Steuertipps für Immobilienanleger: AfA und Werbungskosten

Wie viel Abschreibung Ihnen das Finanzamt für eine vermietete Wohnung anerkennt, hängt vor allem an der Bemessungsgrundlage, denn der Satz steht im Gesetz. Die Bemessungsgrundlage ermitteln Sie in vier Schritten: Anschaffungskosten vollständig erfassen, auf Grund und Gebäude aufteilen, den Satz nach dem Fertigstellungsjahr wählen und das Kaufjahr zeitanteilig kürzen. Welche laufenden Kosten Sie daneben als Werbungskosten abziehen, steht in unserem Überblick Steuern sparen mit AfA und Werbungskosten.

Schritt 1: Kaufpreis plus Anschaffungsnebenkosten

Zur AfA-Basis gehören der Kaufpreis und alle Kosten, die Sie aufwenden, um das Eigentum zu erwerben. Die Anleitung des Bundesfinanzministeriums zur Kaufpreisaufteilung nennt ausdrücklich Grunderwerbsteuer, Maklergebühren und Notarkosten (BMF).

Die Kosten der Grundschuld ziehen Sie wie Schuldzinsen im Jahr der Zahlung ab (EStH H 21.2). Die Posten schätzen Sie vorab mit dem Kaufnebenkosten-Rechner.

Schritt 2: Aufteilung auf Grund und Boden und Gebäude

Abschreiben dürfen Sie nur den Gebäudeanteil, denn Grund und Boden nutzt sich nicht ab. Aufgeteilt wird nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Boden und Gebäude, nicht nach der Restwertmethode, bei der man einfach den Bodenwert vom Kaufpreis abzieht (BFH IX R 86/97, zitiert vom BMF). Die Nebenkosten werden im selben Verhältnis verteilt.

Steht im Kaufvertrag eine Aufteilung, ist sie grundsätzlich maßgeblich. Das Finanzamt darf nur abweichen, wenn sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint (BFH, IX R 26/19).

Ohne vertragliche Aufteilung greift die Finanzverwaltung auf ihre Arbeitshilfe zurück, eine Excel-Datei mit Anleitung (Stand März 2026). Sie fragt unter anderem ab:

• Datum des Kaufvertrags (maßgeblich ist dieser Tag, nicht der Übergang von Nutzen und Lasten)

• Kaufpreis einschließlich Nebenkosten

• Baujahr, bei Modernisierungen in den letzten 20 Jahren ein fiktives späteres Baujahr

• Wohnfläche und bei Eigentumswohnungen den Miteigentumsanteil, etwa 70/1.000

• Grundstücksgröße und Bodenrichtwert des Gutachterausschusses, zum Beispiel aus BORIS

Die aktuelle Fassung wählt je nach Datenlage das Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren, in dieser Prüfreihenfolge. Das Ergebnis ist laut BMF eine qualifizierte Schätzung, die sich mit einem Sachverständigengutachten widerlegen lässt. Rechnen Sie die Arbeitshilfe vor dem Notartermin selbst durch.

Die Bundesregierung hat am 12.8.2026 den Entwurf eines Jahressteuergesetzes 2026 beschlossen, der diese Grundsätze als neuen § 6f EStG gesetzlich festschreiben soll, für Kaufverträge nach Verkündung des Gesetzes (BMF). Bis zur Verabschiedung bleibt es bei der Rechtsprechung.

Schritt 3: AfA-Satz nach dem Fertigstellungsjahr

Den Satz bestimmt das Jahr, in dem das Gebäude fertiggestellt wurde, nicht das Jahr Ihres Kaufs (§ 7 Abs. 4 EStG).

Kaufen Sie einen Neubau bis zum Ende des Fertigstellungsjahres, ist bei Kaufvertrag zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 die degressive AfA von 5 % vom Restwert möglich (§ 7 Abs. 5a EStG), für besonders effiziente Mietwohnungen zusätzlich die Sonder-AfA nach § 7b EStG. Für Bestandswohnungen bleibt es bei der linearen AfA, abgesehen von Sonderregeln für Baudenkmale und Sanierungsgebiete (§§ 7h, 7i EStG).

Schritt 4: Kaufjahr zeitanteilig kürzen

Im Jahr der Anschaffung steht Ihnen die AfA nur anteilig zu. Sie mindert sich um ein Zwölftel für jeden vollen Monat vor dem Anschaffungsmonat (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG). Angeschafft ist die Wohnung in der Regel, wenn Besitz, Nutzen und Lasten auf Sie übergehen (EStH 2024, R 7.4 und H 7.4).

Kürzere Restnutzungsdauer per Gutachten

Ist die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes kürzer als 50 Jahre (bei Fertigstellung ab 2023 kürzer als 33, vor 1925 kürzer als 40), dürfen Sie die Anschaffungskosten über diese kürzere Dauer verteilen (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).

Das BMF hatte 2023 strenge Vorgaben an solche Gutachten gemacht und dieses Schreiben am 1.12.2025 aufgehoben (BMF-Schreiben). Maßgeblich ist damit die Rechtsprechung: Der BFH lässt jede im Einzelfall geeignete Methode zu (IX R 25/19) und erkennt auch eine sachverständige Ermittlung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung an. Der bloße Verweis auf deren Modellwerte reicht aber nicht; das Gutachten muss auf Modernisierungen und Zustand des konkreten Gebäudes eingehen (IX R 14/23).

Rechnen Sie die Kosten eines Gutachtens gegen die zusätzliche AfA; interessant wird es meist erst bei älteren Gebäuden mit Sanierungsstau.

Beispiel: Eigentumswohnung in Sachsen

Annahmen: Kaufpreis 280.000 EUR, Baujahr 1995, Übergang von Nutzen und Lasten am 1.4.2026, Sachsen mit 5,5 % Grunderwerbsteuer, Maklerprovision 3,57 %. Notar und Grundbuch sind nach Tabelle B des GNotKG berechnet, ohne Grundschuld und Dokumentenpauschale.

Würde ein Gutachten eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren belegen, stiege die jährliche AfA auf 246.784,30 EUR / 30 = 8.226,14 EUR. Lassen Sie die Nebenkosten weg und schreiben nur 80 % des Kaufpreises ab, kämen Sie auf 4.480 EUR im Jahr, also gut 450 EUR weniger Abschreibung, jedes Jahr für 50 Jahre. Eigene Werte rechnen Sie mit dem AfA-Rechner.

Häufige Fragen

Kann ich die Aufteilung im Kaufvertrag frei festlegen?

Nein. Das Finanzamt übernimmt sie nur, solange sie die realen Wertverhältnisse nicht grundsätzlich verfehlt. Weicht sie deutlich von der Arbeitshilfe ab, sollten Sie sie belegen können.

Was passiert mit Renovierungskosten direkt nach dem Kauf?

Übersteigen Instandsetzung und Modernisierung in den ersten drei Jahren ohne Umsatzsteuer 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, gehören sie zur AfA-Basis statt zu den sofort abziehbaren Werbungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Im Beispiel liegt die Grenze bei 37.017,65 EUR.

Was gilt, wenn ich die Wohnung erst später vermiete?

Für Monate, in denen Sie die Wohnung nach dem Kauf nicht zur Erzielung von Einkünften nutzen, etwa weil Sie zunächst selbst darin wohnen, mindert sich die AfA des Kaufjahres zeitanteilig (R 7.4 Abs. 2 EStR).

Dieser Artikel ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.