Finanzen
Fremdkapital
Geliehenes Geld zur Finanzierung des Kaufs
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Das Fremdkapital ist der Motor der Immobilieninvestition und ermöglicht es Anlegern, mit einem Bruchteil des Kaufpreises Immobilienvermögen aufzubauen. Die kontrollierte Nutzung von Fremdkapital erzeugt den sogenannten Leverage-Effekt, der die Eigenkapitalrendite vervielfachen kann. Gleichzeitig birgt eine zu hohe Fremdkapitalquote Risiken, die Investoren sorgfältig abwägen müssen.
Fremdkapitalquellen für Immobilieninvestoren
Die wichtigste Fremdkapitalquelle für Immobilieninvestoren ist das klassische Bankdarlehen (Annuitätendarlehen), das durch eine Grundschuld auf die Immobilie besichert wird. Daneben existieren weitere Finanzierungsquellen: Förderdarlehen, Bauspardarlehen als zweite Finanzierungsschicht sowie Privatkredite von Familienangehörigen oder Gesellschafterdarlehen bei GmbH-Strukturen.
- Bankdarlehen: Hauptfinanzierung, Grundschuld als Sicherheit
- Bauspardarlehen: Zweite Finanzierungsschicht, verfügbar nach Zuteilung des Bausparvertrags
- Privatdarlehen: Familienangehörige, oft nachrangig, flexible Konditionen
Beleihungswert und Beleihungsauslauf
Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank der Immobilie als Sicherheit zuordnet. Er kann unter dem Kaufpreis liegen. Der Beleihungsauslauf (LTV, Loan to Value) beschreibt das Verhältnis zwischen Darlehen und Beleihungswert. Beispiel: Bei einer Finanzierung von 80 % des Kaufpreises und einem Beleihungswert von 90 % des Kaufpreises liegt der Beleihungsauslauf bei rund 89 %. Diese Unterscheidung ist wichtig, weil der Beleihungsauslauf höher ausfällt als der Darlehensanteil am Kaufpreis, sobald der Beleihungswert unter dem Kaufpreis liegt.
- Schritt 1: Kaufpreis ermitteln (z.B. 300.000 €)
- Schritt 2: Bank ermittelt Beleihungswert (z.B. 270.000 € = 90% des Kaufpreises)
- Schritt 3: Gewünschtes Darlehen festlegen (z.B. 240.000 € = 80% des Kaufpreises)
- Schritt 4: Beleihungsauslauf berechnen: 240.000 € ÷ 270.000 € = 88,9%
- Schritt 5: Bank legt anhand von Beleihungsauslauf und Bonität die Konditionen fest
Risiken der Fremdfinanzierung
Fremdkapital verstärkt Gewinne und ebenso Verluste. Die Hauptrisiken sind: Zinsänderungsrisiko bei Anschlussfinanzierung, Leerstandsrisiko (Kreditrate muss weitergezahlt werden) und Wertverlust der Immobilie (negative Eigenkapitalposition möglich). Besonders gefährlich ist die Kombination aus hoher Fremdkapitalquote und kurzer Zinsbindung. Investoren sollten Stresstests durchführen: Was passiert, wenn der Zins um 2 Prozentpunkte steigt, wenn die Immobilie 3 Monate leer steht, oder wenn eine größere Sanierung ansteht?
- Zinsänderungsrisiko: Nach Ablauf der Zinsbindung können deutlich höhere Zinsen anstehen
- Leerstandsrisiko: Die Kreditrate läuft auch ohne Mieteinnahmen weiter
- Wertverlustrisiko: Fällt der Immobilienwert, drohen Probleme bei der Anschlussfinanzierung
- Stresstest: Den Cashflow bei aktuellem Zins +2 und +3 Prozentpunkten durchrechnen
- Bei hoher Fremdkapitalquote Angebote mit längerer Zinsbindung vergleichen
Häufig gestellte Fragen
Was ist die optimale Fremdkapitalquote für Immobilieninvestoren?
Eine allgemein gültige optimale Fremdkapitalquote gibt es nicht. Je höher die Quote, desto stärker wirkt der Hebel, desto höher sind aber auch Rate und Zinsänderungsrisiko, und laut Verbraucherzentrale steigt mit weniger Eigenkapital der Zinssatz. Eine niedrigere Quote bietet mehr Sicherheit und Cashflow, reduziert aber den Rendite-Hebel. Rechnen Sie mehrere Quoten durch und prüfen Sie jede mit einem Stresstest.
Können Zinsen für Fremdkapital steuerlich abgesetzt werden?
Ja, bei vermieteten Immobilien sind Darlehenszinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig, soweit das Darlehen die vermietete Immobilie finanziert. Dies gilt für das Bankdarlehen ebenso wie für Förder- oder Bauspardarlehen. Die Tilgung ist hingegen nicht abzugsfähig.
Was passiert, wenn ich das Darlehen nicht mehr bedienen kann?
Bei Zahlungsschwierigkeiten sollten Sie sofort das Gespräch mit der Bank suchen. Mögliche Lösungen sind Tilgungsaussetzung, Laufzeitverlängerung oder eine vorübergehende Reduzierung der Tilgung. Bleibt die Zahlung dauerhaft aus, kann die Bank die Grundschuld verwerten, was zur Zwangsversteigerung führen kann. Reicht der Erlös nicht zur Deckung der Restschuld, haftet der Kreditnehmer in der Regel persönlich mit seinem übrigen Vermögen. Daher sind ausreichende Reserven und ein konservativer Finanzierungsansatz essenziell.