Finanzen
Zinssatz
Jährlicher Prozentsatz, der auf das Hypothekendarlehen erhoben wird
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Der Zinssatz ist der entscheidende Kostenfaktor bei der Immobilienfinanzierung und beeinflusst sowohl die monatliche Belastung als auch die Gesamtkosten des Darlehens über die gesamte Laufzeit. Mit einer Zinsbindung ist der Zins für eine vereinbarte Zeit fest, was Investoren Planungssicherheit bietet. Das Verständnis der Zinsmechanismen ist für jeden Kapitalanleger wichtig.
Sollzins vs. Effektivzins
Beim Vergleich von Finanzierungsangeboten müssen Investoren zwischen Sollzins (Nominalzins) und Effektivzins unterscheiden. Der Sollzins ist der reine Darlehenszins, mit dem die Zinskosten berechnet werden. Der Effektivzins (effektiver Jahreszins) berücksichtigt zusätzlich die Pflichtkosten der Finanzierung wie Bearbeitungs- oder Kontoführungsentgelte. Die Angabe des Effektivzinses ist gesetzlich vorgeschrieben und ermöglicht den Vergleich verschiedener Angebote.
- Sollzins: Reiner Darlehenszins, Basis für die Zinsberechnung
- Effektivzins: Gesamtkosten inkl. der Pflichtkosten, gesetzlich vorgeschriebene Vergleichsgröße
- Regel: Immer den Effektivzins verschiedener Angebote vergleichen
Zinsbindung und Anschlussfinanzierung
Die Zinsbindung ist die Periode, für die der Zinssatz festgeschrieben ist. Die meisten Kreditinstitute bieten Zinsbindungen von 15 oder auch 20 Jahren an, eine längere Bindung kostet etwas mehr Zins. Nach Ablauf der Zinsbindung muss eine Anschlussfinanzierung zu den dann aktuellen Marktzinsen verhandelt werden. Bei steigenden Zinsen kann dies zu einer deutlich höheren monatlichen Belastung führen. Mit einem Forward-Darlehen können Investoren die Konditionen der Anschlussfinanzierung schon vor Ablauf der Zinsbindung festlegen. Verlangt die Bank dafür einen Aufschlag, hängt er von der Restlaufzeit des laufenden Darlehens ab.
- Kürzere Zinsbindung: etwas niedrigerer Zins, aber die Restschuld muss früher zu dann geltenden Zinsen neu finanziert werden
- Mehr als 10 Jahre Zinsbindung: von der Verbraucherzentrale empfohlen, um das Risiko bei der Anschlussfinanzierung zu senken
- 15 oder 20 Jahre Zinsbindung: bieten die meisten Kreditinstitute an
- Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung: Kündigungsrecht nach § 489 BGB, auch bei längerer Zinsbindung
Einflussfaktoren auf den individuellen Zinssatz
Der individuelle Zinssatz hängt von mehreren Faktoren ab. Eine wichtige Rolle spielt die Eigenkapitalquote: Je mehr Eigenkapital, desto geringer der Beleihungsauslauf und das Risiko für die Bank. Erstrangige Darlehen bieten die besten Konditionen. Auch die Bonität des Kreditnehmers, die Lage und der Zustand der Immobilie, die Höhe der Tilgung sowie die gewählte Zinsbindungsdauer beeinflussen den Zinssatz.
- Eigenkapitalquote: Darlehen bis 60 % des Beleihungswerts gelten als erstrangig und erhalten die besten Konditionen
- Angebote immer über den Effektivzins vergleichen
- Forward-Darlehen legen die Konditionen der Anschlussfinanzierung schon vor Ablauf der Zinsbindung fest
- Konkurrenzangebote als Verhandlungshebel nutzen, auch bei der Hausbank
Häufig gestellte Fragen
Wie finde ich den besten Zinssatz für meine Immobilienfinanzierung?
Holen Sie Angebote mehrerer Banken ein, auch über unabhängige Finanzierungsvermittler. Achten Sie auf den Effektivzins, Sondertilgungsoptionen und die Möglichkeit des Tilgungssatzwechsels. Auch Ihre Hausbank sollte ein Angebot abgeben.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen legt die Konditionen für die Anschlussfinanzierung schon heute fest, ausgezahlt wird es erst bei Ablauf der bestehenden Zinsbindung. Der Zins liegt etwa auf dem Niveau aktueller Darlehen mit sofortiger Auszahlung, manche Banken verlangen einen Aufschlag, der von der Restlaufzeit des laufenden Darlehens abhängt. Steigen die Zinsen bis dahin, profitieren Sie. Fallen sie, müssen Sie das Darlehen trotzdem wie vereinbart abnehmen.
Kann ich nach 10 Jahren aus jedem Darlehen aussteigen?
Ja, bei Darlehen mit festem Sollzins haben Sie gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung ein gesetzliches Kündigungsrecht mit 6 Monaten Kündigungsfrist, unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung. Das gilt auch für 15- oder 20-jährige Zinsbindungen. Wurde später eine neue Vereinbarung über Laufzeit oder Zins getroffen, zählt die Frist ab dieser Vereinbarung. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt in diesem Fall nicht an. Dieses Recht ermöglicht es, zu einer günstigeren Bank zu wechseln, wenn die Zinsen in der Zwischenzeit gesunken sind.