Steuern

Grunderwerbsteuer

Deutsche Immobilienerwerbsteuer beim Kauf von Grundstücken

Zuletzt aktualisiert: 28. Oktober 2026
Redaktionell geprüft

Die Grunderwerbsteuer ist eine wesentliche Kostenposition beim Immobilienkauf in Deutschland und unterscheidet sich je nach Bundesland deutlich. Für Kapitalanleger ist sie ein Faktor bei der Standortwahl, da sie die Gesamtrendite direkt beeinflusst. Wer sie von Anfang an einplant, rechnet mit realistischen Kaufkosten.

Grunderwerbsteuersätze nach Bundesland

Die Grunderwerbsteuer wird von den einzelnen Bundesländern festgelegt und variiert erheblich. Bayern hat mit 3,5% den niedrigsten Satz, während Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein den Höchstsatz von 6,5% erheben. Bei einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro machen diese Unterschiede bis zu 15.000 Euro aus.

Bayern: 3,5%, der niedrigste Satz bundesweit
Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen: 5,0%; Bremen, Hamburg, Sachsen: 5,5%
Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern: 6,0%
Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein: 6,5%

Fälligkeit und Zahlungsmodalitäten

Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags setzt das Finanzamt die Grunderwerbsteuer per Steuerbescheid fest. Die Steuer wird einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig (§ 15 GrEStG). Ist die Steuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet, erteilt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung (§ 22 GrEStG). Erst mit dieser Bescheinigung darf der Erwerber als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.

Schritt 1: Notarieller Kaufvertrag wird unterzeichnet
Schritt 2: Notar meldet den Kauf an das Finanzamt
Schritt 3: Finanzamt sendet Grunderwerbsteuerbescheid
Schritt 4: Zahlung innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids
Schritt 5: Unbedenklichkeitsbescheinigung wird ausgestellt
Schritt 6: Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt

Strategien zur Optimierung der Grunderwerbsteuer

Es gibt legale Wege, die Grunderwerbsteuer zu senken. Bewegliches Inventar wie Möbel oder eine Einbauküche gehört nicht zum Grundstück. Wird es im Kaufvertrag mit einem realistischen Wert separat ausgewiesen, fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an. Share Deals, bei denen Anteile an einer Immobiliengesellschaft statt der Immobilie selbst erworben werden, sind inzwischen streng geregelt: Bei einer Personengesellschaft fällt Grunderwerbsteuer an, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90% der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen (§ 1 Abs. 2a GrEStG).

Bewegliches Inventar (Einbauküche, Möbel) im Kaufvertrag separat ausweisen, darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an
Steuersatzunterschiede zwischen den Bundesländern (3,5 bis 6,5%) beim Standortvergleich einkalkulieren
Bei größeren Portfolios Share-Deal-Strukturen nur mit steuerlicher Beratung prüfen
Grunderwerbsteuer von Anfang an in die Renditeberechnung einbeziehen

Häufig gestellte Fragen

Kann die Grunderwerbsteuer steuerlich abgesetzt werden?

Ja, bei vermieteten Immobilien zählt die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungsnebenkosten. Der Anteil, der auf das Gebäude entfällt, wird zusammen mit dem Gebäudeanteil des Kaufpreises über die AfA abgeschrieben; der Anteil für den Grund und Boden wird nicht abgeschrieben. Bei Wohngebäuden mit Fertigstellung von 1925 bis 2022 beträgt die AfA 2% pro Jahr, also 50 Jahre. Für Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden, gelten 2,5%, für Fertigstellungen ab 2023 3%.

Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?

Die Grunderwerbsteuer wird einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig; das Finanzamt darf eine längere Frist setzen. Eine verspätete Zahlung kann zu Säumniszuschlägen führen und verzögert die Eigentumsumschreibung, weil die Unbedenklichkeitsbescheinigung fehlt.

Gibt es Befreiungen von der Grunderwerbsteuer?

Ja, § 3 GrEStG befreit unter anderem Erwerbe von Todes wegen und Schenkungen (diese unterliegen der Erbschaft- und Schenkungsteuer), Erwerbe durch den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner des Veräußerers sowie Erwerbe durch Verwandte in gerader Linie, etwa von Eltern an Kinder. Share Deals sind keine sichere Ausnahme: Bei einer Personengesellschaft fällt Grunderwerbsteuer an, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90% der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen.