Wohnungssuche: Tipps für Käufer und Kapitalanleger

Wer eine Wohnung kaufen will, ob zum Selbstnutzen oder als Kapitalanlage, kann auf ein gutes Angebot nur schnell reagieren, wenn zwei Dinge vorher feststehen: eine Preisobergrenze, die auf Zahlen beruht, und eine Liste der Unterlagen, die Sie vor einer Zusage sehen wollen. Beides lässt sich vorbereiten, bevor Sie die erste Anzeige öffnen.

Erst rechnen, dann suchen

Ihre Obergrenze ist mehr als der Kaufpreis. Zum Finanzierungsbedarf zählt die Bundesnotarkammer neben dem Kaufpreis die Grunderwerbsteuer, die Gebühren für Notar und Grundbuchamt, gegebenenfalls die Maklerprovision und Mittel für geplante Renovierungen. Was davon über Eigenkapital und was über einen Kredit laufen soll, rechnen Sie am besten vor der Suche durch, zum Beispiel im Budgetrechner. Mit einer Finanzierungszusage oder zumindest einer schriftlichen Einschätzung Ihrer Bank in der Tasche können Sie nach einer Besichtigung verbindlich antworten.

Als Kapitalanleger brauchen Sie zusätzlich einen Filter für die Rendite. Legen Sie fest, welchen Kaufpreisfaktor Sie höchstens zahlen, also wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis ausmachen darf, und prüfen Sie die Miete in der Anzeige gegen die Angebotsmieten der Umgebung. Für Leipzig zeigt etwa die Mietspiegel-Seite die Median-Kaltmiete pro Quadratmeter für jede Postleitzahl. Der Immobilienwert-Rechner vergleicht eine konkrete Adresse mit den Angebotspreisen ähnlicher Wohnungen und zeigt Bruttomietrendite und Kaufpreisfaktor.

Wo Kaufwohnungen angeboten werden

Kaufwohnungen werden vor allem online auf Immobilienportalen inseriert. Ob ein Angebot im Vergleich zu ähnlichen Wohnungen in der Umgebung günstig ist, zeigen Ihnen die Marktdaten von InvestBud. Richten Sie Suchaufträge mit engen Kriterien ein, damit die Benachrichtigungen lesbar bleiben: Stadtteil, Preisobergrenze, Wohnfläche und bei Anlageobjekten die Angabe „vermietet“. Daneben lohnt der direkte Kontakt zu Maklern und Hausverwaltungen in Ihrer Zielgegend. Eine weitere Quelle sind Zwangsversteigerungen. Zuständig ist nach § 1 ZVG das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt; hier gelten eigene Regeln, und Sie sollten das Verfahren kennen, bevor Sie mitbieten.

Das Exposé richtig lesen

Liegt bei Veröffentlichung einer Kaufanzeige ein Energieausweis vor, muss die Anzeige nach § 87 GModG (Gebäudemodernisierungsgesetz, früher GEG) Pflichtangaben enthalten: die Art des Ausweises, den Endenergiebedarf oder -verbrauch, den wesentlichen Energieträger der Heizung und bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse. Fehlen diese Angaben, fragen Sie nach. Den Energieausweis selbst müssen Verkäufer oder Makler Ihnen nach § 80 Abs. 4 GModG spätestens bei der Besichtigung vorlegen.

Bei der Maklerprovision schützt Sie das Gesetz, wenn Sie als Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kaufen (§ 656b BGB). Der Maklervertrag bedarf nach § 656a BGB der Textform. Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, müssen sich Käufer und Verkäufer nach § 656c BGB in gleicher Höhe verpflichten. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er Ihnen nach § 656d BGB höchstens die Hälfte weitergeben, und Ihr Anteil wird erst fällig, wenn er seinen Teil nachweislich bezahlt hat. Kaufen Sie über eine GmbH, gelten diese Regeln nicht.

Bei der Eigentumswohnung kaufen Sie das ganze Haus mit

Mit einer Eigentumswohnung werden Sie Mitglied einer Eigentümergemeinschaft, deren Beschlüsse nach der Bundesnotarkammer auch spätere Erwerber binden. Was die Gemeinschaft beschlossen hat oder demnächst beschließen muss, steht nicht im Exposé. Fordern Sie vor einer Zusage diese Unterlagen beim Verkäufer an:

• die Teilungserklärung, die festlegt, was Sondereigentum ist und welche Sondernutzungsrechte bestehen, etwa an Stellplatz oder Garten

• die Beschluss-Sammlung, die der Verwalter nach § 24 Abs. 7 WEG führen muss, und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen

• den Wirtschaftsplan und die letzte Jahresabrechnung nach § 28 WEG, aus denen sich das Hausgeld ergibt

• den Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG mit dem Stand der Erhaltungsrücklage

Das Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen hat nach § 18 Abs. 4 WEG jeder Wohnungseigentümer, als Kaufinteressent also der Verkäufer. Bitten Sie ihn, die Unterlagen zu beschaffen oder Sie zur Einsicht beim Verwalter zu bevollmächtigen. In den Protokollen sehen Sie, ob Sanierungen anstehen, die über Sonderumlagen auf Sie zukommen könnten, und ob die Rücklage zu deren Umfang passt. Die Verbraucherzentrale weist in ihrem Ratgeber „Eigentumswohnung“ darauf hin, dass ein Sanierungsstau zu kostenträchtigen Maßnahmen zusätzlich zum Kaufpreis führen kann.

Vermietete Wohnung: Mieter und Mietrecht kommen mit

Kaufen Sie eine vermietete Wohnung, übernehmen Sie den Mietvertrag nach § 566 BGB so, wie er ist. Lassen Sie sich Mietvertrag, Nachträge, die letzten Mieterhöhungen und den Kautionsnachweis zeigen, bevor Sie rechnen.

Wollen Sie später selbst einziehen, prüfen Sie die Geschichte der Wohnung. Wurde sie erst nach Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt, können Sie sich nach § 577a BGB erst drei Jahre nach dem Verkauf auf Eigenbedarf berufen. In Gebieten, die die Landesregierung bestimmt hat, kann diese Frist bis zu zehn Jahre betragen. Wird eine so umgewandelte Wohnung an einen Dritten verkauft, hat der Mieter außerdem nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht und kann die Wohnung zu den Bedingungen Ihres Vertrags selbst kaufen.

Für die Kalkulation zählt auch die Neuvermietung. In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei Vertragsbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 556d BGB höchstens um 10 Prozent übersteigen. Die Verordnungen der Länder müssen nach dem Gesetz spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten.

Bei der Besichtigung und danach

Die Bundesnotarkammer gibt Käufern eine Prüfliste mit, die über die Wohnung selbst hinausgeht. Dazu gehören die Baugenehmigung für das Bestehende, Eintragungen im Baulastenverzeichnis und im Altlastenregister, soweit die Gemeinde sie führt, der Zustand des Gebäudes, auf Wunsch geprüft von einem Bausachverständigen, und Vergleichspreise, bei Kapitalanlagen auch für erzielbare Mieten. Für die Lage hilft der Bodenrichtwert. Bodenrichtwerte sind nach § 196 BauGB zu veröffentlichen, und jedermann kann beim Gutachterausschuss Auskunft darüber verlangen.

Sagen Sie erst zu, wenn die Unterlagen vorliegen und die Zahlen stimmen. Bindend wird der Kauf nach § 311b BGB erst mit der notariellen Beurkundung.

Dieser Artikel ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.