Analyse
Kaufpreisfaktor-Rechner (Mietmultiplikator)
Berechnen Sie den Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) aus Kaufpreis und Jahreskaltmiete und prüfen Sie, ob eine Immobilie teuer oder günstig bewertet ist.
- Zuletzt aktualisiert:
- Redaktionell geprüft
Eingaben
Ergebnisse
- Kaufpreisfaktor
- 20,8
- Jahreskaltmiete
- €14.400
- Bruttomietrendite
- 4,80%
- Einordnung
- Durchschnittlich: marktübliches Niveau
Vergleich mit dem Markt
- Ihr Kaufpreisfaktor
- 20,8
- Median in Berlin
- 24,8
Ihr Faktor liegt unter dem Median in Berlin: Sie zahlen weniger Jahresmieten als bei typischen Angeboten. Der Median stammt aus aktuellen Angebotspreisen und Angebotsmieten von Eigentumswohnungen in der Stadt.
Wert einer konkreten Wohnung schätzenEine konkrete Immobilie durchrechnen
Mit Adresse, Fläche und Kaufpreis: Finanzierung, Steuern, Cashflow und Vergleichsmieten aus der Umgebung in einer Analyse.
Der Kaufpreisfaktor, auch Mietmultiplikator oder Vervielfältiger genannt, ist eine schnelle Kennzahl, um den Preis einer Immobilie einzuordnen: Er gibt an, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis kostet. Ein Faktor von 25 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 25-fachen der jährlichen Nettokaltmiete entspricht. Unser Rechner ermittelt Faktor und Bruttomietrendite in einem Schritt und ordnet das Ergebnis ein.
So nutzen Sie diesen Rechner
Für den Kaufpreisfaktor brauchen Sie nur zwei Werte:
- Schritt 1: Geben Sie den Kaufpreis der Immobilie ein (ohne Kaufnebenkosten).
- Schritt 2: Tragen Sie die monatliche Nettokaltmiete ein. Bei vermieteten Objekten ist das die tatsächliche Miete, bei leerstehenden die realistisch erzielbare Marktmiete.
- Schritt 3: Lesen Sie Kaufpreisfaktor, Bruttomietrendite und Einordnung ab.
Ergebnisse verstehen
Faktor und Rendite sind zwei Seiten derselben Medaille:
- Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Je niedriger der Faktor, desto schneller amortisiert sich der Kaufpreis über die Miete.
- Bruttomietrendite: Der Kehrwert des Faktors (100 / Faktor). Ein Faktor von 20 entspricht 5 % Bruttomietrendite, ein Faktor von 25 nur noch 4 %.
- Einordnung: Der Rechner stuft Faktoren unter 20 als attraktiv, 20 bis 25 als durchschnittlich und über 25 als teuer ein. Das ist eine vereinfachte Einordnung, die Bewertung hängt stark vom Standort ab.
Warum der Kaufpreisfaktor nur der Anfang ist
Der Kaufpreisfaktor eignet sich gut zum schnellen Vorsortieren von Angeboten, ersetzt aber keine vollständige Kalkulation. Er ignoriert Kaufnebenkosten, Instandhaltung, nicht umlagefähige Kosten, Leerstand und die Finanzierung, also genau die Faktoren, die über den tatsächlichen Cashflow entscheiden. Welcher Faktor angemessen ist, hängt von Lagequalität, Mietsteigerungspotenzial und Zustand ab. Nutzen Sie den Faktor als ersten Filter und rechnen Sie interessante Objekte anschließend mit Mietrendite-, Cashflow- und ROI-Rechner vollständig durch.
Häufig gestellte Fragen
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
Das hängt vom Standort ab. Der Rechner stuft Faktoren unter 20 als attraktiv und über 25 als teuer ein, das ist eine vereinfachte Einordnung. Entscheidend ist der Vergleich mit ähnlichen Objekten am selben Standort.
Wie hängen Kaufpreisfaktor und Mietrendite zusammen?
Die Bruttomietrendite ist der Kehrwert des Kaufpreisfaktors: 100 geteilt durch den Faktor. Ein Faktor von 20 entspricht 5 % Bruttomietrendite, ein Faktor von 33 etwa 3 %.
Welche Miete setze ich bei leerstehenden Objekten an?
Die realistisch erzielbare Marktmiete für vergleichbare Wohnungen in derselben Lage, etwa anhand des Mietspiegels oder aktueller Inserate. Zu optimistische Annahmen führen zu einem geschönten Faktor.
Berücksichtigt der Kaufpreisfaktor die Kaufnebenkosten?
Nein, klassisch wird nur der reine Kaufpreis angesetzt. Wer konservativer rechnen will, kann Grunderwerbsteuer, Notar und Makler zum Kaufpreis addieren. Der Faktor steigt dann um den Anteil der Nebenkosten: Bei 10 % Kaufnebenkosten wird aus einem Faktor von 20 ein Faktor von 22.
Diese Berechnungen dienen nur zu Informationszwecken. Konsultieren Sie einen Fachmann für Finanzberatung.