Der Kaufpreisfaktor — auch Mietmultiplikator oder Vervielfältiger genannt — ist die schnellste Kennzahl, um den Preis einer Immobilie einzuordnen: Er gibt an, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis kostet. Ein Faktor von 25 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 25-fachen der jährlichen Nettokaltmiete entspricht. Unser Rechner ermittelt Faktor und Bruttomietrendite in einem Schritt und ordnet das Ergebnis ein.
So nutzen Sie diesen Rechner
Für den Kaufpreisfaktor brauchen Sie nur zwei Werte:
- Schritt 1: Geben Sie den Kaufpreis der Immobilie ein (ohne Kaufnebenkosten).
- Schritt 2: Tragen Sie die monatliche Nettokaltmiete ein — bei vermieteten Objekten die tatsächliche Miete, bei leerstehenden die realistisch erzielbare Marktmiete.
- Schritt 3: Lesen Sie Kaufpreisfaktor, Bruttomietrendite und Einordnung ab.
Ergebnisse verstehen
Faktor und Rendite sind zwei Seiten derselben Medaille:
- Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Je niedriger der Faktor, desto schneller amortisiert sich der Kaufpreis über die Miete.
- Bruttomietrendite: Der Kehrwert des Faktors (100 / Faktor). Ein Faktor von 20 entspricht 5 % Bruttomietrendite, ein Faktor von 25 nur noch 4 %.
- Einordnung: Als Faustregel gelten Faktoren unter 20 als attraktiv, 20 bis 25 als durchschnittlich und über 25 als teuer — die Bewertung ist jedoch stark standortabhängig.
Warum der Kaufpreisfaktor nur der Anfang ist
Der Kaufpreisfaktor eignet sich hervorragend zum schnellen Vorsortieren von Angeboten, ersetzt aber keine vollständige Kalkulation. Er ignoriert Kaufnebenkosten, Instandhaltung, nicht umlagefähige Kosten, Leerstand und die Finanzierung — also genau die Faktoren, die über den tatsächlichen Cashflow entscheiden. In Metropolen wie München oder Hamburg sind Faktoren über 30 üblich, in B- und C-Städten finden sich Objekte unter 20 — der 'richtige' Faktor hängt von Lagequalität, Mietsteigerungspotenzial und Zustand ab. Nutzen Sie den Faktor als ersten Filter und rechnen Sie interessante Objekte anschließend mit Mietrendite-, Cashflow- und ROI-Rechner vollständig durch.
Tipps
- •Rechnen Sie immer mit der Nettokaltmiete — Nebenkosten und Heizkosten gehören nicht in die Berechnung.
- •Prüfen Sie bei vermieteten Objekten, ob die Bestandsmiete unter der Marktmiete liegt: Ein hoher Faktor auf eine zu niedrige Miete kann Potenzial verbergen.
- •Vergleichen Sie den Faktor immer mit ähnlichen Objekten am selben Standort, nicht mit bundesweiten Durchschnittswerten.