Finanzen

Annuität

Feste monatliche Zahlung aus Zinsen und Tilgung

Zuletzt aktualisiert: 28. Oktober 2026
Redaktionell geprüft

Die Annuität beschreibt die gleichbleibende monatliche Rate aus Zins- und Tilgungsanteil. Die meisten Immobilienfinanzierungen in Deutschland laufen als Annuitätendarlehen, das Investoren die Sicherheit einer konstanten monatlichen Belastung bietet. Das Verständnis der Annuitätenberechnung ist wichtig, um Finanzierungsangebote richtig zu bewerten und die passende Struktur zu wählen.

Funktionsweise des Annuitätendarlehens

Beim Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Gesamtrate (Annuität) über die gesamte Zinsbindungsdauer konstant. Innerhalb dieser konstanten Rate verschiebt sich jedoch das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil kontinuierlich. Am Anfang ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil gering, da die Zinsen auf die volle Darlehenssumme berechnet werden. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, wodurch der Zinsanteil abnimmt und der Tilgungsanteil automatisch steigt. Dieser Effekt beschleunigt die Entschuldung über die Laufzeit.

Konstante Rate: Die monatliche Zahlung bleibt während der Zinsbindung gleich
Sinkender Zinsanteil: Berechnet auf die stetig sinkende Restschuld
Steigender Tilgungsanteil: Wächst automatisch, da die Gesamtrate gleich bleibt
Progressiver Effekt: Die Tilgungsgeschwindigkeit nimmt über die Jahre zu

Annuitätenberechnung und Formel

Die Annuität berechnet sich aus der Summe des vereinbarten Zinssatzes und der anfänglichen Tilgungsrate, multipliziert mit dem Darlehensbetrag. Die Formel lautet vereinfacht: Jährliche Annuität = Darlehensbetrag × (Zinssatz + anfängliche Tilgungsrate). Die monatliche Rate ergibt sich durch Division durch 12. Wichtig ist zu verstehen, dass die 'anfängliche Tilgungsrate' nur den Startpunkt beschreibt. Die tatsächliche Tilgung steigt im Laufe der Zeit an, weil der Zinsanteil mit der Restschuld sinkt.

Schritt 1: Jährliche Annuität berechnen: Darlehensbetrag × (Zinssatz + Tilgungsrate)
Schritt 2: Monatliche Rate: Jährliche Annuität ÷ 12
Schritt 3: Monatlicher Zinsanteil: Restschuld × Zinssatz ÷ 12
Schritt 4: Monatlicher Tilgungsanteil: Monatsrate − Zinsanteil
Schritt 5: Neue Restschuld: Alte Restschuld − Tilgungsanteil

Annuität vs. andere Darlehensformen

Neben dem Annuitätendarlehen gibt es weitere Darlehensformen, die in bestimmten Situationen Vorteile bieten. Das endfällige Darlehen (nur Zinszahlung, Tilgung am Ende) kann für Kapitalanleger steuerlich interessant sein, ist aber mit höherem Risiko verbunden. Das Volltilgerdarlehen sorgt für die vollständige Tilgung innerhalb der Zinsbindung. Variable Darlehen passen den Zins regelmäßig an den Markt an und können bei fallenden Zinsen günstiger sein, bieten aber keine Planungssicherheit.

Annuitätendarlehen: konstante Rate und hohe Planbarkeit
Endfälliges Darlehen: nur Zinszahlung, steuerlich interessant, aber mit höherem Risiko
Volltilgerdarlehen: vollständige Tilgung innerhalb der Zinsbindung
Variables Darlehen: flexibel, aber dem Zinsänderungsrisiko voll ausgesetzt
Faustformel: Jahresannuität = Darlehenssumme × (Zinssatz + Anfangstilgung)

Häufig gestellte Fragen

Warum ist das Annuitätendarlehen in Deutschland so beliebt?

Das Annuitätendarlehen kombiniert Planungssicherheit durch konstante Raten mit automatisch steigender Tilgung. Investoren kennen ihre monatliche Belastung exakt und können den Cashflow präzise kalkulieren. Im Vergleich zu variablen Darlehen schützt die Zinsbindung vor Zinsänderungen. Zudem ist die Abwicklung einfach und transparent.

Wie verändert sich die Zins-Tilgungs-Zusammensetzung über die Zeit?

Bei einem Darlehen mit 3,5 % Zinsen und 2 % anfänglicher Tilgung besteht die erste Monatsrate zu ca. 64 % aus Zinsen und 36 % aus Tilgung. Nach 10 Jahren liegt das Verhältnis bei ca. 50:50. Nach 20 Jahren überwiegt die Tilgung mit ca. 73 %. Dieser Effekt führt dazu, dass die Entschuldung mit zunehmender Laufzeit schneller wird, ein wichtiger Vorteil des Annuitätendarlehens.

Was passiert mit der Annuität nach Ablauf der Zinsbindung?

Nach Ablauf der Zinsbindung muss eine Anschlussfinanzierung vereinbart werden, bei der ein neuer Zinssatz und gegebenenfalls eine neue Tilgungsrate festgelegt werden. Die Annuität ändert sich dann entsprechend. Steigt der Zinssatz, erhöht sich die monatliche Rate bei gleicher Tilgung. Fällt der Zinssatz, kann die Rate sinken oder die Zinsersparnis für eine höhere Tilgung verwendet werden.