Kennzahlen
NOI (Netto-Betriebsergebnis)
Immobilienertrag nach Betriebskosten aber vor Schuldendienst
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Das Netto-Betriebsergebnis (Net Operating Income, NOI) ist eine der wichtigsten Kennzahlen in der professionellen Immobilienbewertung. Es zeigt die reine operative Ertragskraft einer Immobilie, unabhängig von der Finanzierungsstruktur des Investors. In Deutschland erfordert die korrekte NOI-Berechnung ein genaues Verständnis der Nebenkostenstruktur und der Unterscheidung zwischen umlegbaren und nicht umlegbaren Kosten.
NOI-Berechnung im deutschen Kontext
Die NOI-Berechnung beginnt mit den Brutto-Mieteinnahmen (Jahreskaltmiete) und zieht alle Bewirtschaftungskosten ab, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können. In Deutschland ist die Nebenkostenstruktur komplex: Ein Teil des Hausgeldes (Betriebskosten) kann über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden, der andere Teil (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage) nicht (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Nur die nicht umlegbaren Kosten reduzieren den NOI. Zusätzlich müssen Leerstand, Mietausfall und individuelle Instandhaltungskosten berücksichtigt werden.
- Schritt 1: Jahreskaltmiete bei Vollvermietung ermitteln (Brutto-Potenzialmiete)
- Schritt 2: Leerstandsreserve abziehen (je nach Standort und Markt)
- Schritt 3: Nicht umlegbare Hausgeldanteile abziehen (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage)
- Schritt 4: Zusätzliche Instandhaltungskosten für Sondereigentum abziehen
- Schritt 5: Mietausfallwagnis für uneinbringliche Mieten abziehen (§ 29 II. BV setzt dafür bei preisgebundenem Wohnraum höchstens 2% an, Leerstand eingeschlossen)
- Schritt 6: Ergebnis = NOI (vor Finanzierung und Steuern)
Umlegbare vs. nicht umlegbare Kosten
Die korrekte Unterscheidung zwischen umlegbaren und nicht umlegbaren Kosten ist entscheidend für eine realistische NOI-Berechnung. Umlegbare Kosten wie Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Gebäudeversicherung und Hausreinigung (§ 2 BetrKV) werden vom Mieter über die Nebenkostenabrechnung erstattet und beeinflussen den NOI nicht. Nicht umlegbare Kosten wie Verwaltungsgebühren, Instandhaltungsrücklage, Bankgebühren und Reparaturen verbleiben beim Eigentümer und mindern den NOI direkt.
- Umlegbar (reduzieren NOI NICHT): Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Versicherung, Hausreinigung, Gartenpflege
- Nicht umlegbar (reduzieren NOI): Verwaltungsgebühren
- Nicht umlegbar: Instandhaltungsrücklage
- Nicht umlegbar: Mietausfallwagnis, Leerstandskosten, Anwaltskosten bei Mietstreitigkeiten
NOI als Grundlage für Investitionsentscheidungen
Der NOI ist die Basis für mehrere wichtige Kennzahlen und Bewertungsmethoden. Die Cap Rate ergibt sich aus NOI geteilt durch Kaufpreis. Der Debt Service Coverage Ratio (DSCR) vergleicht den NOI mit dem jährlichen Schuldendienst und zeigt, ob die Immobilie die Kreditrate decken kann; ein Wert von 1,2 bedeutet, dass der NOI 20% über dem Schuldendienst liegt. Ein steigender NOI durch Mieterhöhungen verbessert automatisch alle abgeleiteten Kennzahlen.
- Cap Rate: NOI ÷ Kaufpreis, die häufigste Anwendung des NOI
- Direkte Kapitalisierung: Geschätzter Wert = NOI ÷ marktübliche Cap Rate
- DSCR: NOI ÷ jährlicher Schuldendienst; über 1 deckt der NOI die Kreditrate
- NOI-Marge: NOI ÷ Bruttomiete als Maß für die operative Effizienz
- Die NOI-Entwicklung im Jahresvergleich zeigt die Performance des Objekts
Häufig gestellte Fragen
Warum wird der NOI ohne Finanzierungskosten berechnet?
Der NOI wird bewusst ohne Finanzierungskosten (Zinsen und Tilgung) berechnet, um die operative Leistungsfähigkeit der Immobilie unabhängig von der individuellen Finanzierungsstruktur zu bewerten. So können Investoren verschiedene Immobilien objektiv vergleichen, unabhängig davon, ob sie mit 50% oder 80% Fremdkapital finanziert sind. Für die individuelle Renditeberechnung wird der NOI dann um den Schuldendienst ergänzt, um den Cashflow zu ermitteln.
Wie kann ich den NOI einer Immobilie steigern?
Der NOI lässt sich auf zwei Wegen steigern: Einnahmen erhöhen oder Kosten senken. Einnahmenseitig: Mietanpassung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel), Modernisierungsumlage nach § 559 BGB (8% der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Jahresmiete, mit gesetzlichen Kappungsgrenzen), zusätzliche Einnahmen durch Stellplätze oder Kellerräume. Kostenseitig: Verwalterwechsel bei überhöhten Gebühren, Vermeidung von Sonderumlagen durch regelmäßige Instandhaltung. Niedrigere Heizkosten nach einer energetischen Sanierung entlasten vor allem den Mieter, weil Heizkosten umlegbar sind.
Was ist ein guter NOI-Wert für eine Kapitalanlage?
Ein absoluter NOI-Wert ist weniger aussagekräftig als das Verhältnis zum Kaufpreis (Cap Rate), das Sie mit dem Zinssatz Ihrer Finanzierung vergleichen. Wichtig ist auch der DSCR: Liegt der NOI unter dem jährlichen Schuldendienst, ist der Cashflow vor Steuern negativ. Welchen DSCR Ihre Bank erwartet, sollten Sie direkt bei der Bank erfragen.