können Sie jährlich 4.800 Euro abschreiben. Bei einem Steuersatz von 42 % entspricht das einer jährlichen Steuerersparnis von rund 2.016 Euro. Über die gesamte Nutzungsdauer summiert sich dieser Effekt auf einen sechsstelligen Betrag. Entscheidend ist eine möglichst hohe und korrekt dokumentierte Aufteilung zwischen Gebäude- und Grundstücksanteil, da nur das Gebäude abgeschrieben werden kann. Erfahrene Investoren achten bereits beim Kaufvertrag auf eine günstige, aber realistische Kaufpreisaufteilung.
Tipps
- •Dokumentieren Sie die Aufteilung zwischen Gebäude- und Grundstücksanteil sorgfältig. Ein höherer Gebäudeanteil erhöht die AfA-Basis und damit Ihre Steuerersparnis.
- •Prüfen Sie das Baujahr genau: Gebäude vor 1925 werden mit 2,5 % über 40 Jahre, jüngere mit 2 % über 50 Jahre abgeschrieben. Für nach 2022 fertiggestellte Wohngebäude gilt ein erhöhter Satz von 3 %.
- •Auch die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notarkosten erhöhen anteilig die Abschreibungsbasis und sollten in die Berechnung einfließen.