Die meisten Immobiliendarlehen in Deutschland sind nach Ablauf der Zinsbindung nicht vollständig getilgt — es bleibt eine Restschuld, die neu finanziert werden muss. Liegt das Zinsniveau dann höher als beim Abschluss, kann die Monatsrate deutlich steigen. Unser Rechner ermittelt die Restschuld am Ende der Zinsbindung und zeigt, welche Rate bei der Anschlussfinanzierung auf Sie zukommt.
So nutzen Sie diesen Rechner
Der Rechner simuliert die Tilgung Ihres Annuitätendarlehens über die Zinsbindung:
- Schritt 1: Geben Sie den ursprünglichen Darlehensbetrag ein.
- Schritt 2: Tragen Sie den aktuellen Sollzins und die anfängliche Tilgung ein — zusammen ergeben sie Ihre Annuität.
- Schritt 3: Wählen Sie die Dauer der Zinsbindung (üblich sind 10 oder 15 Jahre).
- Schritt 4: Geben Sie den erwarteten Zins der Anschlussfinanzierung ein. Der Rechner unterstellt, dass der Tilgungssatz beibehalten wird.
Ergebnisse verstehen
Die Berechnung zeigt Ihnen, wo Sie am Ende der Zinsbindung stehen:
- Restschuld: Der noch nicht getilgte Teil des Darlehens, der anschlussfinanziert werden muss.
- Getilgter Betrag: Wie viel des Darlehens Sie während der Zinsbindung bereits zurückgezahlt haben — der Tilgungsanteil wächst dabei von Jahr zu Jahr.
- Aktuelle und neue Monatsrate: Die heutige Rate im Vergleich zur Rate nach der Anschlussfinanzierung zum neuen Zinssatz.
- Differenz pro Monat: Die monatliche Mehr- oder Minderbelastung — die entscheidende Zahl für Ihre Cashflow-Planung.
Warum die Anschlussfinanzierung in die Investitionsrechnung gehört
Wer heute mit einer niedrigen Rate kalkuliert, unterschätzt schnell das Zinsänderungsrisiko: Bei einer typischen Finanzierung mit 10 Jahren Zinsbindung und 2 % Tilgung sind am Ende der Zinsbindung oft noch über 70 % der Darlehenssumme offen. Steigt der Zins in dieser Zeit um zwei Prozentpunkte, kann die neue Rate den Cashflow eines vermieteten Objekts von positiv auf negativ drehen. Investoren sollten die Anschlussfinanzierung deshalb von Anfang an einplanen: mit konservativen Zinsannahmen rechnen, die Tilgung hoch genug wählen und Sondertilgungsrechte nutzen, um die Restschuld zu drücken. Wer früh handelt, kann sich den Anschlusszins zudem per Forward-Darlehen bis zu mehrere Jahre im Voraus sichern.
Tipps
- •Ab zehn Jahren nach Vollauszahlung können Sie jedes Darlehen nach §489 BGB mit sechs Monaten Frist kostenfrei kündigen — auch bei längerer Zinsbindung.
- •Ein Forward-Darlehen sichert den heutigen Zins für eine Anschlussfinanzierung in der Zukunft — gegen einen kleinen Zinsaufschlag pro Monat Vorlauf.
- •Vergleichen Sie zur Anschlussfinanzierung immer mehrere Angebote: Die Hausbank ist selten die günstigste Option, und eine Umschuldung ist zum Ende der Zinsbindung kostenfrei möglich.