Wer eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, muss den Veräußerungsgewinn als privates Veräußerungsgeschäft nach §23 EStG versteuern — umgangssprachlich Spekulationssteuer genannt. Der Gewinn wird dabei mit dem persönlichen Einkommensteuersatz belastet, was schnell fünfstellige Beträge ausmachen kann. Unser Spekulationssteuer-Rechner zeigt, wie hoch die Steuer voraussichtlich ausfällt und wie viel vom Verkaufserlös netto übrig bleibt.
So nutzen Sie diesen Rechner
Der Rechner ermittelt den steuerpflichtigen Gewinn aus der Differenz zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten. So gehen Sie vor:
- Schritt 1: Geben Sie den ursprünglichen Kaufpreis und die damaligen Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) ein — beides zählt zu den Anschaffungskosten.
- Schritt 2: Tragen Sie den erwarteten Verkaufspreis und die Verkaufskosten (z. B. Maklerprovision, Vorfälligkeitsentschädigung) ein.
- Schritt 3: Geben Sie die Haltedauer in Jahren an. Maßgeblich ist der Zeitraum zwischen den beiden notariellen Kaufverträgen.
- Schritt 4: Bei vermieteten Objekten: Tragen Sie die Summe der bisher steuerlich geltend gemachten AfA ein. Sie mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn.
- Schritt 5: Geben Sie Ihren persönlichen Grenzsteuersatz ein (Spitzenwert: 42 % bzw. 45 % mit Reichensteuer).
Ergebnisse verstehen
Die Berechnung zeigt Ihnen die steuerliche Wirkung eines Verkaufs im Detail:
- Steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn: Verkaufserlös abzüglich Verkaufskosten und abzüglich der um die AfA geminderten Anschaffungskosten.
- Geschätzte Spekulationssteuer: Der Gewinn multipliziert mit Ihrem persönlichen Steuersatz — fällig nur bei Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist.
- Nettoerlös nach Steuer: Was nach Verkaufskosten und Steuer vom Verkaufspreis übrig bleibt.
- Einordnung: Ob der Verkauf steuerfrei ist (Frist abgelaufen, kein Gewinn oder Gewinn unter der Freigrenze von 1.000 €) oder versteuert werden muss.
Warum die Spekulationsfrist für Investoren entscheidend ist
Die 10-Jahres-Frist ist einer der wichtigsten steuerlichen Hebel für Immobilieninvestoren in Deutschland: Nach Ablauf ist der gesamte Wertzuwachs komplett steuerfrei — ein Vorteil, den kaum eine andere Anlageklasse bietet. Ein Verkauf kurz vor Fristablauf kann dagegen sehr teuer werden, weil neben dem Wertzuwachs auch die über die Jahre geltend gemachte AfA faktisch nachversteuert wird. Wer eine Immobilie in mindestens zwei der letzten drei Jahre vor dem Verkauf selbst bewohnt hat, verkauft ebenfalls steuerfrei — diese Ausnahme gilt allerdings nicht für durchgehend vermietete Objekte. Für die Exit-Planung gilt daher: Haltedauer prüfen, bevor der Verkauf angestoßen wird. Wenige Monate Wartezeit können den Unterschied zwischen voller Steuerpflicht und völliger Steuerfreiheit ausmachen.
Tipps
- •Maßgeblich für die Frist sind die Daten der notariellen Kaufverträge (Anschaffung und Veräußerung), nicht Übergabe oder Grundbucheintrag.
- •Die Freigrenze von 1.000 € ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Liegt der Gewinn darüber, wird der gesamte Gewinn versteuert.
- •Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften können nur mit Gewinnen aus ebensolchen Geschäften verrechnet werden — nicht mit anderen Einkünften.