Steuer
AfA-Rechner (Abschreibung)
Berechnen Sie die jährliche Gebäudeabschreibung (AfA) und die geschätzte Steuerersparnis bei vermieteten Immobilien.
- Zuletzt aktualisiert:
- Redaktionell geprüft
Eingaben
Ergebnisse
- Jährliche AfA
- €5.360
- Gebäudewert (AfA-Basis)
- €268.000
- Monatliche AfA
- €447
- Jährliche Steuerersparnis
- €2.251
- Gesamte Steuerersparnis über die Nutzungsdauer
- €112.560
- Abschreibungsdauer
- ~50 Jahre
Eine konkrete Immobilie durchrechnen
Mit Adresse, Fläche und Kaufpreis: Finanzierung, Steuern, Cashflow und Vergleichsmieten aus der Umgebung in einer Analyse.
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist ein zentrales Steuerinstrument für Immobilieninvestoren in Deutschland. Sie verteilt die Anschaffungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer und senkt so die Steuer auf die Mieteinnahmen. Der Rechner ermittelt die jährliche Abschreibung und die daraus folgende Steuerersparnis.
So nutzen Sie diesen Rechner
Der AfA-Rechner trennt den abschreibungsfähigen Gebäudeanteil vom nicht abschreibbaren Grundstücksanteil und berechnet daraus Ihre steuerliche Entlastung. So gehen Sie vor:
- Schritt 1: Geben Sie den Kaufpreis der Immobilie ein.
- Schritt 2: Tragen Sie die Kaufnebenkosten ein, da diese anteilig die AfA-Basis erhöhen.
- Schritt 3: Legen Sie den Gebäudeanteil am Kaufpreis fest. Der Anteil für Grund und Boden ist nicht abschreibbar. Für die Aufteilung können Sie die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums nutzen.
- Schritt 4: Wählen Sie den AfA-Satz nach dem Jahr der Fertigstellung: 2,5 % vor 1925, 2 % von 1925 bis 2022, 3 % ab 2023 (§ 7 Abs. 4 EStG).
- Schritt 5: Geben Sie Ihren persönlichen Grenzsteuersatz ein, um die jährliche Ersparnis zu schätzen.
Ergebnisse verstehen
Die Berechnung zeigt Ihnen, wie viel Sie jährlich abschreiben und wie stark dies Ihre Steuerlast senkt:
- Gebäudewert (AfA-Basis): Der abschreibungsfähige Anteil aus Kaufpreis und Nebenkosten, nach Abzug des Grundstücksanteils.
- Jährliche AfA: Der Betrag, den Sie pro Jahr als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen können.
- Monatliche AfA: Die jährliche Abschreibung auf den Monat heruntergerechnet.
- Jährliche Steuerersparnis: Die geschätzte Reduktion Ihrer Steuerlast, ermittelt aus der AfA multipliziert mit Ihrem persönlichen Steuersatz.
- Gesamte Steuerersparnis über die Nutzungsdauer: Die kumulierte Steuerersparnis über die gesamte Abschreibungsdauer, ermittelt aus der jährlichen Ersparnis multipliziert mit der Anzahl der Jahre, bei gleichbleibendem Steuersatz.
- Abschreibungsdauer: Der Zeitraum in Jahren, über den das Gebäude vollständig abgeschrieben wird.
Warum die AfA für Investoren wichtig ist
Die AfA ist ein nicht zahlungswirksamer Aufwand: Sie mindert die Steuerlast, ohne dass in dem Jahr Geld abfließt. Das kann die Nettorendite einer vermieteten Immobilie deutlich verbessern. Ein Beispiel: Bei einer AfA-Basis von 240.000 Euro und einem AfA-Satz von 2 % schreiben Sie jährlich 4.800 Euro ab. Bei einem Steuersatz von 42 % sind das 2.016 Euro Steuerersparnis im Jahr, über 50 Jahre bei gleichem Steuersatz 100.800 Euro. Da nur das Gebäude abgeschrieben werden kann, ist eine realistische und gut dokumentierte Aufteilung zwischen Gebäude und Grund und Boden entscheidend. Eine Aufteilung im Kaufvertrag legt das Finanzamt zugrunde, wenn sie die tatsächlichen Wertverhältnisse abbildet.
Häufig gestellte Fragen
Was bedeutet AfA bei Immobilien?
AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Sie verteilt die Anschaffungskosten eines Gebäudes über seine Nutzungsdauer und kann bei vermieteten Immobilien jährlich als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Der Anteil für Grund und Boden ist nicht abschreibbar, weil Grund und Boden sich nicht abnutzt.
Wie hoch ist der AfA-Satz in Deutschland?
Für Gebäude, die von 1925 bis 2022 fertiggestellt wurden, beträgt der lineare AfA-Satz 2 % pro Jahr über 50 Jahre. Für vor 1925 fertiggestellte Gebäude gelten 2,5 % über 40 Jahre. Für Gebäude mit Fertigstellung ab 2023 wurde der Satz auf 3 % angehoben, das entspricht einer Abschreibungsdauer von rund 33 Jahren (§ 7 Abs. 4 EStG).
Wie wird der Gebäudeanteil ermittelt?
Der Kaufpreis wird nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt. Eine Aufteilung im Kaufvertrag legt das Finanzamt zugrunde, wenn sie die tatsächlichen Wertverhältnisse abbildet; es kann sie aber prüfen. Das Bundesfinanzministerium stellt eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit, mit der Sie eine eigene Aufteilung berechnen oder eine vertragliche Aufteilung auf Plausibilität prüfen können.
Diese Berechnungen dienen nur zu Informationszwecken. Konsultieren Sie einen Fachmann für Finanzberatung.