Finanzen
Maklergebühr
Immobilienmakler-Provision, insgesamt meist 5,95 bis 7,14 % inkl. MwSt.
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Die Maklergebühr ist einer der größten Posten bei den Kaufnebenkosten und hat sich durch die Gesetzesänderung von 2020 grundlegend verändert. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern trägt der Käufer seitdem höchstens die Hälfte der Provision. Für Immobilieninvestoren ist es wichtig, die aktuelle Rechtslage zu kennen und die Maklerkosten bei der Kalkulation korrekt einzuplanen.
Gesetzliche Regelung seit Dezember 2020
Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser trat am 23. Dezember 2020 in Kraft (§§ 656a bis 656d BGB). Es gilt, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt, darf der Käufer maximal den gleichen Provisionsanteil tragen wie der Verkäufer, und sein Anteil wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat. Eine Vereinbarung, bei der nur der Käufer die Provision zahlt, ist bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nicht mehr zulässig. Beauftragt der Käufer den Makler selbst, zahlt er die Provision; auf den Verkäufer kann er höchstens die Hälfte übertragen. Der Maklervertrag bedarf der Textform (§ 656a BGB).
- Verkäufer beauftragt Makler: Käufer trägt höchstens die Hälfte (Regelfall: hälftige Teilung)
- Doppeltätigkeit des Maklers: Beide Parteien zahlen gleich viel (§ 656c BGB)
- Käufer beauftragt Makler: Käufer zahlt (Suchauftrag), höchstens die Hälfte ist auf den Verkäufer übertragbar
- Gewerbeimmobilien: Nicht von der Neuregelung betroffen, Provision frei verhandelbar
Provisionshöhe nach Region
Die Provisionshöhe ist gesetzlich nicht festgelegt und folgt örtlichen Gepflogenheiten. Die Gesamtprovision liegt meist bei 5,95 bis 7,14 % des Kaufpreises (inklusive 19 % MwSt.). Wo früher der Käufer allein zahlte, trägt er bei Wohnungen und Einfamilienhäusern heute höchstens die Hälfte.
- Gesamtprovision meist 5,95 bis 7,14 % inkl. MwSt.
- Käuferanteil bei Wohnungen und Einfamilienhäusern höchstens die Hälfte, also bis zu 3,57 %
Kauf ohne Makler als Alternative
Um die Maklerprovision vollständig zu sparen, können Investoren Immobilien direkt vom Eigentümer kaufen. Provisionsfreie Angebote, Zwangsversteigerungen, Direktkontakte zu Eigentümern oder Off-Market-Deals bieten Möglichkeiten. Der Wegfall des Käuferanteils von 2,975 bis 3,57 % bedeutet bei einer 400.000-Euro-Immobilie 11.900 bis 14.280 Euro Ersparnis. Allerdings bietet ein guter Makler auch Mehrwert durch Marktkenntnisse, Verhandlungsführung und Zugang zu Off-Market-Objekten.
- Provisionsfreie Angebote privater Verkäufer gezielt suchen
- Kontakte zu Hausverwaltungen und WEGs aufbauen
- Zwangsversteigerungen: keine Maklerprovision, aber besondere Risiken und Vorbereitung nötig
- Off-Market-Deals über lokale Investoren-Netzwerke und Stammtische erschließen
- Ersparnispotenzial: 2,975 bis 3,57 % Käuferprovision entsprechen bei 400.000 € 11.900 bis 14.280 €
Häufig gestellte Fragen
Ist die Maklerprovision verhandelbar?
Grundsätzlich ja, die Provisionshöhe ist gesetzlich nicht festgelegt und richtet sich nach dem Marktüblichen. Wie viel Spielraum besteht, hängt vom Markt und vom einzelnen Makler ab. Bei Off-Market-Deals oder wenn Sie als seriöser Investor auftreten, können Sie ebenfalls bessere Konditionen verhandeln.
Wann wird die Maklerprovision fällig?
Der Anspruch des Maklers entsteht mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags, den er nachgewiesen oder vermittelt hat (§ 652 BGB). Die Fälligkeit tritt unabhängig davon ein, ob die Eigentumsumschreibung bereits erfolgt ist oder der Kaufpreis bereits gezahlt wurde, sofern nichts anderes vereinbart ist. Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, wird Ihr Käuferanteil bei Wohnungen und Einfamilienhäusern erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil gezahlt und dies nachgewiesen hat (§ 656d BGB).
Gilt die Teilungspflicht auch für Mehrfamilienhäuser?
Nein, die Teilungspflicht gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die an Verbraucher (Privatpersonen) verkauft werden. Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses als Gesamtobjekt, bei Gewerbeimmobilien oder wenn der Käufer ein Unternehmen ist, greift sie nicht: Die Provision ist frei verhandelbar und kann vollständig dem Käufer auferlegt werden. Dies ist ein wichtiger Unterschied für Investoren, die in Mehrfamilienhäuser investieren.