Finanzen
Tilgung
Rückzahlungsrate - Prozentsatz des Darlehens, der jährlich zurückgezahlt wird
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Die Tilgung ist der Teil der monatlichen Darlehensrate, der direkt zur Rückzahlung der Schuld beiträgt und damit Vermögen aufbaut. In Deutschland ist die Wahl der richtigen Tilgungsrate eine strategische Entscheidung, die den Cashflow, die Gesamtlaufzeit des Darlehens und die steuerliche Situation maßgeblich beeinflusst. Besonders für Immobilieninvestoren hat die Tilgungshöhe weitreichende finanzielle Konsequenzen.
Tilgungsarten bei deutschen Immobiliendarlehen
Die meisten Immobilienfinanzierungen laufen als Annuitätendarlehen mit konstanter monatlicher Rate. Die anfängliche Tilgungsrate bestimmt, wie schnell das Darlehen zurückgezahlt wird. Bei einem Annuitätendarlehen steigt der Tilgungsanteil über die Laufzeit automatisch, da der Zinsanteil mit sinkender Restschuld abnimmt. Neben dem klassischen Annuitätendarlehen gibt es auch endfällige Darlehen (Tilgung am Laufzeitende) und Volltilgerdarlehen (vollständige Tilgung innerhalb der Zinsbindung).
- Annuitätendarlehen: Konstante Rate, steigender Tilgungsanteil, die häufigste Form der Immobilienfinanzierung
- Volltilgerdarlehen: Darlehen wird innerhalb der Zinsbindung vollständig getilgt
- Endfälliges Darlehen: Während der Laufzeit nur Zinszahlung, Rückzahlung in einer Summe am Ende, meist über einen separaten Sparvertrag
- Tilgungsaussetzung: Zeitweise Aussetzung der Tilgung in Krisenzeiten (vertraglich zu vereinbaren)
Optimale Tilgungshöhe für Kapitalanleger
Die passende Tilgungshöhe hängt von der individuellen Strategie ab. Bei vermieteten Immobilien sind die Zinsen steuerlich absetzbar, die Tilgung jedoch nicht. Eine niedrige Tilgung (1 bis 2 %) erhöht daher kurzfristig den Zinsabzug und den Cashflow, führt aber zu einer langen Darlehenslaufzeit und hohen Gesamtzinskosten. Eine höhere Tilgung baut schneller Eigenkapital auf und reduziert das Risiko bei der Anschlussfinanzierung. Die Verbraucherzentrale empfiehlt eine Anfangstilgung von mindestens 2 %, besser mehr.
- 1 % Tilgung: Maximaler Cashflow, aber ca. 43 Jahre Laufzeit bei 3,5 % Zins
- 2 % Tilgung: Guter Kompromiss, ca. 29 Jahre Laufzeit bei 3,5 % Zins
- 3 % Tilgung: Schnelle Entschuldung, ca. 22 Jahre Laufzeit bei 3,5 % Zins
- 4 %+ Tilgung: Sehr schnelle Entschuldung, aber reduzierter Cashflow
Sondertilgung als Flexibilitätsinstrument
Die Verbraucherzentrale empfiehlt, jährliche Sondertilgungen von 5 oder 10 % des Darlehensbetrags vertraglich zu vereinbaren. Sondertilgungen verkürzen die Laufzeit und sparen Zinskosten. Für Investoren ist es sinnvoll, die Sondertilgungsoption bei Vertragsabschluss zu vereinbaren, auch wenn sie nicht sofort genutzt wird. So besteht die Flexibilität, bei guter Liquiditätslage oder nach Erhalt von Sonderzahlungen zusätzlich zu tilgen.
- Sondertilgungsrechte von 5 oder 10 % pro Jahr bereits bei Vertragsabschluss vereinbaren, auch ohne sofortige Nutzung
- Beispiel: Bei 3,5 % Zins kostet 1 % Tilgung auf 250.000 € über die gesamte Laufzeit rund 234.000 € Zinsen, mit 3 % Tilgung rund 110.000 €
- Höhere Tilgung beschleunigt den Eigenkapitalaufbau und verbessert den Beleihungsauslauf
- Sondertilgungen flexibel bei Bonus, Erbschaft oder guter Liquiditätslage einsetzen
Häufig gestellte Fragen
Wie beeinflusst die Tilgungshöhe die Gesamtkosten des Darlehens?
Die Tilgungshöhe hat großen Einfluss auf die Gesamtzinskosten. Bei einem 200.000-€-Darlehen mit 3,5 % Zinsen zahlen Sie bei 1 % Tilgung über die gesamte Laufzeit ca. 187.300 € Zinsen, bei 2 % Tilgung ca. 118.400 € und bei 3 % Tilgung ca. 87.600 €. Der Unterschied zwischen 1 % und 3 % Tilgung beträgt also rund 99.700 € an gesparten Zinsen. Gleichzeitig steigt die monatliche Rate um 333 €.
Was passiert bei zu niedriger Tilgung und steigenden Zinsen?
Bei niedriger Tilgung ist die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung noch sehr hoch. Steigen die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung, kann die neue Monatsrate deutlich höher ausfallen. Beispiel: 200.000 € Darlehen mit 1 % Tilgung und 2 % Zinsen (Rate: 500 €). Nach 10 Jahren Restschuld: 177.900 €. Bei Anschlussfinanzierung mit 4,5 % Zinsen und 2 % Tilgung steigt die Rate auf 964 €, fast eine Verdopplung. Dies ist das sogenannte Zinsänderungsrisiko.
Kann ich die Tilgungsrate während der Laufzeit ändern?
Viele Banken bieten die Möglichkeit eines Tilgungssatzwechsels während der Zinsbindung. So lässt sich die Tilgung bei veränderten Lebensumständen anpassen, zum Beispiel erhöhen, wenn die Mieteinnahmen gestiegen sind, oder senken, wenn vorübergehend weniger Liquidität vorhanden ist. Die Verbraucherzentrale rät, einen mehrfachen Wechsel des Tilgungssatzes bei Vertragsabschluss zu vereinbaren, da er nicht standardmäßig enthalten ist.