Finanzen
Nebenkosten-Rechner
Berechnen Sie Gesamtnebenkosten einschließlich Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuch und Maklerprovision.
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- Redaktionell geprüft
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Ergebnisse
- Gesamte Nebenkosten
- €34.710
- Grunderwerbsteuer
- €18.000
- Notarkosten (~1,0%)
- €4.500
- Grundbuchkosten (~0,5%)
- €1.500
- Maklerprovision (3,57% Käuferanteil)
- €10.710
- Prozent des Kaufpreises
- 11,6%
Eine konkrete Immobilie durchrechnen
Mit Adresse, Fläche und Kaufpreis: Finanzierung, Steuern, Cashflow und Vergleichsmieten aus der Umgebung in einer Analyse.
Die Kaufnebenkosten, in Deutschland als Nebenkosten bekannt, sind ein wesentlicher Kostenfaktor beim Immobilienerwerb, der häufig unterschätzt wird. Sie setzen sich aus Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren und gegebenenfalls Maklerprovision zusammen. Unser Rechner ermittelt alle Positionen präzise für Ihr gewähltes Bundesland.
So nutzen Sie diesen Rechner
Der Nebenkosten-Rechner berücksichtigt alle relevanten Kostenpositionen und passt die Grunderwerbsteuer automatisch an das gewählte Bundesland an:
- Schritt 1: Geben Sie den Kaufpreis der Immobilie ein.
- Schritt 2: Wählen Sie das Bundesland, in dem sich die Immobilie befindet, um den korrekten Grunderwerbsteuersatz zu verwenden.
- Schritt 3: Entscheiden Sie, ob eine Maklerprovision anfällt. Seit der Reform 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision in der Regel hälftig.
Ergebnisse verstehen
Die einzelnen Nebenkostenpositionen im Detail:
- Grunderwerbsteuer: Die landesspezifische Steuer auf den Immobilienerwerb. Sie ist der größte Einzelposten und variiert zwischen 3,5 % und 6,5 %.
- Notarkosten (~1,0 %): Gebühren für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags, die Abwicklung des Kaufs und die Eintragung der Grundschuld.
- Grundbuchkosten (~0,5 %): Gebühren für die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch und die Eintragung von Belastungen.
- Maklerprovision (3,57 % Käuferanteil): Der Käuferanteil der Maklerprovision inklusive Mehrwertsteuer. Seit Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern (§ 656c BGB).
- Gesamte Nebenkosten: Die Summe aller Positionen, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen.
- Prozent des Kaufpreises: Der prozentuale Anteil der Nebenkosten am Kaufpreis. Er liegt je nach Bundesland und Makler zwischen 5 % und rund 11,6 %.
Warum Nebenkosten für Investoren wichtig sind
Die Kaufnebenkosten stellen verlorenes Kapital dar, das weder den Immobilienwert erhöht noch direkt Rendite erwirtschaftet. Bei einer Immobilie für 300.000 Euro können die Nebenkosten je nach Bundesland und Maklerbeteiligung zwischen 15.000 und rund 34.700 Euro betragen. Für die Finanzierung bedeutet dies, dass die meisten Banken die Nebenkosten als Eigenkapital voraussetzen, sie also nicht mitfinanzieren. Investoren müssen daher mindestens die Nebenkosten plus eine gewisse Reserve als Eigenkapital einbringen. Bei der Renditeberechnung sollten die Nebenkosten stets zum Kaufpreis addiert werden, um die tatsächliche Gesamtinvestition korrekt abzubilden. Eine gründliche Vorab-Kalkulation der Nebenkosten schützt vor Finanzierungsengpässen und hilft, die wahre Rentabilität einer Investition realistisch einzuschätzen.
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch sind die typischen Nebenkosten in Deutschland?
Ohne Makler liegen die Nebenkosten je nach Bundesland zwischen 5,0 % und 8,0 % des Kaufpreises. Mit Maklerprovision steigen sie auf rund 8,6 bis 11,6 %. Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer, gefolgt von den Notarkosten.
Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?
Einige Banken bieten eine 110-%-Finanzierung an, bei der auch die Nebenkosten mitfinanziert werden. Dies ist jedoch mit höheren Zinsen verbunden und wird nur bei sehr guter Bonität gewährt. Für Investoren wird in der Regel empfohlen, mindestens die Nebenkosten als Eigenkapital einzubringen.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Ja, bei vermieteten Immobilien sind die Kaufnebenkosten als Anschaffungsnebenkosten steuerlich absetzbar. Sie werden zusammen mit dem Gebäudeanteil des Kaufpreises über die Nutzungsdauer abgeschrieben (2 % pro Jahr bei Gebäuden, die nach 1924 und vor 2023 fertiggestellt wurden, 3 % bei Fertigstellung ab 2023, § 7 Abs. 4 EStG).
Diese Berechnungen dienen nur zu Informationszwecken. Konsultieren Sie einen Fachmann für Finanzberatung.