Finanzen
Budgetrechner Immobilienkauf
Wie viel Immobilie können Sie sich leisten? Berechnen Sie maximalen Kaufpreis und Darlehen aus Einkommen, Eigenkapital und Kaufnebenkosten Ihres Bundeslands.
- Zuletzt aktualisiert:
- Redaktionell geprüft
Eingaben
Ergebnisse
- Maximaler Kaufpreis
- €265.189
- Maximale Monatsrate
- €1.075
- Maximales Darlehen
- €234.545
- Kaufnebenkosten
- €29.356
- Gesamtbudget (Darlehen + Eigenkapital)
- €294.545
Eine konkrete Immobilie durchrechnen
Mit Adresse, Fläche und Kaufpreis: Finanzierung, Steuern, Cashflow und Vergleichsmieten aus der Umgebung in einer Analyse.
Bevor die Objektsuche beginnt, sollte das Budget stehen: Wie viel Immobilie ist mit dem eigenen Einkommen und Eigenkapital finanzierbar? Unser Budgetrechner leitet aus der tragbaren Monatsrate das maximale Darlehen ab, zieht die Kaufnebenkosten Ihres Bundeslands ab und zeigt den maximalen Kaufpreis. Mit dieser Zahl können Sie gezielt suchen.
So nutzen Sie diesen Rechner
Der Rechner arbeitet in drei Schritten: tragbare Rate, maximales Darlehen, maximaler Kaufpreis.
- Schritt 1: Geben Sie Ihr monatliches Haushaltsnettoeinkommen und bestehende Verpflichtungen (z. B. andere Kredite, Unterhalt) ein.
- Schritt 2: Legen Sie fest, welcher Anteil des Einkommens maximal in die Rate fließen soll.
- Schritt 3: Tragen Sie Eigenkapital, Sollzins und anfängliche Tilgung ein.
- Schritt 4: Wählen Sie Ihr Bundesland und ob eine Maklerprovision anfällt. Beides bestimmt die Kaufnebenkosten, die vom Budget abgehen.
Ergebnisse verstehen
Vom Einkommen zum Kaufpreis in nachvollziehbaren Schritten:
- Maximale Monatsrate: Ihr Einkommensanteil für die Finanzierung abzüglich bestehender Verpflichtungen.
- Maximales Darlehen: Die Rate hochgerechnet über die Annuitätenformel aus Sollzins plus Tilgung.
- Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer Ihres Bundeslands plus Notar (1,0 %), Grundbuch (0,5 %) und ggf. Makleranteil (3,57 %). Sie werden aus dem Budget bezahlt, schaffen aber keinen Gegenwert.
- Maximaler Kaufpreis: Gesamtbudget aus Darlehen und Eigenkapital, geteilt durch 1 plus Nebenkostensatz. Das ist die Obergrenze für Ihre Objektsuche.
Warum eine konservative Budgetplanung entscheidend ist
Die größte Gefahr bei der Immobilienfinanzierung ist ein zu knapp kalkuliertes Budget. Wer die Rate am oberen Limit ansetzt, hat keinen Puffer für Zinsanstiege bei der Anschlussfinanzierung, Instandhaltung, Nebenkostennachzahlungen oder Einkommensausfälle. Rechnen Sie deshalb auch mit einem höheren Zins durch, ob die Rate tragbar bleibt. Ebenfalls oft unterschätzt: Die Kaufnebenkosten liegen je nach Bundesland und Makler bei rund 5 bis 11,6 % des Kaufpreises (Grunderwerbsteuer 3,5 bis 6,5 %, dazu Notar und Grundbuch sowie ggf. der Makleranteil). Das sind verlorene Kosten, die idealerweise aus Eigenkapital gedeckt werden. Für Kapitalanleger gilt zusätzlich: Mieteinnahmen können die tragbare Rate erhöhen. Mit welchem Anteil eine Bank sie ansetzt, legt sie in ihrer Haushaltsrechnung selbst fest.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel Prozent des Einkommens darf die Kreditrate ausmachen?
Einen festen Prozentsatz schreibt das Gesetz nicht vor. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen muss die Bank die Kreditwürdigkeit gründlich anhand von Einkommen, Ausgaben und sonstigen finanziellen Verhältnissen prüfen (§505b Abs. 2 BGB). Im Rechner legen Sie den Anteil selbst fest; bestehende Verpflichtungen werden davon abgezogen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Immobilienkauf?
Mindestens die Kaufnebenkosten sollten aus Eigenkapital kommen. Sie liegen je nach Bundesland und Makler bei rund 5 bis 11,6 % des Kaufpreises. Jeder Euro Eigenkapital darüber hinaus senkt das benötigte Darlehen und damit die monatliche Rate.
Warum hängt mein Budget vom Bundesland ab?
Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein). Bei gleichem Gesamtbudget bleibt in Bundesländern mit hoher Grunderwerbsteuer weniger für den reinen Kaufpreis übrig.
Zählen Mieteinnahmen zum Einkommen?
Bei vermieteten Objekten können Mieteinnahmen in die Haushaltsrechnung einfließen. Welchen Anteil der Nettokaltmiete eine Bank ansetzt, legt sie selbst fest; fragen Sie danach. Im Rechner können Sie den angesetzten Betrag Ihrem Haushaltsnettoeinkommen zurechnen.
Diese Berechnungen dienen nur zu Informationszwecken. Konsultieren Sie einen Fachmann für Finanzberatung.