Finanzen
Nebenkosten
Erwerbsnebenkosten einschließlich Steuern, Notar, Grundbuch und Maklergebühren
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Die Kaufnebenkosten werden beim Immobilienkauf leicht unterschätzt. Mit bis zu rund 11,6 % des Kaufpreises sind sie ein großer Zusatzposten, den Sie in der Regel aus Eigenkapital tragen. Wer die einzelnen Positionen kennt, kann die Gesamtinvestition richtig kalkulieren.
Übersicht aller Nebenkostenpositionen
Die Kaufnebenkosten bestehen aus vier Positionen. Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten und hängt vom Bundesland ab. Notar und Grundbuch rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ab. Die Maklerprovision fällt nur an, wenn ein Makler beteiligt ist; bei Wohnungen und Einfamilienhäusern teilen sich Käufer und Verkäufer sie seit Dezember 2020 (§ 656c BGB).
- Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland, der größte Einzelposten
- Notarkosten: der größere Teil der etwa 1 bis 1,5 %, die Notar und Grundbuch zusammen kosten
- Grundbuchkosten: Gerichtskosten des Grundbuchamts für Eigentumswechsel und Grundschuld
- Maklerprovision: höchstens die Hälfte der Gesamtprovision, die bei 5,95 bis 7,14 % inklusive Mehrwertsteuer liegt
Nebenkosten nach Bundesland im Vergleich
Weil die Grunderwerbsteuer der größte Posten ist, hängen die gesamten Nebenkosten stark vom Bundesland ab. Mit Makler (3,57 % Käuferanteil) und 1,5 % für Notar und Grundbuch kommen in Bayern rund 8,6 % zusammen, in Ländern mit 6,5 % Grunderwerbsteuer rund 11,6 %. Bei einer Wohnung für 300.000 Euro sind das rund 9.000 Euro Unterschied.
- Bayern (3,5 %): rund 8,6 % mit Makler
- Hamburg, Sachsen (5,5 %): rund 10,6 % mit Makler
- Berlin, Hessen (6,0 %): rund 11,1 % mit Makler
- Brandenburg, Nordrhein-Westfalen (6,5 %): rund 11,6 % mit Makler
Finanzierung der Nebenkosten
Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit, weil ihnen kein Wert gegenübersteht. Bei einer Finanzierung von 80 % des Kaufpreises brauchen Sie für eine Wohnung für 300.000 Euro deshalb 60.000 Euro plus die Nebenkosten, mit Makler je nach Bundesland also rund 86.000 bis 95.000 Euro Eigenkapital.
- Die Nebenkosten kommen in der Regel aus Eigenkapital
- Sie erhöhen den Kapitaleinsatz um bis zu rund 11,6 % des Kaufpreises und senken damit die Eigenkapitalrendite
- Bei einem späteren Verkauf bekommen Sie die Nebenkosten nicht zurück
- Für eine Wohnung für 300.000 Euro mit 80 % Finanzierung: rund 86.000 bis 95.000 Euro Eigenkapital mit Makler einplanen
Häufig gestellte Fragen
Können die Nebenkosten beim Immobilienkauf steuerlich abgesetzt werden?
Bei vermieteten Immobilien gehören die Kaufnebenkosten zu den Anschaffungskosten. Der Teil, der auf das Gebäude entfällt, wird mit dem Gebäude abgeschrieben: 2 % pro Jahr für Gebäude, die nach 1924 und vor 2023 fertiggestellt wurden, 3 % für Fertigstellungen ab 2023 (§ 7 Abs. 4 EStG). Der Anteil für den Grund und Boden ist nicht abschreibbar.
Wie hat sich die Maklerprovision seit 2020 verändert?
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bei Wohnungen und Einfamilienhäusern § 656c BGB: Beauftragen Käufer und Verkäufer den Makler gemeinsam, zahlen beide gleich viel. Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, muss der Käufer höchstens die Hälfte tragen. Bei einer Gesamtprovision von 5,95 bis 7,14 % inklusive Mehrwertsteuer sind das für den Käufer höchstens 2,98 bis 3,57 %.
Gibt es Möglichkeiten, die Nebenkosten zu reduzieren?
Ja. Ein Kauf ohne Makler spart den Käuferanteil der Provision. Bewegliches Inventar wie eine Einbauküche kann im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden, wenn der Preis angemessen ist; auf diesen Teil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Und der Standort zählt: Zwischen Bayern und den Ländern mit 6,5 % liegen 3 % des Kaufpreises.