Kennzahlen
Cap Rate
Kapitalisierungsrate - NOI geteilt durch Immobilienwert
- Zuletzt aktualisiert:
- Redaktionell geprüft
Die Cap Rate (Kapitalisierungsrate) ist eine verbreitete Kennzahl in der Immobilienbewertung. Sie ermöglicht den Vergleich verschiedener Immobilien unabhängig von deren Finanzierung. Für deutsche Investoren bietet die Cap Rate einen schnellen Indikator dafür, wie hoch der Preis eines Objekts im Verhältnis zu seinem Nettoertrag ist.
Berechnung und Interpretation der Cap Rate
Die Cap Rate berechnet sich durch Division des Netto-Betriebsergebnisses (NOI) durch den Marktwert oder Kaufpreis der Immobilie. Eine Cap Rate von 5% bedeutet, dass die Immobilie jährlich 5% ihres Wertes als Nettoertrag erwirtschaftet. Eine niedrige Cap Rate bedeutet einen hohen Preis im Verhältnis zum Ertrag, oft weil Käufer mit stabiler Nachfrage oder Wertsteigerung rechnen. Eine hohe Cap Rate bedeutet eine günstigere Bewertung, kann aber auch auf höhere Risiken hindeuten.
- Cap Rate = Netto-Betriebsergebnis (NOI) ÷ Immobilienwert × 100
- Niedrige Cap Rate: hoher Preis im Verhältnis zum Ertrag
- Hohe Cap Rate: günstigere Bewertung, potenziell höheres Risiko
Cap Rates am deutschen Immobilienmarkt
Wie hoch die Cap Rate an einem Standort ist, ergibt sich aus den dortigen Kaufpreisen und Mieten. In der deutschen Verkehrswertermittlung gibt es eine verwandte Größe: den Liegenschaftszinssatz. Die örtlichen Gutachterausschüsse leiten ihn aus tatsächlichen Kaufpreisen und den zugehörigen Reinerträgen ab, getrennt nach Objektarten wie Mietwohngrundstücken oder gemischt genutzten Grundstücken (§ 193 Abs. 5 BauGB, § 21 ImmoWertV). Für einen belastbaren Vergleich berechnen Sie die Cap Rate ähnlicher Objekte in derselben Stadt und Lage.
- Liegenschaftszinssätze für Ihre Region ermittelt der zuständige Gutachterausschuss
Cap Rate vs. andere Kennzahlen
Die Cap Rate sollte nie isoliert betrachtet werden. Anders als die Bruttomietrendite zieht sie die Bewirtschaftungskosten ab und ist daher aussagekräftiger. Im Vergleich zum ROI berücksichtigt die Cap Rate keine Finanzierung und keinen Leverage-Effekt. Sie eignet sich daher besonders zum Vergleich verschiedener Immobilien oder Standorte, während der ROI die individuelle Investorenrendite abbildet. Die Cap Rate passt zur schnellen Vorauswahl, der ROI zur detaillierten Analyse.
- Cap Rate vs. Bruttomietrendite: Die Cap Rate basiert auf dem NOI und ist daher aussagekräftiger
- Cap Rate vs. ROI: Der ROI berücksichtigt Finanzierung und Leverage, die Cap Rate bewertet nur das Objekt
- Ertragswertansatz: Geschätzter Wert = NOI ÷ marktübliche Cap Rate
- Bei erwartetem Zinsanstieg das Risiko steigender Cap Rates (sinkender Werte) einplanen
- Cap Rate immer mit einer vollständigen Cashflow-Analyse kombinieren
Häufig gestellte Fragen
Was ist eine gute Cap Rate für Wohnimmobilien in Deutschland?
Einen allgemeingültigen Wert gibt es nicht. Vergleichen Sie die Cap Rate mit ähnlichen Objekten am selben Standort und mit Ihrem Finanzierungszins: Liegt die Cap Rate unter dem Zinssatz, senkt jeder geliehene Euro die Rendite auf Ihr Eigenkapital. Wichtig: Eine hohe Cap Rate allein ist kein Qualitätsmerkmal, sie kann auch auf Probleme wie hohen Leerstand, schlechte Lage oder Sanierungsstau hindeuten.
Wie beeinflusst die Zinsentwicklung die Cap Rate?
Steigende Zinsen führen in der Regel zu steigenden Cap Rates, da Investoren höhere Renditen verlangen, um die gestiegenen Finanzierungskosten zu kompensieren. Das bedeutet tendenziell sinkende Immobilienpreise bei gleichbleibenden Mieten. Umgekehrt führen fallende Zinsen zu Preisanstiegen und sinkenden Cap Rates. Der Abstand zwischen Cap Rate und Finanzierungszins (sogenannter Yield Spread) ist ein wichtiger Indikator für die Attraktivität von Immobilieninvestitionen.
Warum wird die Cap Rate ohne Finanzierung berechnet?
Die Cap Rate wird bewusst ohne Finanzierung berechnet, um Immobilien objektiv vergleichbar zu machen. Jeder Investor hat unterschiedliche Finanzierungskonditionen (Eigenkapitalquote, Zinssatz, Laufzeit), die den individuellen ROI beeinflussen. Die Cap Rate eliminiert diese individuelle Variable und zeigt die reine Ertragsqualität der Immobilie. So können Sie beispielsweise eine Wohnung in München mit einer in Leipzig vergleichen, ohne dass unterschiedliche Finanzierungsstrukturen das Bild verzerren.