Das Ertragswertverfahren ist das Standardverfahren zur Bewertung vermieteter Immobilien: Der Wert leitet sich nicht aus Vergleichspreisen ab, sondern aus den nachhaltig erzielbaren Mieterträgen. Unser Rechner setzt das Verfahren in vereinfachter Form um und liefert eine erste fundierte Einschätzung, was ein Renditeobjekt wirtschaftlich wert ist — als Orientierung, nicht als Ersatz für ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV.
So nutzen Sie diesen Rechner
Das Verfahren trennt den Wert von Grundstück und Gebäude:
- Schritt 1: Geben Sie die monatliche Nettokaltmiete ein — bei Bestandsobjekten die nachhaltige, marktgerechte Miete.
- Schritt 2: Tragen Sie die nicht auf Mieter umlagefähigen Bewirtschaftungskosten pro Jahr ein (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis) — als Faustregel 20 bis 25 % der Jahreskaltmiete.
- Schritt 3: Geben Sie Bodenrichtwert und Grundstücksfläche ein. Bodenrichtwerte veröffentlichen die Gutachterausschüsse, meist über das BORIS-Portal des Bundeslands.
- Schritt 4: Wählen Sie Liegenschaftszins (für Wohnimmobilien meist 2 bis 5 %) und Restnutzungsdauer des Gebäudes.
Ergebnisse verstehen
Der Ertragswert setzt sich aus Bodenwert und kapitalisiertem Gebäudeertrag zusammen:
- Bodenwert: Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche — der Wert des Grundstücks, das anders als das Gebäude keiner Abnutzung unterliegt.
- Jährlicher Reinertrag: Jahreskaltmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten.
- Vervielfältiger: Der Kapitalisierungsfaktor aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer — je länger die Restnutzungsdauer und je niedriger der Zins, desto höher der Faktor.
- Gebäudeertragswert: Der um die Bodenwertverzinsung bereinigte Reinertrag mal Vervielfältiger.
- Ertragswert: Gebäudeertragswert plus Bodenwert — der wirtschaftliche Gesamtwert des Objekts.
Was das vereinfachte Verfahren leistet — und was nicht
Für Investoren ist der Ertragswert die wirtschaftlich ehrlichste Bewertungsgröße, weil er direkt an den Erträgen hängt statt an Angebotspreisen. Liegt der geforderte Kaufpreis deutlich über dem errechneten Ertragswert, zahlen Sie für Hoffnung auf Wertsteigerung — liegt er darunter, kann sich ein genauer Blick lohnen. Unser Rechner vereinfacht das normierte Verfahren der ImmoWertV allerdings an mehreren Stellen: Er arbeitet mit pauschalen Bewirtschaftungskosten statt detaillierter Aufschlüsselung, ohne Zu- und Abschläge für besondere objektspezifische Merkmale (Instandhaltungsstau, Denkmalschutz, Erbbaurecht) und ohne Marktanpassung. Die Ergebnisse reagieren zudem empfindlich auf den Liegenschaftszins: Ein halber Prozentpunkt Unterschied verändert den Wert erheblich. Nutzen Sie regionale Liegenschaftszinssätze der Gutachterausschüsse und betrachten Sie das Ergebnis als Bandbreite, nicht als Punktwert.
Tipps
- •Bodenrichtwerte finden Sie kostenlos in den BORIS-Portalen der Bundesländer; die Gutachterausschüsse veröffentlichen auch regionale Liegenschaftszinssätze.
- •Setzen Sie die nachhaltige Marktmiete an, nicht eine überhöhte Bestandsmiete — sonst wird der Ertragswert nach oben verzerrt.
- •Vergleichen Sie den Ertragswert mit dem geforderten Kaufpreis: Große Abweichungen in beide Richtungen sind ein Signal, genauer hinzuschauen.