Finanzen
Anschlussfinanzierung- & Restschuld-Rechner
Berechnen Sie die Restschuld am Ende der Zinsbindung und die neue Monatsrate Ihrer Anschlussfinanzierung bei verändertem Zinsniveau.
- Zuletzt aktualisiert:
- Redaktionell geprüft
Eingaben
Ergebnisse
- Neue Monatsrate
- €918
- Restschuld am Ende der Zinsbindung
- €183.689
- Bis dahin getilgter Betrag
- €56.311
- Aktuelle Monatsrate
- €1.100
- Differenz pro Monat
- -€182
Eine konkrete Immobilie durchrechnen
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Ist ein Immobiliendarlehen am Ende der Zinsbindung nicht vollständig getilgt, bleibt eine Restschuld, die neu finanziert werden muss. Liegt das Zinsniveau dann höher als beim Abschluss, kann die Monatsrate deutlich steigen. Unser Rechner ermittelt die Restschuld am Ende der Zinsbindung und zeigt, welche Rate bei der Anschlussfinanzierung auf Sie zukommt.
So nutzen Sie diesen Rechner
Der Rechner simuliert die Tilgung Ihres Annuitätendarlehens über die Zinsbindung:
- Schritt 1: Geben Sie den ursprünglichen Darlehensbetrag ein.
- Schritt 2: Tragen Sie den aktuellen Sollzins und die anfängliche Tilgung ein. Zusammen ergeben sie Ihre Annuität.
- Schritt 3: Wählen Sie die Dauer der Zinsbindung (zum Beispiel 10 oder 15 Jahre).
- Schritt 4: Geben Sie den erwarteten Zins der Anschlussfinanzierung ein. Der Rechner unterstellt, dass der Tilgungssatz beibehalten wird.
Ergebnisse verstehen
Die Berechnung zeigt Ihnen, wo Sie am Ende der Zinsbindung stehen:
- Restschuld: Der noch nicht getilgte Teil des Darlehens, der anschlussfinanziert werden muss.
- Getilgter Betrag: Wie viel des Darlehens Sie während der Zinsbindung bereits zurückgezahlt haben. Der Tilgungsanteil wächst dabei von Jahr zu Jahr.
- Aktuelle und neue Monatsrate: Die heutige Rate im Vergleich zur Rate nach der Anschlussfinanzierung zum neuen Zinssatz.
- Differenz pro Monat: Die monatliche Mehr- oder Minderbelastung, die entscheidende Zahl für Ihre Cashflow-Planung.
Warum die Anschlussfinanzierung in die Investitionsrechnung gehört
Wer nur mit der heutigen Rate kalkuliert, unterschätzt leicht das Zinsänderungsrisiko: Bei 10 Jahren Zinsbindung, 2 % anfänglicher Tilgung und einem Zins zwischen 2 und 4 % sind am Ende der Zinsbindung noch rund 76 bis 78 % der Darlehenssumme offen. Steigt der Zins in dieser Zeit um zwei Prozentpunkte, kann die neue Rate den Cashflow eines vermieteten Objekts von positiv auf negativ drehen. Investoren sollten die Anschlussfinanzierung deshalb von Anfang an einplanen: mit konservativen Zinsannahmen rechnen, die Tilgung hoch genug wählen und Sondertilgungsrechte nutzen, um die Restschuld zu drücken. Wer früh handelt, kann sich den Anschlusszins zudem per Forward-Darlehen schon einige Jahre im Voraus sichern.
Häufig gestellte Fragen
Was ist die Restschuld?
Die Restschuld ist der Teil des Darlehens, der am Ende der Zinsbindung noch nicht getilgt ist. Sie muss entweder durch eine Anschlussfinanzierung (Prolongation oder Umschuldung) weiterfinanziert oder aus eigenen Mitteln zurückgezahlt werden.
Wie hoch ist die Restschuld nach 10 Jahren typischerweise?
Bei 2 % anfänglicher Tilgung und rund 3,5 % Zins sind nach 10 Jahren etwa 23 bis 24 % des Darlehens getilgt, über 75 % bleiben als Restschuld offen. Eine höhere Tilgung oder Sondertilgungen reduzieren die Restschuld deutlich.
Was passiert, wenn die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung höher sind?
Die Monatsrate steigt, weil die Restschuld zum neuen, höheren Zins bedient werden muss. Jeder Prozentpunkt mehr Zins erhöht die Monatsrate um 1 % der Restschuld geteilt durch 12: Bei 200.000 € Restschuld sind das rund 167 € pro Monat, bei zwei Prozentpunkten rund 333 €.
Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Frühzeitig vor Ablauf der Zinsbindung, damit genug Zeit für den Vergleich von Angeboten bleibt. Mit einem Forward-Darlehen können Sie das aktuelle Zinsniveau auch für eine Zinsbindung sichern, die erst in einigen Jahren endet.
Diese Berechnungen dienen nur zu Informationszwecken. Konsultieren Sie einen Fachmann für Finanzberatung.