Bei bestehenden Mietverhältnissen darf die Miete nicht beliebig erhöht werden: §558 BGB erlaubt Erhöhungen nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und zusätzlich höchstens um 20 % innerhalb von drei Jahren — in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt um 15 % (Kappungsgrenze). Unser Rechner zeigt, welche der beiden Grenzen greift und wie viel Spielraum tatsächlich besteht. Er ist eine vereinfachte Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung.
So nutzen Sie diesen Rechner
Der Rechner prüft beide gesetzlichen Grenzen und wendet die strengere an:
- Schritt 1: Geben Sie die aktuelle Nettokaltmiete ein.
- Schritt 2: Tragen Sie die Nettokaltmiete ein, die vor drei Jahren galt — sie ist die Basis der Kappungsgrenze.
- Schritt 3: Geben Sie die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung ein, z. B. aus dem örtlichen Mietspiegel.
- Schritt 4: Wählen Sie aus, ob die Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt — dort gilt die reduzierte Kappungsgrenze von 15 %. Ob Ihre Stadt dazugehört, regelt die Kappungsgrenzenverordnung Ihres Bundeslands.
Ergebnisse verstehen
Die zulässige Erhöhung ergibt sich aus dem Minimum zweier Grenzen:
- Obergrenze nach Kappungsgrenze: Die Miete von vor drei Jahren plus 15 % bzw. 20 %.
- Maximal zulässige neue Miete: Der niedrigere Wert aus Kappungsgrenze und ortsüblicher Vergleichsmiete — mehr ist nach §558 BGB nicht durchsetzbar.
- Zulässige Erhöhung: Die Differenz zwischen maximal zulässiger neuer Miete und aktueller Miete.
- Einordnung: Welche der beiden Grenzen im konkreten Fall die Erhöhung begrenzt.
Was der Rechner nicht abbildet
Dieser Rechner behandelt ausschließlich die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete im laufenden Mietverhältnis nach §558 BGB. Nicht abgebildet sind die Mietpreisbremse bei Neuvermietung, Mieterhöhungen nach Modernisierung (§559 BGB), Index- und Staffelmietverträge sowie die formellen Anforderungen einer Mieterhöhungserklärung — etwa Begründungspflicht, Zustimmungsfrist des Mieters und die Sperrfrist von 15 Monaten seit der letzten Erhöhung. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten die 15 % nur, solange die jeweilige Landesverordnung in Kraft ist; die Gebietskulissen ändern sich regelmäßig. Große Städte wie Berlin, München, Hamburg, Köln oder Frankfurt sind typischerweise erfasst. Prüfen Sie den konkreten Fall daher immer anhand der aktuellen Verordnung Ihres Bundeslands und ziehen Sie im Zweifel rechtlichen Rat hinzu — dieser Rechner ist eine Orientierungshilfe, keine Rechtsberatung.
Tipps
- •Eine Mieterhöhung nach §558 BGB ist frühestens 15 Monate nach Einzug oder der letzten Erhöhung möglich und muss begründet werden, z. B. mit dem Mietspiegel.
- •Ob die 15 %-Kappungsgrenze gilt, steht in der Kappungsgrenzenverordnung Ihres Bundeslands — die Gebietslisten werden regelmäßig aktualisiert.
- •Für Investoren ist der Abstand zwischen Bestandsmiete und Vergleichsmiete eine wichtige Kennzahl: Er zeigt das realistische Mietsteigerungspotenzial eines Objekts.