Berlin

Berlin ist Deutschlands Hauptstadt und größte Stadt mit vielfältigen Stadtteilen und einer wachsenden Tech-Szene, die die Mietnachfrage antreibt.

Zuletzt aktualisiert: 28. Oktober 2026
Redaktionell geprüft

Angebotspreis/m² (Median): €5.671
Kaltmiete/m² (Median): €19,17
Bruttomietrendite (Median): 4,1%; Platz 5 von 10 Großstädten
Grunderwerbsteuer: 6,0%

Angebotspreise und -mieten aus Online-Inseraten für Wohnungen, Stand 3. November 2026. Keine notariellen Kaufpreise.

Berlin ist die Hauptstadt und mit rund 3,7 Millionen Einwohnern (Ende 2025) die größte Stadt Deutschlands. Neue Eigentumswohnungen kosten hier im Mittel weniger als in München, und zwischen den zwölf Bezirken unterscheiden sich Mieten und Kaufpreise stark. Wer in Berlin vermietet, muss mit strenger Regulierung rechnen: Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und Zweckentfremdungsverbot gelten in der ganzen Stadt.

Immobilienmarkt im Überblick

Laut Gutachterausschuss stiegen die mittleren Kaufpreise für Eigentumswohnungen 2025 um rund 5 % gegenüber dem Vorjahr, nachdem sie 2024 leicht gesunken waren. Die Grunderwerbsteuer beträgt 6,0 % und liegt damit im oberen Bereich der Bundesländer. Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein verlangen 6,5 %. Die Bevölkerung wuchs 2025 um 0,4 %, weil mehr Menschen nach Berlin zogen als die Stadt verließen.

Neue Eigentumswohnungen kosten in Berlin nach den Zahlen der Gutachterausschüsse beider Städte im Mittel rund ein Fünftel weniger als in München
Der Senat stuft das gesamte Stadtgebiet als angespannten Wohnungsmarkt ein. Die Mietpreisbremse gilt deshalb stadtweit bis Ende 2029
Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen (§ 556f BGB). Für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis gilt die Kappungsgrenze trotzdem

Beste Stadtteile für Investitionen

Die Bezirke unterscheiden sich stark. Laut IBB-Wohnungsmarktbericht 2025 waren die mittleren Angebotsmieten in Mitte am höchsten und in Marzahn-Hellersdorf am niedrigsten. In zentralen Lagen zahlen Sie beim Kauf mehr. Ob eine günstigere Lage am Stadtrand am Ende mehr Rendite bringt, hängt vom einzelnen Objekt ab.

Mitte: Das historische Zentrum und der Bezirk mit den höchsten mittleren Angebotsmieten Berlins
Prenzlauer Berg: Altbauviertel im Bezirk Pankow mit vielen sanierten Gründerzeithäusern
Kreuzberg: Innenstadtnaher Stadtteil im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, der 2025 nach Mitte die zweithöchsten mittleren Angebotsmieten hatte
Friedrichshain: Früher ein Ost-Berliner Bezirk, heute mit Kreuzberg zu einem Bezirk zusammengelegt und für sein Nachtleben bekannt
Lichtenberg & Marzahn: Bezirke im Osten mit mittleren Angebotsmieten unter dem Berliner Wert; Marzahn-Hellersdorf lag 2025 am niedrigsten

Investitionsprozess

Der Kauf folgt dem üblichen deutschen Ablauf mit Notar und Grundbuch. Dazu kommen zwei Berliner Besonderheiten: der Grunderwerbsteuersatz von 6,0 % und das Zweckentfremdungsverbot. Danach dürfen Sie Wohnraum ohne Genehmigung weder als Ferienwohnung vermieten noch leer stehen lassen oder gewerblich nutzen.

Schritt 1: Zielbezirke recherchieren und Ihre Kriterien festlegen, mit Blick auf Mietrendite und Wertentwicklung
Schritt 2: Die Finanzierung mit einer Bank oder einem Vermittler klären. Wie viel Eigenkapital die Bank verlangt, hängt von Ihrer Bonität, Ihrem Wohnsitz und dem Objekt ab
Schritt 3: Mit einem lokalen Makler passende Objekte suchen und die Due Diligence durchführen
Schritt 4: Einen Notar mit dem Kaufvertrag und der Grundbucheintragung beauftragen
Schritt 5: Grunderwerbsteuer (6,0 %), Notar- und Grundbuchkosten (gesetzlich im GNotKG festgelegt) und gegebenenfalls die Maklerprovision zahlen

Tipps

Prüfen Sie, ob in der Nähe U-Bahn- oder S-Bahn-Strecken geplant oder im Bau sind. Eine bessere Anbindung kann die Nachfrage erhöhen, wie stark sich das im Preis zeigt, ist aber von Lage zu Lage verschieden
Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, fallen nicht unter die Mietpreisbremse. Für spätere Mieterhöhungen gilt trotzdem die Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren, und neue Wohnungen kosten beim Kauf deutlich mehr als Bestandswohnungen
Auch möblierte Wohnungen unterliegen der Mietpreisbremse; wie hoch der Möblierungszuschlag sein darf, ist gesetzlich bisher nicht geregelt. Ein Gesetzentwurf der Bundesregierung (Bundestagsdrucksache 21/6807) soll diesen Zuschlag begrenzen. Für die Vermietung als Ferienwohnung brauchen Sie in Berlin eine Genehmigung und eine Registriernummer

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Berlin?

Die Grunderwerbsteuer in Berlin beträgt 6,0 % des Kaufpreises. Sie fällt einmalig beim Kauf an. Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls eine Maklerprovision.

Beeinflusst die Mietpreisbremse die Investitionsrenditen in Berlin?

Ja, bei jeder Neuvermietung. Die Miete darf dann höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, und diese Regel gilt in ganz Berlin bis Ende 2029. Ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis begrenzt eine zweite Regel, die Kappungsgrenze: In Berlin sind bis Mai 2028 höchstens 15 % in drei Jahren erlaubt, auch im Neubau. Rechnen Sie Ihre Rendite deshalb mit der Miete, die das Gesetz zulässt.

Ist Berlin für Erstinvestoren geeignet?

Das hängt von Ihrem Budget und Ihren Erwartungen ab. Berlin hat Bezirke mit sehr unterschiedlichem Mietniveau: In Lichtenberg, Spandau und Marzahn-Hellersdorf lagen die mittleren Angebotsmieten 2025 unter dem Berliner Wert, in Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg deutlich darüber. Für Erstinvestoren ist vor allem die Regulierung neu. Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und Zweckentfremdungsverbot begrenzen, was Sie mit einer Wohnung einnehmen können, also sollten Sie jedes Objekt mit der zulässigen Miete durchrechnen.

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