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Mietrendite berechnen: Formel, Beispiel und Vergleichswerte
Brutto- und Nettomietrendite mit Formel, ein durchgerechnetes Beispiel aus Düsseldorf und aktuelle Vergleichswerte für Städte und Bundesländer.
Inhaltsverzeichnis
Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, mal 100. Sie eignet sich, um Städte und Angebote schnell zu vergleichen. Ob eine Wohnung sich rechnet, zeigt erst die Nettomietrendite, die Kaufnebenkosten und die Kosten berücksichtigt, die Sie als Vermieter selbst tragen.
Die Formel für die Bruttomietrendite
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete / Kaufpreis x 100
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Mit Quadratmeterwerten funktioniert das genauso: Kaltmiete pro m² mal 12, geteilt durch den Kaufpreis pro m². Für Düsseldorf weist unsere Preisseite einen Median-Angebotspreis von 5.200 € pro m² und eine Angebotsmiete von 17,00 € pro m² aus (Stand 25. Oktober 2026). Daraus ergibt sich:
17,00 € x 12 / 5.200 € x 100 = 3,9 %
Für eine konkrete Wohnung setzen Sie die tatsächliche Miete und den tatsächlichen Kaufpreis ein. Eine typische Düsseldorfer Wohnung mit 80 m² wird für 399.700 € angeboten. Bei 17,00 € pro m² bringt sie 1.360 € Kaltmiete im Monat, 16.320 € im Jahr. Die Bruttorendite liegt dann bei 4,1 %. Sie ist höher als der Stadtwert, weil diese Wohnung mit knapp 5.000 € pro m² unter dem Median angeboten wird.
Kaufpreisfaktor: dieselbe Zahl andersherum
Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht. Er ist der Kehrwert der Bruttorendite. Düsseldorf kommt auf 25,5. In unserem Mietrendite-Ranking gilt ein Faktor unter 20 als günstig und über 25 als teuer. Der Kaufpreisfaktor-Rechner rechnet beide Werte ineinander um.
Die Nettomietrendite: was nach Kosten übrig bleibt
Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete - nicht umlagefähige Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) x 100
Zwei Dinge ändern sich gegenüber der Bruttoformel.
Im Nenner steht der gesamte Kapitaleinsatz. In Nordrhein-Westfalen kommen 6,5 % Grunderwerbsteuer hinzu, dazu nach den Standardwerten unserer Rechner 1,5 % Notar, 0,5 % Grundbuch und 3,57 % Makler. Das sind 12,07 % oder bei 399.700 € Kaufpreis 48.244 €. Der Kapitaleinsatz steigt auf 447.944 €.
Im Zähler ziehen Sie die Kosten ab, die Sie nicht auf den Mieter umlegen können. Betriebskosten wie Grundsteuer, Wasser oder Müllabfuhr (§ 2 BetrKV) darf der Vermieter nach § 556 BGB umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Verwaltungskosten sowie Instandhaltung und Instandsetzung sind nach § 1 Abs. 2 BetrKV keine Betriebskosten und bleiben beim Eigentümer. Bei einer Eigentumswohnung stecken diese Posten im Hausgeld. In unseren Analysen setzen wir standardmäßig 60 % des Hausgelds als umlagefähig an.
Für das Beispiel nehmen wir ein Hausgeld von 350 € im Monat an. Diesen Wert ersetzen Sie durch den aus der letzten Hausgeldabrechnung. Nicht umlagefähig sind dann 140 € im Monat, 1.680 € im Jahr:
(16.320 € - 1.680 €) / 447.944 € x 100 = 3,3 %
Von 4,1 % brutto bleiben 3,3 % netto. Darin fehlen noch Mietausfälle und Reparaturen in der Wohnung selbst, die die Gemeinschaft nicht bezahlt. Der Mietrendite-Rechner zeigt beide Werte nebeneinander.
Welche Mietrendite ist gut?
Eine feste Grenze gibt es nicht, aber zwei Vergleiche helfen.
Erstens der Markt. Nach Bundesländern reicht die Bruttorendite im Ranking von 2,5 % in Mecklenburg-Vorpommern bis 5,1 % im Saarland, unter den Städten liegt München bei 3,4 % und Plauen bei 7,6 %. Hohe Werte gibt es vor allem dort, wo die Kaufpreise niedrig sind. Dort fallen leerstehende Wohnungen und Reparaturen im Verhältnis zur Miete stärker ins Gewicht.
Zweitens der Kreditzins. Für neue Wohnungsbaukredite mit 5 bis 10 Jahren Zinsbindung lag der effektive Zins laut Bundesbank im August 2026 bei 3,81 % (vorläufiger Wert). Liegt die Nettomietrendite darunter, kostet jeder geliehene Euro mehr Zinsen, als er an Miete einbringt. Im Düsseldorfer Beispiel mit 3,3 % ist das so.
Hebel und Steuern
Die Finanzierung mit Fremdkapital erhöht die Rendite auf Ihr Eigenkapital nur, wenn die Nettomietrendite über dem Kreditzins liegt. Liegt sie darunter, senkt jeder zusätzliche Kredit-Euro die Eigenkapitalrendite, solange man Wertsteigerung und Steuern außen vor lässt.
Die Steuer verschiebt die Rechnung etwas zugunsten der Finanzierung. Schuldzinsen sind nach § 9 Abs. 1 EStG Werbungskosten, soweit sie mit den Mieteinkünften zusammenhängen, ebenso die Abschreibung auf das Gebäude. Wie viel das bringt, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Ein Verlust vor Steuern verringert sich dadurch um den Anteil, der Ihrem Grenzsteuersatz entspricht.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttorendite teilt nur die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis. Die Nettorendite zieht die nicht umlagefähigen Kosten von der Miete ab und rechnet die Kaufnebenkosten zum Kaufpreis. Im Beispiel aus Düsseldorf sind das 4,1 % brutto und 3,3 % netto.
Warum weicht meine Rechnung von den Werten auf den Stadtseiten ab?
Die Stadtseiten nutzen Mediane aus Angebotspreisen und Angebotsmieten. Tatsächliche Kaufpreise liegen oft unter dem Angebotspreis, und die erzielbare Miete hängt von Lage, Zustand und, wo sie gilt, der Mietpreisbremse ab.
Wie hängen Kaufpreisfaktor und Mietrendite zusammen?
Der Faktor ist 100 geteilt durch die Bruttorendite in Prozent. Eine Rendite von 4 % entspricht einem Faktor von 25.
Dieser Artikel ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
