Wer ein Immobiliendarlehen vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlt — etwa wegen eines Verkaufs — muss der Bank in der Regel den entgangenen Zinsgewinn ersetzen: die Vorfälligkeitsentschädigung. Sie kann je nach Zinsdifferenz und Restlaufzeit mehrere Prozent der Restschuld ausmachen. Unser Rechner schätzt die Größenordnung nach der vereinfachten Aktiv-Passiv-Methode, damit Sie die Kosten eines vorzeitigen Ausstiegs realistisch einplanen können.
So nutzen Sie diesen Rechner
Für die Schätzung brauchen Sie vier Werte aus Ihrem Darlehensvertrag und dem aktuellen Marktumfeld:
- Schritt 1: Geben Sie die aktuelle Restschuld Ihres Darlehens ein.
- Schritt 2: Tragen Sie den Vertragszins (Sollzins) Ihres Darlehens ein.
- Schritt 3: Geben Sie die Restlaufzeit der Zinsbindung in Jahren an.
- Schritt 4: Tragen Sie den Wiederanlagezins ein — den Zins, zu dem die Bank das zurückgezahlte Geld aktuell in Hypothekenpfandbriefen anlegen könnte. Er orientiert sich am aktuellen Marktzinsniveau.
Ergebnisse verstehen
Die Entschädigung ersetzt der Bank die Differenz zwischen Vertragszins und Wiederanlagezins:
- Zinsdifferenz: Vertragszins minus Wiederanlagezins. Liegt der Wiederanlagezins über dem Vertragszins, entsteht kein Schaden — die Entschädigung ist null.
- Jährlicher Zinsschaden: Die Zinsdifferenz angewendet auf die Restschuld.
- Geschätzte Vorfälligkeitsentschädigung: Der über die Restlaufzeit aufsummierte und abgezinste Zinsschaden.
- Anteil an der Restschuld: Die Entschädigung in Prozent der Restschuld — praktisch zum Vergleich verschiedener Szenarien.
Warum die tatsächliche Entschädigung abweichen kann
Unser Rechner rechnet bewusst konservativ: Er wendet die Zinsdifferenz auf die volle Restschuld über die gesamte Restlaufzeit an. Banken müssen bei der exakten Berechnung dagegen die vertraglich vereinbarte Tilgung und eingeräumte Sondertilgungsrechte schadensmindernd berücksichtigen — die tatsächliche Forderung fällt daher meist niedriger aus als unsere Schätzung. Zusätzlich dürfen ersparte Verwaltungs- und Risikokosten abgezogen und ein Bearbeitungsentgelt angesetzt werden. Wichtig für Verkäufer: In bestimmten Fällen entfällt die Entschädigung ganz — etwa bei der Kündigung nach §489 BGB zehn Jahre nach Vollauszahlung, bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung oder wenn die Bank der vorzeitigen Rückzahlung nicht zustimmen muss und ein berechtigtes Interesse wie ein Immobilienverkauf vorliegt, sie aber falsch abrechnet. Lassen Sie die Abrechnung der Bank im Zweifel von der Verbraucherzentrale oder einem Fachanwalt prüfen.
Tipps
- •Zehn Jahre nach Vollauszahlung können Sie das Darlehen nach §489 BGB mit sechsmonatiger Frist kostenfrei kündigen — ganz ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
- •Beim Verkauf kann oft ein Pfandtausch (Objekttausch) die Entschädigung vermeiden: Das Darlehen läuft weiter und wird auf eine neue Immobilie übertragen.
- •Nutzen Sie vor der Ablösung alle eingeräumten Sondertilgungsrechte — sie senken die Restschuld und damit die Bemessungsgrundlage der Entschädigung.