Finanzen

Hausgeld

Monatliche Gebühr an die Hausverwaltung für Gemeinschaftskosten

Zuletzt aktualisiert: 28. Oktober 2026
Redaktionell geprüft

Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung, die jeder Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) leistet; die Hausverwaltung zieht es ein. Es deckt die gemeinschaftlichen Bewirtschaftungskosten des Gebäudes und ist ein wesentlicher Faktor bei der Cashflow-Berechnung von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage. Ein genaues Verständnis der Hausgeldstruktur ist entscheidend, um die tatsächliche Rendite einer Wohnung korrekt einzuschätzen.

Zusammensetzung des Hausgeldes

Das Hausgeld setzt sich aus mehreren Kostenpositionen zusammen, die im jährlichen Wirtschaftsplan der WEG festgelegt werden. Große Posten sind meist die Heiz- und Warmwasserkosten, die Instandhaltungsrücklage und die Verwaltungsgebühren. Die Höhe variiert je nach Gebäudegröße, Alter, Ausstattung und Region erheblich, deshalb zählt der Wirtschaftsplan des konkreten Objekts mehr als jeder Durchschnittswert.

Heiz- und Warmwasserkosten (umlegbar)
Instandhaltungsrücklage (nicht umlegbar)
Gebäudeversicherung (umlegbar)
Verwaltungsgebühren (nicht umlegbar)
Reinigung, Gartenpflege, Müllabfuhr (umlegbar)
Aufzug, Allgemeinstrom (umlegbar)

Umlegbare vs. nicht umlegbare Anteile

Für Kapitalanleger ist die Aufteilung des Hausgeldes in umlegbare und nicht umlegbare Kosten entscheidend. Umlegbare Kosten (nach der Betriebskostenverordnung BetrKV) werden über die Nebenkostenabrechnung vom Mieter erstattet. Nicht umlegbare Kosten, vor allem Verwaltung und Instandhaltung (§ 1 Abs. 2 BetrKV), verbleiben beim Eigentümer und mindern die Rendite direkt. Vor dem Kauf sollten Sie die letzte Hausgeldabrechnung anfordern und die Anteile genau prüfen.

Umlegbar: Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Versicherung, Hausreinigung, Gartenpflege, Aufzug
Nicht umlegbar: Verwaltungsgebühren (WEG-Verwalter), Instandhaltungsrücklage
Nicht umlegbar: Bankgebühren, Kontoführungsgebühren der WEG
Nicht umlegbar: Kosten für Eigentümerversammlungen und Gutachten

Hausgeld als Kaufkriterium

Die Höhe des Hausgeldes sollte bei der Kaufentscheidung sorgfältig analysiert werden. Ein sehr niedriges Hausgeld kann auf eine unzureichende Instandhaltungsrücklage hindeuten, was zu teuren Sonderumlagen in der Zukunft führen kann. Ein hohes Hausgeld kann auf einen hohen Instandhaltungsbedarf oder ineffiziente Verwaltung hinweisen. Prüfen Sie immer die Wirtschaftspläne und Hausgeldabrechnungen der letzten drei Jahre und den Stand der Instandhaltungsrücklage. Eine gut gefüllte Rücklage schützt vor plötzlichen Sonderumlagen.

Schritt 1: Aktuellen Wirtschaftsplan anfordern; er zeigt das geplante Hausgeld
Schritt 2: Hausgeldabrechnungen der letzten 3 Jahre prüfen; sie zeigen die tatsächlichen Kosten
Schritt 3: Stand der Instandhaltungsrücklage prüfen und mit Gebäudealter, Zustand und geplanten Maßnahmen vergleichen
Schritt 4: Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen lesen; sie kündigen Sonderumlagen und Sanierungen an
Schritt 5: Nicht umlagefähigen Anteil berechnen und von der Mietkalkulation abziehen
Schritt 6: Hausgeld pro m² mit vergleichbaren Objekten vor Ort vergleichen

Häufig gestellte Fragen

Was ist eine Sonderumlage und wie schütze ich mich davor?

Eine Sonderumlage ist eine außerordentliche Zahlung, die die WEG-Versammlung beschließt, wenn die Instandhaltungsrücklage für notwendige Reparaturen oder Sanierungen nicht ausreicht. Typische Anlässe: Dachsanierung, Fassadensanierung, Aufzugerneuerung oder energetische Sanierung. Schutzmaßnahmen: Vor dem Kauf den Zustand des Gebäudes prüfen, Versammlungsprotokolle lesen, Höhe der Rücklage prüfen und im Kaufvertrag eine Freistellung des Käufers von vor dem Kauf beschlossenen Sonderumlagen verhandeln.

Wie hoch sollte das Hausgeld maximal sein?

Eine gesetzliche oder allgemein gültige Obergrenze gibt es nicht. Entscheidend ist, wie viel der nicht umlegbare Anteil von der Kaltmiete übrig lässt, denn nur er mindert Ihren Ertrag. Rechnen Sie: Kaltmiete minus nicht umlegbares Hausgeld. Bei 800 € Kaltmiete und 150 € nicht umlegbarem Hausgeld bleiben 650 € für Zins, Tilgung und eigene Rücklagen. Ein Aufzug und umfangreiche Gemeinschaftsanlagen erhöhen die gemeinschaftlichen Kosten und damit das Hausgeld.

Kann ich als Eigentümer Einfluss auf das Hausgeld nehmen?

Ja, als Wohnungseigentümer haben Sie Stimmrecht in der WEG-Versammlung und können Einfluss auf den Wirtschaftsplan und damit die Hausgeldhöhe nehmen. Konkret: Sie können für einen Verwalterwechsel stimmen, wenn die Verwaltungsgebühren überhöht sind, die Erhöhung der Instandhaltungsrücklage beantragen, um Sonderumlagen zu vermeiden, oder energetische Sanierungen vorschlagen, die langfristig die Betriebskosten senken. Nach § 25 WEG hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme, und Beschlüsse fallen mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen.