Analyse
Ertragswert-Rechner
Ermitteln Sie den Ertragswert einer vermieteten Immobilie nach dem vereinfachten Ertragswertverfahren aus Mieteinnahmen, Bodenwert und Liegenschaftszins.
- Zuletzt aktualisiert:
- Redaktionell geprüft
Eingaben
Ergebnisse
- Ertragswert
- €327.307
- Bodenwert
- €240.000
- Jährlicher Reinertrag
- €11.900
- Vervielfältiger
- 24,9
- Gebäudeertragswert
- €87.307
Eine konkrete Immobilie durchrechnen
Mit Adresse, Fläche und Kaufpreis: Finanzierung, Steuern, Cashflow und Vergleichsmieten aus der Umgebung in einer Analyse.
Das Ertragswertverfahren ist neben dem Vergleichs- und dem Sachwertverfahren eines der drei Wertermittlungsverfahren der ImmoWertV (§ 6). Es leitet den Wert aus den nachhaltig erzielbaren Mieterträgen ab. Unser Rechner setzt das Verfahren in vereinfachter Form um und liefert eine erste Einschätzung, was ein Renditeobjekt wirtschaftlich wert ist. Er dient als Orientierung und ersetzt kein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV.
So nutzen Sie diesen Rechner
Das Verfahren trennt den Wert von Grundstück und Gebäude:
- Schritt 1: Geben Sie die monatliche Nettokaltmiete ein, bei Bestandsobjekten die nachhaltige, marktgerechte Miete.
- Schritt 2: Tragen Sie die nicht auf Mieter umlagefähigen Bewirtschaftungskosten pro Jahr ein (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis, nicht umlegbare Betriebskosten).
- Schritt 3: Geben Sie Bodenrichtwert und Grundstücksfläche ein. Bodenrichtwerte ermitteln die Gutachterausschüsse und müssen sie veröffentlichen (§ 196 BauGB).
- Schritt 4: Wählen Sie Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer des Gebäudes. Liegenschaftszinssätze ermitteln ebenfalls die Gutachterausschüsse (§ 193 Abs. 5 BauGB).
Ergebnisse verstehen
Der Ertragswert setzt sich aus Bodenwert und kapitalisiertem Gebäudeertrag zusammen:
- Bodenwert: Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche. Das ist der Wert des Grundstücks, das anders als das Gebäude keiner Abnutzung unterliegt.
- Jährlicher Reinertrag: Jahreskaltmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten.
- Vervielfältiger: Der Kapitalisierungsfaktor (Rentenbarwertfaktor) aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer. Je länger die Restnutzungsdauer und je niedriger der Zins, desto höher der Faktor.
- Gebäudeertragswert: Reinertrag abzüglich Bodenwertverzinsung (Bodenwert mal Liegenschaftszins), multipliziert mit dem Vervielfältiger.
- Ertragswert: Gebäudeertragswert plus Bodenwert, also der wirtschaftliche Gesamtwert des Objekts.
Was das vereinfachte Verfahren leistet und was nicht
Für Investoren ist der Ertragswert eine nützliche Bewertungsgröße, weil er direkt an den Erträgen hängt und nicht an Angebotspreisen. Liegt der geforderte Kaufpreis deutlich über dem errechneten Ertragswert, setzt der Preis auf künftige Wertsteigerung. Liegt er darunter, kann sich ein genauer Blick lohnen. Unser Rechner vereinfacht das Verfahren der ImmoWertV allerdings an mehreren Stellen: Er arbeitet mit pauschalen Bewirtschaftungskosten statt detaillierter Aufschlüsselung, ohne Zu- und Abschläge für besondere objektspezifische Merkmale (Instandhaltungsstau, Denkmalschutz, Erbbaurecht) und ohne Marktanpassung. Die Ergebnisse reagieren zudem empfindlich auf den Liegenschaftszins. Beispiel: Bei 12.000 € Reinertrag, 100.000 € Bodenwert und 50 Jahren Restnutzungsdauer ergibt sich mit 3 % ein Ertragswert von rund 331.600 €, mit 3,5 % von rund 299.400 €, also knapp 10 % weniger. Nutzen Sie regionale Liegenschaftszinssätze der Gutachterausschüsse und betrachten Sie das Ergebnis als Bandbreite, nicht als Punktwert.
Häufig gestellte Fragen
Was ist das Ertragswertverfahren?
Ein in der ImmoWertV geregeltes Bewertungsverfahren, bei dem sich der Wert aus dem Bodenwert und dem kapitalisierten Reinertrag der baulichen Anlagen zusammensetzt (§ 28 ImmoWertV). Welches der drei Verfahren ein Gutachter anwendet, richtet sich nach der Art des Objekts und den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (§ 6 ImmoWertV).
Was ist der Liegenschaftszins?
Der Zinssatz, mit dem Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (§ 193 Abs. 5 BauGB). Er bestimmt im Rechner sowohl die Bodenwertverzinsung als auch den Vervielfältiger. Die Gutachterausschüsse ermitteln regionale Werte.
Welche Bewirtschaftungskosten werden abgezogen?
Die Bewirtschaftungskosten nach § 32 ImmoWertV umfassen Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und Betriebskosten. Abgezogen wird nur, was nicht auf die Mieter umgelegt wird. Umlagefähige Betriebskosten wie Heizung oder Grundsteuer trägt der Mieter, sie mindern den Reinertrag nicht.
Ist der berechnete Ertragswert der Verkehrswert?
Nein. Der Rechner liefert eine vereinfachte Näherung. Der Verkehrswert nach ImmoWertV berücksichtigt zusätzlich objektspezifische Merkmale, detaillierte Bewirtschaftungskosten und die Marktanpassung. Dafür ist ein Gutachten erforderlich.
Diese Berechnungen dienen nur zu Informationszwecken. Konsultieren Sie einen Fachmann für Finanzberatung.