Analyse
Mieterhöhung-Rechner (Kappungsgrenze)
Prüfen Sie, um wie viel die Miete nach §558 BGB erhöht werden darf — begrenzt durch Kappungsgrenze und ortsübliche Vergleichsmiete.
- Zuletzt aktualisiert:
- Redaktionell geprüft
Eingaben
Ergebnisse
- Maximal zulässige neue Miete
- €862,50
- Angewendete Kappungsgrenze
- 15%
- Obergrenze nach Kappungsgrenze
- €862,50
- Zulässige Erhöhung
- €62,50
- Einordnung
- Die Kappungsgrenze begrenzt die Erhöhung
Eine konkrete Immobilie durchrechnen
Mit Adresse, Fläche und Kaufpreis: Finanzierung, Steuern, Cashflow und Vergleichsmieten aus der Umgebung in einer Analyse.
Bei bestehenden Mietverhältnissen darf die Miete nicht beliebig erhöht werden. §558 BGB erlaubt Erhöhungen nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und zusätzlich höchstens um 20 % innerhalb von drei Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt um 15 % (Kappungsgrenze). Unser Rechner zeigt, welche der beiden Grenzen greift und wie viel Spielraum besteht. Er ist eine vereinfachte Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung.
So nutzen Sie diesen Rechner
Der Rechner prüft beide gesetzlichen Grenzen und wendet die strengere an:
- Schritt 1: Geben Sie die aktuelle Nettokaltmiete ein.
- Schritt 2: Tragen Sie die Nettokaltmiete ein, die vor drei Jahren galt. Sie ist die Basis der Kappungsgrenze.
- Schritt 3: Geben Sie die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung ein, z. B. aus dem örtlichen Mietspiegel.
- Schritt 4: Wählen Sie aus, ob die Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Dort gilt die reduzierte Kappungsgrenze von 15 %. Ob Ihre Stadt dazugehört, regelt die Kappungsgrenzenverordnung Ihres Bundeslands.
Ergebnisse verstehen
Die zulässige Erhöhung ergibt sich aus dem Minimum zweier Grenzen:
- Obergrenze nach Kappungsgrenze: Die Miete von vor drei Jahren plus 15 % bzw. 20 %.
- Maximal zulässige neue Miete: Der niedrigere Wert aus Kappungsgrenze und ortsüblicher Vergleichsmiete. Mehr ist nach §558 BGB nicht durchsetzbar.
- Zulässige Erhöhung: Die Differenz zwischen maximal zulässiger neuer Miete und aktueller Miete.
- Einordnung: Welche der beiden Grenzen im konkreten Fall die Erhöhung begrenzt.
Was der Rechner nicht abbildet
Dieser Rechner behandelt ausschließlich die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete im laufenden Mietverhältnis nach §558 BGB. Nicht abgebildet sind die Mietpreisbremse bei Neuvermietung, Mieterhöhungen nach Modernisierung (§559 BGB), Index- und Staffelmietverträge sowie die formellen Anforderungen einer Mieterhöhungserklärung: Textform und Begründung (§558a BGB), die Zustimmungsfrist des Mieters bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang (§558b BGB) und die Wartefristen. Das Verlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung möglich, und die Miete muss bei Wirksamwerden seit 15 Monaten unverändert sein. Die 15 %-Grenze gilt nur in Gebieten, die die Landesregierung per Verordnung bestimmt hat, jeweils für höchstens fünf Jahre (§558 Abs. 3 BGB). Prüfen Sie den konkreten Fall daher immer anhand der aktuellen Verordnung Ihres Bundeslands und ziehen Sie im Zweifel rechtlichen Rat hinzu. Dieser Rechner ist eine Orientierungshilfe, keine Rechtsberatung.
Häufig gestellte Fragen
Was ist die Kappungsgrenze?
Die Kappungsgrenze nach §558 Abs. 3 BGB begrenzt Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis auf 20 % innerhalb von drei Jahren. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die Landesregierung per Rechtsverordnung für jeweils höchstens fünf Jahre bestimmt, liegt sie bei 15 %.
Darf die Miete bis zur Vergleichsmiete erhöht werden?
Ja, aber nur, soweit auch die Kappungsgrenze eingehalten wird. Es gilt immer die niedrigere der beiden Grenzen. Liegt die aktuelle Miete bereits auf Höhe der Vergleichsmiete, ist keine Erhöhung nach §558 BGB möglich.
Woher bekomme ich die ortsübliche Vergleichsmiete?
Meist aus dem Mietspiegel der Gemeinde. Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen einen Mietspiegel erstellen und veröffentlichen (§558c Abs. 4 BGB). Zur Begründung kommen außerdem eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder drei vergleichbare Wohnungen in Betracht (§558a Abs. 2 BGB).
Gilt die Kappungsgrenze auch bei Neuvermietung?
Nein. Bei Neuvermietung greift die Kappungsgrenze nicht. Dort kann stattdessen die Mietpreisbremse gelten, die die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses in per Verordnung bestimmten Gebieten auf die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 % begrenzt (§556d BGB).
Wie oft darf die Miete erhöht werden?
Das Mieterhöhungsverlangen nach §558 BGB ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung möglich, und bei Wirksamwerden muss die Miete seit 15 Monaten unverändert sein. Zusätzlich gilt die Kappungsgrenze über den rollierenden Dreijahreszeitraum.
Diese Berechnungen dienen nur zu Informationszwecken. Konsultieren Sie einen Fachmann für Finanzberatung.